论物业管理企业的财务风险管理

张瑾

摘要：随着我国各项城市建设事业的大力发展，房产业成为了决定我国经济发展的重要支柱型产业，物业管理行业属于第三产业，具有服务型行业性质，物业服务质量的高低直接影响着居民的生活质量。在城市生活更加舒适化的今天，为了满足居民对于物业服务的高质量需求，物业管理企业的各项管理需要不断完善。我国的物业发展起步较晚，物管企业在财务风险管理方面重视不够、能力不足，针对物管企业相关问题，本文阐述了物业管理企业的工作内容，从财务风险管理的本质出发，提出改进物管企业财务风险的管理策略。

关键词：物业管理企业；财务风险；管理

一、物业管理企业工作内容

物业管理企业也叫物业管理公司，物业所有人通过相关合同制定对物业专业化管理的企业性经济实体，它的管理内部包括对地上建筑物及其附属设备设施的维修、养护以及对卫生、绿化、安全、等项目的持续性服务，属于第三产业范畴，服务对象为业主和租户。随着城市现代化的推进，物业发挥越来越多的类似行政管理的职能作用。物业管理属于劳务型行业，是新兴的产业，在住房制度改革过程中诞生，我国物业发展历经20余年，经营范围不断拓宽，物业管理市场也逐渐完善。

二、财务管理风险概述及我国物管企业财务风险管理特点

（一）财务管理风险概述

在现代企业的内部管理中，风险管理是一项重要的内容，对风险管理的准确把握可以避免企业经受不必要的损失，减少经营中的各种企业成长障碍，保证企业在可持续发展的轨道上运行。财务风险管理属于风险管理的范畴，在企业运营过程中，通过各项财务活动对企业中的风险进行识别、度量、控制，促进企业财务活动的安全可行，减少财务风险发生的可能性，将损失最小化。财务风险管理也是有成本的，风险的变化也决定了风险管理的动态性质，风险管理的措施也应该动态跟进，及时修正，这就要求在管理财务风险的过程中要有一定的科学性。

（二）我国物管企业财务风险管理特点

1.我国物业管理企业起步较晚、发展较慢，部分物管企业对财务风险管理的重要性认识不足。

物业管理企业的财务风险管理通过一定的财务规划，形成治理企业的目标，由于物业管理企业多是小规模开展，缺乏主体经济支撑，对财务风险的认识不足，多是风险管理能力薄弱的企业。相对于西方发达国家，我国的物业管理企业起步略晚、成长速度较慢。物业管理企业的工作人员有的是为安置房地产企业的亲属人员而聘用的，有的是物业管理经理临时招募的非专业人士，财务管理人员相对于房产等行业的同岗位人员工资较低，也使得他们工作的积极性和业务水平与其他行业存在一定的差距。个别物业管理企业对于领导采用年度考核的管理办法，由于领导的短期行为，项目尾期最后业绩的考核因领导职务调离，缺乏项目的整体考核。

2.对于物管企业的财务管理，收入自身的特点给财务风险管理带来很多难度。

物业管理企业与其它生产型的企业相比，个性化、差异化的服务它的产品的主要特点，物管企业通过规模化生产取得的效益同生产类实体经济比相对较弱，它是一个以人的满意度为主的一种劳务，在提供服务的过程中，既有客观因素，又有主观因素，对产品的质量缺乏明确的依据。此外，物业提供的业务数量较多，人力成本较高，众所周知，对人的管理是最难的管理，如何通过科学有效的财务管理，对财务资源的合理分配和规划，达到安排物管企业各项经营活动，提供服务满意度，是一项复杂的工作，特别是对于物业这样一个收入依靠服务满意度的资金管理企业，它的财务管理更像是一个无限循环的项目。

3.部分物业管理企业的风险管理能力较弱，资金管理能力不佳且内部审计作用发挥较差。

财务管理最核心的就是资金管理，财务风险管理最主要的也即是资金链条的完整性管理，资金来源单一，收入质量对于服务质量的满意度依附性较高。随着人民生活水平的提高，对于物业的服务质量的要求也越来越高，越来越个性化，财务风险管理也增加了难度。物业费的及时足额收缴，表现出了一定的困难性，车位管理分配、有偿家务服务、园区公共治安都可能引发管理行为产生的财务风险。自有资金少，资金运用不合理，投资不谨慎，公司财务管理缺乏远见，物业经理的短期行为，都将导致财务风险管理能力低下，很难实现财务收益。此外，部分物业管理企业缺乏内部控制，未设置内审部门或者内审部门形同虚设，拿地时低估成本。

三、改进物业管理企业财务风险管理的具体策略

（一）规范物管企业的各项日常工作

物业管理企业多是小型企业，但麻雀虽小，五脏俱全，物管企业的财务风险蕴藏在企业的各个部门中。前台可能除了业主的日常接待工作，也有业务投诉的初级处理，甚至还兼任收费岗位，工作过程中如果缺少一定的岗位说明可操作流程，很可能忙中出错，对财务的损失产生影响。维修工提供完服务，如果是有偿服务，也可能接触收费工作，针对现金收款的不开票及坐支行为，需加强制度建设和人员培训，依靠实地突击检查等措施加以控制。车位停车费管理中，对于不给票行为，要有相应的奖惩制度，加强人员素质培养，可以增加固定资产投入，考虑人机并行方案，采用车位收费系统规避私吞现金行为。资金支出中，采购物资的以次充好、频繁采购、收受回扣等违规行为，应实行集团集中采购、项目采购权分离的政策。对于拖延支付保安、保洁、绿化等外包费用变相收取回扣的行为，可通过集团招投标方式，选取外包单位并由集团统一支付费用，项目支付权限上交于集团。总之，应该对物管企业的各个岗位进行规范，通过制度的完善和指引规避可能发生的各项财务风险，降低风险发生的概率。要有完善的考核制度和办法，有各项行为的监督管理策略，对于资金的收入和支出要有明确的两条线管理，确保资金链条的完整。

（二）健全物管企业的财务基本管理

会计的基本职能是核算和监督，对于物管企业也是如此，会计核算制度要认真执行，对于不设账、账外账、小金库等不合理行为要坚决抵制，良好的会计核算管理可以让风险管理更有依据性，更加有据可查。在账目的设置上，要根据物管企业的实质特点，记录好与地产开发公司等的历史账目问题。对于物管企业自有的项目，做好在建、已建成项目等内容的统计，对各个项目的资产的计提、折旧做到清晰明确。在账务处理上，要依据最新的企业会计制度执行，对于符合第三产业优惠政策的各项税务活动要做好税收申报工作，最大范围内做好税收筹划的各项细节。在财务监督方面，对于发现的虚假账务要积极举报，对个别员工的侵占企业利益行为予以制止。对各种招标工作要积极参与，在企业安全运营范围内对各项对外投资，做好风险评估和预判，通过科学的决策提高投资的准确度。

（三）提高物管企业财务风险管理能力

企业的管理者的风险意识决定了企业的风险管理的地位，对于物业经理来说，首先要有财务风险意识，财务风险管理应随着物管企业经营项目的管理而贯彻始终。财务风险管理又是一个动态的管理过程，需要不断修正企业的管理行为，改进管理策略，一成不变的管理和照搬照抄的管理必然行不通，要提高对环境变化的应对能力和各类型突发事件的处理能力。在内部审计方面，应建立项目整体考核制度，不能单单按年考核。在企业内应实行全面预算管理，在制定财务制度上，不应把预算任务只交给内审部门，应充分发挥企业各部门的合力，由销售、合约、工程、财務等成员共同参与。在财务投资决策上，要运行专业的科学投资方法，科学控制风险，建立风险防范基金制度，对经营成本进行科学保底。

四、结束语

在经济发展放缓，增速减慢的市场形势下，国外的物业管理不断完善，我国也应该提高物业管理企业的服务能力，提高物业管理的竞争力，不断满足广大居民和业主的个性化服务，在管理上创新，在制度上革新，通过不断超越自我的管理和服务来满足第三产业的差异化需求，通过加强业务专研，依靠敬业、奉献精神，做好物管企业的财务管理工作，将财务风险控制在最小的范围内，让我国的物业管理企业在服务质量上与国际趋同。

参考文献：

[1]向茂琳.物业管理公司的财务及风险管理研究[J].企业导报，2015.

[2]张华伦.我国中小城市物业管理水平提升研究[J].企业经济，2015.

[3]马红梅.物业服务企业财务管理常见问题的探讨[J].城市开发，2008.

（作者单位：上海保利盛茂置业有限公司）