白话房地产企业财务管理

胡巧荣

【摘 要】论文详细论述了房产公司财务人员如何解读开发项目业态构成，了解开发成本构成及成本测算的做法；从税务角度解析了开发成本、营销推广费用，及审核合同经济条款，以期为同行提供参考。

【Abstract】This paper discusses in detail how do the real estate company financial staff interpret the form of the development of the project， understand the cost structure of development and the method of cost calculation. And analyes the development costs， marketing costs， and auditing the contract terms of the economy from the tax point of view in order to provide a reference for the peer.

【关键词】房地产企业；财务管理；开发成本

【Keywords】 real estate enterprise； financial management；development costs

【中图分类号】F293.33 【文献标志码】A 【文章编号】1673-1069（2017）04-0023-02

1 项目业态背后的故事

客户到房产公司售楼部看房，置业顾问介绍：项目包括住宅、公寓、写字间、商业。商业既有商业综合体，也有底商。小区有地下车库、地上车位可供业主停车。有知名物业服务公司做物业服务，业主可在会所组织娱乐活动，业主的孩子可在本小区上幼儿园。商业综合体统一经营，给业主定期分红。小区绿化面积35%以上，距离主城区5km，……

从置业顾问的介绍中，客户获知以下项目信息：

对于要解决孩子九年义务教育的客户，只能买住宅，因为能带户口；公寓可以居住，但可能没有天然气；写字间没有天然气，但可能集中供应冷气、热水等，缴纳较高的物业费；商业综合体是独立楼栋，底商在住宅、公寓、写字间的下面；统一经营的商业综合体，要先签买房合同，再签代租代管合同。分红可能是约定比例，也可能按实际收益扣除各项税费、管理费；底商上面的住宅会比较吵，若底商中有经营中餐的，可能会有蟑螂；地上车位占用业主公共区域，没有产权证，只能出租；地下车库大多有产权证，但也有没产权证的（如地下人防设施形成的车库）；物业服务用房、会所是小区业主共有财产，成本共摊，没有产权证。房产公司已把这些配套设施成本加在业主购房价款中；幼儿园分有无产证两种情况。若有产证，业主不共摊成本，但幼儿园后期收费会加上房租或折旧。

从置业顾问介绍中，财务人员获知财务信息：

没有产证的房子，都不能出售，要把它们的建造成本，摊到带产权证房子上；底商要与上面的住宅、公寓、写字间分割整栋楼成本；商业综合体有售房、市场经营两项业务，要各做各的；对商业综合体的市场经营业务，需要专业团队管理；地下人防设施形成的车库，办了政府防空办的后续，可以对外出租；业主会组织成立业主委员会，代表所有业主统一行权，也可选择物业公司；物业服务用房、会所是小区公建配套设施，归全体业主所有；物业服务用房提供给物业公司使用；会所后期的各项运营成本，由物业公司与业主委员会协商处理；地上车位占用业主公共区域，业主委员会可与物业公司分享租金收益；无产证幼儿园的收费标准，需要与业委会协商，优先招收本小区业主子女。

2 全成本构成与归类技巧

房产公司在开发项目中，会由造价部门、销售部、财务部联合做“项目目标利润测算”。先做“项目全成本测算”，收入总额减去项目全成本，就是项目目标利润。

在“项目全成本测算”的横栏上，有三个组成部分：

①造价部门提供的开发成本。包括土地获得价款、开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、基础设施工程费、园林环境费、公建配套设施费、开发间接费等。

②销售部提供的销售费用。

③财务部提供的管理费用、财务费用、各项税金及附加。

在“项目全成本测算”的纵栏上，反映的是项目各业态分摊的成本。在分摊成本的依据上，会有两个数据：建筑面积、可售面积，后者明显小于前者。

财务人员需要思考以下问题。

房產公司要缴纳三项主税：增值税及附加、土地增值税、企业的所得税[1]。其中土地增值税实行超率累进税率，若不做适当筹划，会让企业承担高额税负。土地增值税在项目立项、各业态成本分摊上有专项规定，与造价部依据的建筑成本法有差异[2]。

具体来说，差异有以下几点：

①在项目立项上，税务对清算单元有要求。为有效利用造价部门做的开发成本，造价部门在划分项目边界时，予以通盘考虑。在归集和分配开发成本时，符合土地增值税清算的要求。

②建筑面积减可售面积的余额，就是前面说的没有产权证书的面积。如果财务不要求，造价部门会按各业态建筑面积分摊成本。而土地增值税清算要求按可售面积分摊成本。

③造价部门在核算主体建筑工程费、主体安装工程费时，能细算到每平方米的实际成本。但土地增值税清算为便于征收，做了简化，举例：对地下土方成本，造价部会全算成地下室成本，税务局认为地下室是整栋楼的基础，要按整栋楼面积分摊；对地下人防设施形成的车库，因不在可售面积内，税务局将其成本分摊给整栋楼；对底商高度高于上面房屋的，造价可据实算多耗用的建筑成本。税务局只在商业用房层高系数（商业用房单层层高/单层住宅层）高于1.5时，才可以按照层高系数调整。

3 营销推广费用花样多，分类规范财务管理的措施

打开销售部提供的“销售费用明细表”。看到五花八门的项目。包括：售楼部装修（或建安）成本、样板房装修费用、营销推广费用（包括：广告推广费用、活动费用、制作费用、物料费用等）、推广渠道费用、销售渠道提成费用、销售人员工资及提成。

用财务语言分类描述一下：发生售楼部建安成本的，说明售楼部是临时建筑，将来要拆除，所以要把建筑成本、拆除成本算入销售费用。在拆除前，要请税务部门确认资产损失；发生售楼部装修成本的，说明建筑物先做售楼部，后面改其他用途，也可能会销售。因装饰装修不适用于后期用途，需要拆除；样板房用做向客户展示效果，将来会拆除装修或低价变卖装修；广告推广费用大多能收到广告费用发票；活动费用很杂，如在售楼部做的艺术表演、赠品、抽奖等活动的费用，财务要关注费用发票是否与业务实质一致，是否涉及代扣代缴个人所得税；制作费用、物料费用没有明确界线，主要是营销宣传过程中的各种宣传资料、物品等；推广渠道费用、销售渠道提成费用中的“渠道”，指公司与其他营销推广单位、销售中介单位合作，所支付的费用。有些推广渠道只管挖掘意向客户，并不参与客户谈判工作。而销售渠道提成则是按客户成交金额计算的；销售人员工资及提成是指企业销售部门的工资、提成等。当然，有些企业为了保持管理的灵活性，可能让置业顾问跟劳务代理公司签合同，房产公司再与劳务代理公司签合同。

4 合同审批、付款

房产公司完成招投标工作，会发起合同审批流程，财务经理审核合同时，主要关注经济条款。以工程施工合同为例，主要经济条款：

①合同的计价方式。常见的有固定总价合同、单价合同、暂估总价合同。暂估总价合同、单价合同后期均需双方造价人员结算，确定实际价格。

②付款进度。常见的有按预付款、进度款、质保金。在设计付款进度时，既要保障交付物符合要求的标准，又要节约融资成本，还要考虑公司资金头寸是否充裕。

③增值税发票类型。2016年5月1日前老项目，收普通发票。之后，收增值税专用发票。

④收款人信息。包括收款人名稱、开户银行行账号。在合同中确认，避免出现法律风险。

财务经理在审批工程付款时，要参照合同、已支付金额记录，看付款节点是否达到。要求收款方提供合规发票，并将款项打入合同约定的收款人账户。

一个高素质的财务管理人员，要有财务管理经验，也要有行业管理经验，并不断学习补充保持与时俱进。

【参考文献】

【1】注册会计师考试教材——税法[M].北京：经济科学出版社，181-197.

【2】国税发【2009】91号文件[S].