房地产企业成本管理中的问题与对策研究

朱博涵

【摘要】：房地产企业的成本高低关系其盈利与否的重要因素，因此其成本管理是否合理至关重要。本文主要阐述了房地产行业成本管理中存在的问题并提出了相应的解决对策。

【关键词】：房地产；成本；成本管理

1、房地产企业成本管理的基本内容

1.1项目成本管理

项目成本管理是指承包人为使项目的成本控制在计划目标之内所作出的预测、计划、控制、调整、核算、分析和考核等管理工作。项目成本管理就是要确保在批准的预算内完成项目，具体项目要依靠制定的成本管理计划、成本估算、成本预算、成本控制这四个过程来完成。

1.2目标成本管理

目标成本管理就是指在企业预算的基础上，根据企业自身的经营目标，在成本预测、测定目标成本、成本决策的基础上，进行目标成本的控制分析、考核、分解、评价的一系列成本管理工作。

1.3责任成本管理

责任成本管理是指将发生成本和费用的各部门、单位或个人，划分成若干个责任中心，然后根据各中心的責任范围，依据统一的编制方法编制各中心的责任预算，并采取合同的形式逐级进行承包的管理方法。

2、房地产企业成本管理存在问题

2.1成本管理意识不足

目前许多房地产企业未实行“全员、全过程、全方位”的全面成本管理，认为成本管理是成本管理部的事情，从上述开发成本分析可知，除土地取得成本外，其余成本均可通过管理手段进行控制，在房地产开发企业中，设计管理部、成本管理部、工程管理部及开发配套部齐心协力才能把成本管理工作做到极致，房地产已经上升到精细化管理的道路，任何细微的成本都要纳入成本管理范畴，全面成本管理是房地产企业成本管理的核心。

2.2成本管理以成本核算为主

早期的成本管理主要以成本核算为主，追求算得准、算得快，这种核算体制由于缺乏成本管理中的事前预测及过程控制，往往已是即成事实，无法挽回，这种管理模式无法满足现代房地产企业管理要求，不能及时发现成本管理中所存在的根本问题及原因，造成效益流失。

2.3成本管理精细化程度不够

传统的房地产企业成本管理，往往是才比较粗放式的管理，部分企业只关注占比较大的建筑安装工程费，对前期工程费等缺乏必要的管理与控制，然而在新世纪的今天，精细化管理已深入各个行业的各个部门，必须对房地产开发成本组成部分进行精细化管理与控制，才能达成预期的利润。

2.4缺乏成本数据沉淀

目前很多房地产企业在项目完工交付后，未对项目的开发成本进行梳理并形成数据库，伴随着房地产企业的逐步规范化发展，越来越多的企业开始重视项目成本数据库的积累与沉淀，通过搜集和梳理项目开发全周期的成本数据，经过处理形成各类成本指标库，并利用这些信息为在拿地测算、目标成本制定与执行提供重要依据。

3、房地产企业成本管理的对策分析

3.1提高成本管理意识，加强前期调研工作

房地产企业若是要确保成本管理的有效控制，就必须加强对企业财务工作人员的成本管理进行相关的宣传和教育工作，加快转变其固有的传统成本管理理念，大力发展新观念、新技术的成本管理思想，逐渐提高房地产企业人员成本管理的管控观念。同时，对于房地产企业开发的新项目要在投资前期合理估算成本范围。尤其是拿地的成本估算，必须由多个部门的相互配合、分析，充分保证房地产企业成本管理工作职能的有效发挥，促进我国房地产企业的稳定发展。

3.2加强对项目计划的全面制定

首先，要确定房地产企业在经济市场中的目标人群和产品的规划方案，并对此做深入的市场调研和市场竞争力的确认。然后在确定的项目经过再次的确定、判断和调整优化工作：房地产项目的确定是一项非常重要的决定，而且拿地的成本也在逐年上升，为了房地产企业进一步提升其产品的利润空间，在基础保障设施和技术支持的支出以后，不断减少成本支出，降低商品房的建造成本，加强房地产企业的成本管理意识，全面制定项目施工的工作计划，在房地产企业投资建造过程中，严格把控成本支出明细，强化设计成本的管控工作，保证制定的项目计划在成本管理中发挥自身的作用和影响。

3.3建立信息化成本管理系统，加强成本信息的动态链接

建立信息化成本管理系统是在房地产企业成本管理的流程上加强完善，而不是脱离目前的成本管理流程。建立的信息化成本管理系统要操作简单、易于上手，实际操作的原理清晰，确保房地产企业内部全体员工成本管理工作的顺利进行。同时，必须保证信息化成本管理系统在房地产企业的全面推行，一旦运用就要严格系统的要求来规范工作，拒绝一切流程之外的费用支出和成本支出，除特殊情况须报备领导人，经审核和批准之后方可支出。由此加强成本信息的动态链接，提高成本信息传递及时性，促进房地产领导人项目投资的决策更加科学合理。

3.4制定成本评估制度，积累成本评估的经验数据

房地产企业的成本评估工作需要各部门的相互协助和配合，特别是工程部门、设计部门和市场部门对成本的分析研究，市场变化是影响成本的重要因素。各部门通过对采集的成本信息加以汇总分析并上传到企业成本管理系统，逐步精细化成本评估制度。再由历年来累计的成本评估数据可以为以后的工作提供参考和借鉴，加强成本管控的力度，形成的历史数据要分类保存，便于日后查询对比工作。杜绝以往成本管理工作中出现的差错，避免重蹈覆辙的损失，有效节约成本开支，提升房地产企业的净利润。所以说，制定成本评估制度是房地产企业发展的重要参考依据。

结束语

成本管理是一项系统且涉及多部门的工作，在房地产项目管理过程中具有极为重要的地位，房地产企业若想在瞬息万变的市场发展中提升自身竞争力，必须建立全员、全过程、全方位的动态成本管理体系，建立以控制为主的成本管理手段，根据企业的自身情况建立成本数据库，并应用房地产成本管理信息化系统，根据房地产成本管理突出问题的特点，适时制定行之有效的对策进行完善，才能够进一步地推动房地产企业经济效益的增长。

【参考文献】：

[1]丁立秋.房地产企业成本管控相关问题研究[J].经营管理者，2014（4）：227-228.

[2]高焕秋.浅析如何做好房地产成本的管理和控制.现代商业，2016（09）