房地产尚能推升二季度经济

魏枫凌

三四线城市的房地产销售高增长已经带动一季度经济增长高出市场预期，并且有望将这种势头延续到二季度。

一季度经济增长超预期，房地产起到了重要作用。虽然房地产销售增速开始下降，但资金回笼以及差異化土地供应制度在二季度对于开发投资仍将起到推动作用，特别是三四线城市去库存发力。向前看，三四线城市房地产能否延续去库存势头，将是经济能否保持上行的主要不确定性，多位专家对《证券市场周刊》记者表示，这一势头在二季度尚能延续。

房地产在2016年开始了一轮价格上涨，到了2016年10月份以后政府开始限制房地产，到现在各地对房地产的调控力度还在不断地加大。2017年3月份，房地产的销售增长速度还是有所放缓的。销售面积1-2月份累计增速还有25%，1-3月份就只有19.5%。

但是，如果看房地产开发投资，其增速还在加快，一季度房地产投资达到了9.1%，3月份当月达到9.4%，高于2016年的水平。其中，住宅投资1.3万亿元，增长11.2%，增速提高2.2个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.3%。

“当前房地产开发投资增速比较高，超出很多人的预料，主要的原因是房地产的销售比较好。”国家信息中心预测部主任祝宝良在中国国际经济交流中心一季度经济形势分析与展望会上称，“另外，这一轮房地产调控，除了控需求以外，还在增加供给。我们看到土地出让的面积还是有所回升的。”

4月14日，住建部和国土资源部联合发布通知，将根据商品住宅的消化周期来调整住宅用地供应的规模、结构和时序，对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要减少供地；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。

财政部公布的全国政府性基金收支情况维持在较高增速，1-3月份累计政府性基金收入同比增长27.5%，支出是同比增长18.6%。“这种情况是出乎意料的，但却直接反映出房地产行业的景气程度。”中国国际经济交流中心副总经济师徐洪才称。

3月份，统计局发布的房地产开发景气指数为101.13，比2月份提高0.37点。

房地产市场两个不同步现象值得关注。1-3月份，房屋新开工面积增长11.6%，但是房地产开发企业的施工面积增长只有3.1%，且增速比1-2月份回落0.1个百分点。另外，土地市场也存在不同步的情况。1-3月份，房地产开发企业土地的购置面积同比增长只有5.7%，而土地成交价格价款增长了16.7%。

新开工面积增速明显快于施工面积增速，反映出房地产企业在消化土地库存。而土地成交价款增长速度明显高于购置土地面积增长速度，房企土地储备并不充足，需要在竞争当中高价拿地。

“土地的成交金额上升的速度和面积之间不同步，这反映出房价是受土地成本推动的，地方政府土地对土地财政的依赖情况并没有根本改变。”徐洪才称。

房地产开发企业资金到位的情况现在看来还是比较好的。1-3月份，房地产开发企业到位资金3.57万亿元，同比增长11.5%，增速比1-2月份提高4.5个百分点。在房地产企业资金筹措的各个来源当中，定金及预收款1万亿元，增长27.0%。

“这种提升我觉得应该两方面来看，一方面是从供给的角度，现在的房地产开发企业资金到位有保障，意味着未来一到两年住宅的供给还是比较充足的。这也是有利于抑制价格上涨的一个积极因素。”徐洪才指出。

“现在一二线城市房地产的库存和销售比是非常低的，基本上是到了无房可卖的地步，开发商的信心较足，三四线城市如果销量也不错，在这种背景下，我觉得二季度的经济最终的结果可能比市场预期的要好一点。”鹏扬基金总经理杨爱斌在中央结算公司金融街十号论坛上称。“但是三四线城市销售的强劲增长在下半年很难持续，最终给经济带来下行压力。”

徐洪才也指出，2016年四季度以来的销售金额目前虽然比较高，但是已有回落的迹象，跟2016年同期相比，当时一季度房屋的销售金额是增长50%以上，现在基本上不到当时的二分之一，增长速度回落明显，显示后劲不足。