物业管理上市公司营运资金管理研究

2017-04-27冯慧钰张波

商业会计 2017年5期

冯慧钰+张波

摘要：随着城市化进程的不断加快、社区数量的迅速增加，物业管理行业显现出广阔的市场前景，行业内的上市公司不断通过强化主业、重组收购来塑造竞争力，在这一进程中其财务管理也面临着巨大挑战。营运资金管理是企业财务管理的核心活动之一，对于广大仍处于成长期的物业管理上市企业的发展尤为重要，因此，文章以截至2016年上半年在我国内地和香港地区完成上市的八家物业管理公司为研究基础，归纳我国物业管理行业的基本特征；并重点选取彩生活的财务数据，通过横向和纵向对比研究其营运资金的特点，进而提出彩生活营运资金管理的策略，以便为其他物业公司提高营运资金管理效率提供借鉴。

关键词：彩生活物业管理上市公司行业特征营运资金管理管理策略

2016年7月，绿城服务集团在香港挂牌上市，成为继彩生活、中海物业、中奥到家之后，第四家赴港上市的内地物业公司；前一段，碧桂园控股的碧桂园物业拟分拆上市的消息又引起了业内外人士的广泛关注。我国物业管理行业上市的公司越来越多，尤其2016年以来，上市物业公司的队伍不断壮大。那么越来越多的物业管理公司上市，究竟为哪般？

一、我国物业管理行业的基本特征

（一）房地产市场的火爆促进了物业管理行业的兴起。近年来我国房地产业在城市化进程加快的环境下发展迅速，面对房地产数量激增和人们对社区建设要求的提高，如何长期有效地保养、管理好如此大规模的房地产成为新的问题。要想提高房地产的使用效率，满足广大业主不断提高的多样化服务需求，就必须要通过物业管理实现。房地产市场的发展一定程度上推动了物业管理行业的兴起。这一点也可以在我国初具规模的物业管理公司的产生过程中得以印证：依托较为成熟的房地产公司进行业务拓展而成立物业管理公司，随后地产商分拆物业上市的例子不在少数，如彩生活服务集团、中海物业、绿城服务集团、碧桂园物业、万科物业、保利物业、华润物业等，均是从房地产开发业务中应运而生的。

（二）物业管理公司往往都以房地产企业为依托。2016年3月，中国房地产业协会与中国房地产测评中心联合发布了2016中国房地产开发企业500强榜单，2016年6月，中国物业服务百强企业研究成果发布会上发布了2016年中国物业百强名单。我国的房地产企业与物业管理公司存在着千丝万缕的联系，因此我们首先将两榜单中前15名的企业进行对比。详见下页表1。

从对比中可以发现，表1中上榜的房地产开发企业中，凡是集团旗下设有物业管理公司的，其物业公司也在物业管理公司TOP 15中纷纷上榜，且房地产公司的排名与物业服务公司的排名情况基本吻合，只有较少出入。因此我们可以得出初步结论：房地产公司的综合实力对其控股的物业管理公司综合排名有一定程度的决定作用。

（三）物业管理上市公司的主要业务模块。根据目前国内较早完成上市的8家物业管理企业（分别为彩生活、中海、中奥到家、盛全、开元、东光、华仁、丹田；彩生活、中海、中奥到家为在中国香港上市，其余为在内地上市）主要业务的归纳总结，得出物管行业主要业务具有以下特点：

1.基础服务和增值服务构成公司的主要业务。基础服务业务指传统的物业管理服务、工程服务；增值服务则是受客户需求、市场竞争等因素影响而拓展出来的个性化服务，主要指社区租赁、销售及其他服务、协销服务、社区O2O平台服务等。

互联网时代的到来从各方面影响着我国的经济，也是促进我国物业管理行业增值服务产生的重要因素。企业的主要成本来自物业服务成本，降低成本就成为企业的一大目标，充分利用互联网的信息传播和资源共享特性，改变传统物业服务方式，开拓增值服务模式，不仅能够实现服务的及时性、多样性，而且能有效降低服务成本，提高公司的服务效率和利润率。

2.香港上市的物业管理公司增值服务业务更加突出。在香港和在内地上市的公司提供的基础服务业务类型相似，但增值服务业务类型差距较大。从各上市物业公司招股说明书中对主要业务的介绍中可以看到，无论在香港还是内地上市的公司，基础服务业务基本都包括为住宅社区、商用物业、政府物业等提供的保安、清洁、园艺、维修及保养等物业管理服务，以及设备安装、维修及保养、交付查验、工程质量监控、咨询服务、物业管理的配套服务等。

香港上市公司的增值服务业务主要有社区租赁、协销服务，以及通过O2O形式提供的线上线下服务等；而在内地上市的公司受自身的规模限制、战略定位、客户需求等因素的影响，增值服务类型参差不齐。盛全物业以物业管理服务为中心，建立互联网时代的新型社区生活服务平台，为客户提供英式管家、社区健康、社区教育、社区商业等四个方面的现代生活订制服务；东光物业则在传统物业之外运用移动互联网技术打造了“一站式物业后勤保障服务解决方案”平台，为客户提供资产管理服务、行政保障服务、商务保障服务、餐饮管理服务等相关增值服务。与三家在香港上市的物业公司相比，盛全与东光的增值服务类型有很大局限性，服务对象仍限制于基础服务的住户。

3.物业管理上市公司的收入结构。每家物业管理公司尽管基础和增值業务所占的份额不同，但是基础服务业务依然是企业收入的主要来源，增值服务业务对企业收入的增加起到促进作用。

表2中各公司基础服务收入和增值服务收入占总收入的比例，能够清楚地反映出两部分业务所占份额的差异。八家上市物业管理公司基础服务收入占比均在80%以上，有六家在90%以上。这一现象反映出现阶段我国物业管理行业中，基础服务业务是收入的主要来源，增值服务是在基础服务的稳固基础上拓展出来的符合现代化生活的个性化业务。增值服务除了服务成本低，能提高公司的利润率以外，更重要的是还能对基础服务起到反向促进作用。由于物业增值服务是基于客户需求的个性化服务，因此优质的增值服务能大大提高客户的满意度，增强公司品牌形象，强化公司的基础服务业务。

二、彩生活营运资金的纵向与横向分析

物业管理行业是一个处于成长期的行业，近年来，一大批知名物业公司在筹备上市的过程中，掀起了物业管理公司上市的高潮。在这一过程中，物业管理行业的营运资金管理受到关注，作为服务业中的典型代表，物业管理行业的经营活动特殊，其营运资金难以按渠道进行划分，而且物业管理行业营运资金各要素之间的比例关系不同于传统制造业，存货极少甚至没有存货，应收和应付款项比例大，这与该行业特有的酬金制和包干制收费方式、主要业务等多种因素有关。本文以彩生活为主，以其他7家物业管理上市公司为辅，分析物业管理上市公司的报表结构并总结营运资金特点，以期为物业管理行业营运资金管理方法的修正打下基础。

企业营运资金的分析需要从不同视角加以关注，一方面，财务报表显示彩生活上市前后几年中资金结构变动明显，直接影响其营运资金的变化；另一方面，彩生活与物业管理行业中其他企业相比，营运资金共性中不乏个性。因此，笔者将从纵向对彩生活2013—1015年营运资金变化的原因进行分析，同时通过横向对比分析彩生活与其他7家物业管理上市公司营运资金的异同。

（一）营运资金概念界定。我国对营运资金的研究始于20世纪90年代。近些年来，实务中人们意识到营运资金管理对公司经营的重要性，这在一定程度上促进了理论界对营运资金的研究，相关文献也逐渐丰富起来，在这一过程中，我国学者对营运资金概念形成了不同的观点。其中，雷新途（2003）从经济学视角对营运资金的概念进行了界定，认为营运资金=永久性流动资产-永久性流动负债。本文基于这一观点，将营运资金定义为流动资产与流动负债之差，并用这一定义作为营运资金的分析基础，分析上市公司流动资产和流动负债中各个要素对营运资金的影响。

（二）彩生活服务集团营运资金纵向分析。彩生活服务集团作为掀起我国物业管理公司上市浪潮的“内地社区服务运营第一股”，其标杆性的“彩生活模式”和超高的毛利率格外引人注目，因此，我们首先对彩生活服务集团的流动资产和流动负债情况进行纵向分析（见表3）。其中，流动资产和流动负债的重要比率变化趋势见图1和图2。

1.流动资产的结构分析。彩生活属于轻资产类型的服务行业，公司从2013年到2014年期间，流动资产占总资产的比重一直都在75%以上，2015年下降明显的原因是：2014年7月彩生活上市获得了市场上各方的资金支持，大刀阔斧进行扩张，彩生活2015年的非流动资产中，物业、投资物业、商誉等项目由于受所得款项60%支持的大规模收购活动而大幅增长；厂房及设备、无形资产等项目数额因将20%的款项用于购买设备，以及将10%的款项用于市场推广及平台建设而有显著提高。

彩生活的应收及预付和货币资金占比较大且波动也很大。2013年应收及预付款项超过了流动资产的60%，而2014年和2015年该比例急速降至35%左右，这是由于2014年和2015年货币资金项目增长速度超过其自身增长速度，导致流动资产增加幅度远大于应收以及预付款項的增加幅度。贸易应收款由2013年的49 566千元增加到179 350千元，这主要来自物业管理服务按包干制计算的管理及服务收入、工程服务的安装合约收入及自动化设备升级服务收入以及社区租赁、销售及其他服务的服务收入；2011年彩生活向工程服务分部的一名第三方客户深圳市龙兴世纪投资有限公司的垫款，2013年未偿还的1 752千元于2014年全部偿还，2014年彩生活由额外垫支龙兴公司12 000千元，使得“向一名客户垫款”项目较2013年增加超过一千万元，彩生活对该客户应收款项的账龄进行了详细的分析，款项收回及时。但值得注意的是应收关联方款项数额较大，且其中多数为对与本公司有关联关系的房地产开发公司的垫款，再结合现金流量表分析，彩生活的货币资金主要用于收购附属公司、抵押融资以及为关联公司垫款等投资活动，其中为关联公司垫款占比最大。这说明公司的大量资金被关联方占用、无偿使用，这一方面会降低公司营运资金的使用效率，另一方面会造成对公司盈利质量的高估。

彩生活的货币资金项目的变化十分显著， 2013年12月31日，深圳市布吉供水就供水合约向法院申请对彩生活采取法律程序，冻结了彩生活近100万元银行存款，形成“抵押/受限制的银行存款”。而2014年和2015年的抵押/受限制的银行存款项目，是彩生活向银行抵押的作为授予本公司的银行融资抵押品产生的。2015年是彩生活大力收购扩张的一年，2014年上市前入驻全国78个城市，到2015年底这一数字翻了一番，增加到165个城市，并已进入新加坡；与2014年相比，2015年彩生活新增管理面积139.2百万平方米，其中52.8%来源于收购和并购。彩生活现金流量表也证明，通过银行融资筹集的借款主要用于了收购附属公司及相关投资活动。

从存货占流动资产的比例来看，彩生活的存货比例极小，物业管理行业本就是以提供物业服务为主的服务业，它不同于存货占比重大的传统制造业，彩生活将自己绝大多数的物业服务业务外包给专业外包商负责，不断加强合作、优化供应链，更进一步减少了存货数量，因此我们看到彩生活近三年存货的比例始终远远小于1%。

2.流动负债的结构分析。彩生活流动负债的构成比较简单，主要有应付账款、税项负债以及短期借款项目。其中应付款项占比超过半数，2013年甚至高达84.76%，税项负债占比较为稳定，短期借款波动则比较大。其中贸易应付款项及其他应付款和应计款项在2015年较2014年翻倍增加，一方面由于包干制和酬金制下的代表住户收款、用于支付水电供应商的水电费产生的代表住户收款、预收物业管理服务费用的增速快，结合2014—2015年彩生活的收入激增分析，原因可能是 “先交费后服务”的业务大量增加使得预收款项增加；另一方面则是应计员工福利等人工成本的大幅增加导致，2015年环境、社会与管治报告显示，彩生活实施了一系列措施增进员工福利，让员工共享集团发展成果并促进工作积极性，这可能与其员工福利成本的增加有关。

短期借款的比例在2014年有很大的变动，从流动负债的0.05%猛增到25.41%，2015年该比例稳中有进达到28.22%，该项目与流动资产中抵押/受限制的银行存款相关，借款项目明细账中列示，接近100%的短期借款都是有抵押银行贷款，即流动资产中抵押/受限制的银行存款形成的作为授予本公司的银行融资抵押品，因此短期借款与抵押/受限制的银行存款的变动趋势一致。综上所述，虽然应付及预收款项逐年递增，但仍小于短期借款的增加速度，因此2014年和2015年短期借款的大幅度增加稀释了应收及预付款项在流动负债中的占比。

彩生活2013—2015年负债结构中流动负债比率很高，2015年有较大下降是由于当年新增一笔290 000千元的长期借款，使非流动负债较2014年加倍增长，从而降低了流动负债比率。

总体看来，彩生活的流动资产/总资产比重较高，这说明该公司的资产流动性强，有利于增强企业的偿债能力，满足资金流动性的需要；流动负债/总负债比重大，公司对营运资金的依赖性强，同时物业管理公司重大建设项目少，资金的短缺大多通过短期负债来解决。2013—2015年彩生活的资产负债率有波动但总体水平较高，与行业整体情况吻合，这可能与我国物业管理行业所处的成长阶段有关，成长期对资金的需求量增加，加大融资力度使得负债水平高。

（三）彩生活服务集团营运资金横向分析。本文通过横向分析彩生活与同在香港上市和内地上市的其他7家物业管理公司流动资产、流动负债结构的异同，总结物业管理行业营运资金的特点。

1.流动资产结构分析。表4和下页表5列示了本文所选取的八家上市物业服务公司2015年的流动资产项目以及各项目在流动资产总额中所占的比重（注：其中中海物业有一个特殊的科目——库存物业，反映的是该公司房地产开发业务相关的已落成物业和发展中物业的总额，中海的库存物业数额为203 182 608千元港币，占流动资产的60%，它的存在会稀释其他项目在流动资产中的比例，因此我们将其从流动资产中剔除后，计算各项目的比例）。

其他七家上市公司流动资产占总资产的比重与彩生活相似，均超过50%，彩生活上市后非流动资产激增使得该比例略低于其他上市公司，尤其是内地上市的五家公司，流动资产占总资产的比例都在90%以上，这一特点更加突出，当然某种程度上与五家公司上市不久账面持有现金较多有一定的关联。

应收款项和货币资金项目特征鲜明，与彩生活体现出来的特点一致，占流动资产的比例普遍较大，只有中海物业和中奥到家的应收款项比例偏低，原因是短时间内大量增加的货币资金稀释了应收账款，其现金流量表显示，两公司2015年现金及现金等价物较2014年的增加，主要来自正常的经营业务。将应收款项分解来看，彩生活和盛全物业的贸易应收款和应收账款占应收款项的比例大于贸易应收款和应收账款的比例，而其他公司则与之相反。这是由于香港上市公司的其他应收款中包括按酬金制计算的代表住户付款，彩生活以酬金制收费方式为主，而其他公司以包干制收费方式为主；而内地上市公司的其他應收款则主要记载了计提的坏账准备和其他垫支款项，其中盛全物业坏账准备数额较大。

对比表4和表5中的各项目占流动资产的比例，八家公司的存货均不足流动资产总额的1%，只有盛全和东光两家公司的预付账款比例超过1%，但也只有1.87%和2.65%，因此存货和预付账款不是影响彩生活乃至物业管理行业营运资金的主要因素。

2.流动负债的结构分析。表6和表7列示了本文所选取的八家上市物业服务公司2015年的流动资产负债项目以及各项目在流动负债总额中所占的比重。

彩生活与其他上市公司流动负债结构相似，应付及预付款项占比重最大，几乎均在60%以上，其中其他应付款和预付账款是构成应付及预付账款的主要项目；但不同的是，彩生活等另外2家在香港上市的公司中该项目主要是由代表住户收款、预收物业管理服务费用构成，而在内地上市的公司则由押金保证金、应付代收款和其他往来构成。

应交税费主要是企业所得税，彩生活应交税费/流动负债比率为10.06%，处于八家上市公司平均水平，可以在一定程度上反映流动资产总额在当前收入水平下的合理性。

彩生活短期借款项目占流动资产的比例为28.22%，与其他上市公司尤其是内地上市公司相比差异较大。香港上市的三家公司和内地上市的盛全物业的短期借款均是由向银行贷款产生的，但数额差别显著，而其他四家公司不存在短期借款项目，这一差异产生的原因可能是不同的发展战略对资金的需求量不同。彩生活、中海和中奥到家的策略是进行同业收购、拓展市场、开发新业务，而内地上市的五家公司的发展规划是完善现有业务、进行产业创新、提高服务质量。

其他物业管理上市公司与彩生活相比，流动负债比率普遍偏高，除中海物业为49.10%外，其他六家公司均高于90%，其中有四家内地上市公司该比率甚至高达100%。即便扣除预付账款的积极影响，这些公司的流动负债比例还是存在偿债风险较高的可能，因此如何保持合理的流动负债比率应引起物业管理公司的重视。

三、彩生活营运资金管理的基本策略

（一）要素角度营运资金管理。本文将营运资金定义为流动资产与流动负债之差，彩生活的营运资金要素管理即从流动资产与流动负债两方面进行重点管控。流动资产方面：（1）合理分配筹资活动所得款项的用途，具体来说，控制用于收购的资金规模，加大技术研发投入，为营运资金和一般用途提供充足的资金支持；（2）加强应收款项的全过程管理，如设置赊销和征信部门，专门负责客户信用评级以及应收款的催收，完善坏账核销制度，严格遵循配比原则和谨慎性原则；（3）在满足资金流动性需要的基础上，适当降低流动资产/总资产比率，减少资金闲置现象，提高公司资金使用效率。流动负债方面：（1）彩生活的应付及预收款项数额有增无减，虽然负债经营是明智之举，但过度负债会增加公司自身的信用风险和偿债风险，因此彩生活应适当降低应付及预收款项的数额；（2）降低其在总负债中所占的比例，使流动负债与非流动负债合理配比，避免流动负债过多增加偿债风险，影响企业的可持续发展。

（二）活动角度营运资金管理。从活动角度看，彩生活应从经营、筹资和投资活动三方面进行管理。经营活动：（1）彩生活应严格监控贸易应收款的收回情况，并逐步改善“先服务后交费”的传统收费方式；（2）加强应收关联方款项的账龄分析，签订关联交易协议，完善公司内部控制体系，监督控股股东对公司的资金占用行为，提高营运资金的使用效率；（3）进一步扩大业务范围，并通过提高服务质量逐渐改变业主的缴费观念，及时缴纳物业管理费，调整包干制和酬金制收费方式的配比，为公司运作获取更多的资金支持。筹资活动：物业管理行业是一个资金流动性很强的行业，彩生活多采用较为激进的短期借款融资策略，风险较大，应采取多元化的筹资方式，长短期筹资相互配合，适当降低银行贷款比例，以防资金周转不灵致使资金链断裂。投资活动：彩生活的投资主要集中于收购和向关联方垫款，这极大地限制了资金的流动性，且后者投资获得的收益与成本失衡，应从源头上减弱关联方对本公司资金的依赖。

（三）收入贡献角度营运资金管理。加强营运资金管理是企业增收的关键环节，相应地，加强企业增收关键因素的管理也是营运资金管理的重要环节。因此从彩生活的收入角度来讲，一方面，应保持基础服务业务的收入规模，不断优化服务质量，同时在现有业务的基础上扩展新业务，进一步扩大业务范围，进行适度扩张，提高市场占有率，有效增加业务收入量；另一方面，继续着力开发便捷、多样化的增值服务业务，加强客户体验、吸引新客户，提高增值服务收入的比重，使彩生活在增加业务收入的同时有效控制成本。

四、结语

2014年彩生活服务集团的上市掀起了物业管理公司上市的浪潮，这些公司欲通过上市获得长期稳定的资金来源。营运资金是企业的血液，是企业发展、盈利的动力，贯穿企业经营始终，加强营运资金管理是企业生存和发展的必由之路，怎样合理、高效地利用筹集的资金就显得尤为重要。但不同于我国传统的制造业，物业管理行业库存很少甚至没有库存，资产负债结构有其独特性。本文分析了彩生活服务集团的流动资产和流动负债结构，总结了物业管理行业营运资金特点，并据此从要素、活动、收入三个角度提出了强化营运资金管理的基本策略。一方面，为彩生活的营运资金管理提供新的思路，有助于企业及时分析营运资金的管理，从而及时发现并降低经营风险，同时能对重要因素实行重点控制，有利于管理层更好地把握营运资金的结构、提高管理效率；另一方面，本文的研究对于物业管理行业营运资金管理方法的修正创造了前提条件，有利于下一步在传统营运资金管理方法的基础上进行补充完善，最终找到一个适合物业管理行业的营运资金管理方法。

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