浅析资产评估法对房地产估价的影响

惠宇

摘 要：2016 年 7 月 2 日第十二届全国人大常委会由全国人民代表大会常务委员会审核通过的资产评估法自2016年12月1日起施行。资产评估法是为了规范当前市场上的资产评估行为，保护评估过程中当事人的合法权益不受侵害，促进资产评估行业的健康发展，维护市场经济持续发展而制定的法律。目前我国的资产评估行业主要包括资产评估、矿业权评估、房地产估价、土地估价、保险公估和旧机动车鉴定估价六大类评估专业，资产评估法的起草、立法对资产评估市场的健康发展具有重要的意义。

关键词：资产评估法 房地产估价 影响

近年来，随着社会主义市场经济的快速发展，资产评估服务已经日益渗透到经济、社会服务中去。资产评估对进行市场交易的双方提供了具有价值的信息的专业服务，对保障资本市场的有效运转以及保护国有资产防止流失具有至关重要的作用。房地产估价作为目前我国市场上最大、应用范围最广的资产评估服务，资产评估法的立法对于房地产估价行业会产生什么样的影响？下面我就资产评估法对房地产估价的影响进行简单分析。

一、房地产估价以及资产评估法的概念

1.房地产估价

房地产估价指的是具有专业知识的房地产估价人员，依照需要的估价目的，按照公认的估价原则，遵循严谨的估价程序，运用科学的估价方法，以对影响估价对象价值的因素进行综合分析作为基础，对估价对象在价值时点的价值进行估算和判定的活动，是将房地产价格客观的揭示、表达出来的过程[1]。

房地产估价若按照估价的目的进行分类，主要包括土地使用权的出让价格评估、房地产的租赁价格评估、房地产的保险估价、征地和房屋的征收拆迁补偿估价、房地产的拍卖底价评估、企业各种经济活动中涉及的房地产价格评估、房地产抵押价值评估以及其他目的的房地产价格评估等。

2.资产评估法

《中华人民共和国资产评估法》 在 2016 年 7 月 2 日由中华人民共和国第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过，自 2016 年 12 月 1 日起施行。资产评估法立法目的是保护资产评估过程中各当事人的合法权益，对当前资产评估市场中的某些不合理、不合法的行为进行整治和规范，保证和促进资产评估行业健康发展的同时，还稳定了社会主义市场经济秩序。

二、房地产估价的原则以及方法

1.房地产估价的原则

（1）供需原则：商品的价格由商品的供给和需求的均衡点来决定。供大于求时，则价格上升，否则下降。房地产的价格由类似房地产的供求状况决定。

（2）替代原则：在同一市场上效用相同或相似的房地产，价格趋于一致。

（3）最有效使用原则：以最佳使用所能带来的收益评估房地产的价格。

（4）贡献原则：他是收益法和剩余法的基础。

（5）含法原则：房地产估价要在法律规定的条件下进行。测算房地产的纯收益时，不能以临时建筑或违章建筑的收益为测算原则。

2.房地产估价的方法

当前，我国常见房地产估价方法包括以下 5 种，分别是市场法（将评估对象与近期交易的类似房地产进行比较，对类似的房地产的已知价格进行系数修正，并以此为根据对评估对象的客观价值或合理价值进行评估和计算）、收益法（由于社会不同行业对企业的价值的理解大不相同，导致国内很少使用收益法，即便有少数机构或从业者采用了收益法，其评估结果也会受到有关部门的质疑，因此收益法很少在我国应用）、资产基础法（在对估价对象进行评估时，需要考虑估价对象在价值时点的重置价格，扣除折旧，对估价对象的客观合理价格进行评估）、假设开发法（预估估价对象在开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法）以及基准地价修正法（利用城镇基准地价和基准地价修正系数等评估成果，依据替代原理，将待估价地区的区域条件和其他所处区域的个别条件相等的相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取待估价地在估价基准日价格的一种估价方法），其中比较法是当前使用较多的一种房地产估价方法，也是较为成熟的一种评估方法。

三、资产评估法对房地产估价的影响

1.降低了房地产估价行业的门槛，使得该行业可以快速发展

在新出台的资产评估法中，国务院取消了关于评估师资格的行政许可，降低了评估专业人员的准入门槛，评估专业人员内包括通过评估资格考试的专业评估师以及具有评估专业知识以及实践知识的从业人员，国家将会根据社会经济发展的需要对评估师类别进行划分[2]。

取消了注册评估师的资格准入，由市场进行最优配置，既有利于该行业大的评估机构的发展，也有利于原有评估机构的发展。目前，我国多数中、小型的房地产评估机构的在职评估师数量较少，降低注册评估师行业门槛，就可以让市场按照需要进行最有分配，使得整个房地产估价行业得到快速发展。

2.确立设立评估师的原则，使得房地产估价行业更加专业

在资产评估法中，规定了评估专业人员从事资产评估行业时，应当加入评估机构，并且只能在一个评估机构从事业务。我国现行的房地产估价制度是以城市房地产管理法作为基础建立的。但是在资产评估法施行后，房地产估价法既要遵守原有的城市房地产管理法，又要遵守资产评估法。因此，在城市房地产管理法中对房地产估价有特别规定的，应采用城市房地产管理法，城市房地产管理法没有特别规定的，应遵守资产评估法[3]。

3.加大惩处力度，规范房地产估价行业的行为

资产评估法是一部为了维护评估市场健康发展、规范资本运作的国家法律。在以前，行政法规对于注册评估师以及其他相关当事人的责任认定不明确，导致责任含糊不清，评估过程中的独立、公正以及客观性受到极大的影响。因此资产评估法的出台为维护整个评估过程的公平公正以及为当事人的权益提供了有效的法律保障。

4.评估工作难度加大，评估师需要更加谨慎勤勉

在评估法中出现了一个关键词“实现自律管理”，即国务院牵头建立了该行业管理协调配合机制，对整个行业的发展进行管理和协调。强调行业协会需要依法实行行业自律管理，并明确行业协会职责。并且资产评估法施行后，其对房地产评估工作的要求比现行的评估标准将要更加严格[5]。要求评估从业人员对评估过程中所使用的资料的真实性、准确性以及完整性不但要进行检查，而是要进行核查验证。

资产评估行业已经慢慢开始逐渐渗入到各行各业的各个地方，但在以前的评估环境下，并没有一部明确的法律法规对整个行业进行规范，明确法律责任并且维护当事人的权益。资产评估法的出台，规范了资产评估行业的行政审批，加强了对行业协会的监管，促进行业的健康发展。资产评估法的出台虽然加强了对房地产评估者的工作要求，但是必然会使得房地产评估产业越来越透明，使得房地产估价行业越来越专业化。

参考文献：

[1] 胡芬芬.房地产估价方法的研究与应用[D].南昌大学，2012.

[2] 姜偉，胡爱民.国际评估准则趋同的机遇与挑战[J].清华金融评论，2015，12：117-122.

[3] 中华人民共和国资产评估法（草案）[J].中国资产评估，2012，04：8-12.

[4] 中华人民共和国资产评估法 2016，07：131.

[5] 余炳文，姜云鹏.资产评估理论框架体系研究[J].中南财经政法大学报，2013，02：34-39.