房地产去库存效果明显 潜在风险亟需高度关注——对张家界市房地产市场运行情况的调查

莫璎琦

(中国人民银行张家界市中心支行，湖南 张家界 427000)

房地产去库存效果明显 潜在风险亟需高度关注
——对张家界市房地产市场运行情况的调查

莫璎琦

(中国人民银行张家界市中心支行，湖南 张家界 427000)

2016年，在中央和地方相继出台的一系列利好政策刺激下，三四线城市房地产销售持续回暖。在张家界地区，商品房成交高位运行，库存去化效果明显，但是开发投资止跌反弹，房地产去库存压力依然较大，房地产开发贷款的潜在违约风险不容忽视。

一、基本情况

(一)房地产开发投资止跌反弹

2016年，张家界市房地产开发投资39.9亿元，同比增长27%，增幅比2015年提升73.5个百分点。2013年以来，该市房地产开发投资逐年减少，2015年开发投资规模回落接近2011年同期水平并延续至2016年2月。3月份以来，随着多项利好政策出台，商品房销售快速增长，提升了房地产企业信心，该市房地产开发投资止跌反弹，10月开发投资增速达到近两年的高点。

图1 张家界市房地产开发投资增速

(二)商品房成交高位运行

1.销售总量快速增长。2016年，中央和地方相继出台了一系列政策刺激房地产市场，加快推动去库存。全年该市商品房销售面积59万平方米，同比增长22.3%，其中住宅销售面积53.8万平方米，同比增长16.8%。10月份全国多个城市密集发布楼市调控新政，受大环境的影响，该市商品房销售面积增速较1-11月回落16.6个百分点，但同比大幅上升39.3个百分点。实地调查显示，新外滩26度、丽景天下、东方曼哈顿、桑植故事等多家楼盘全年销售增长较快。丽景天下楼盘全年共售房970套，为2014、2015年两年销售量(150套)的6.5倍。新外滩26度楼盘全年共售房320套，为2015年销售量(90套)的2.6倍。2016年，随着棚户区改造的持续推进和“全面二孩”政策实施，90-144平方米中等户型的销售量明显提高，购房者中多数为刚需的拆迁户和改善型需求的国家公职人员。2017年，房屋征拆和棚户区改造的力度将进一步加大，房屋征收货币安置推动形成新的刚性需求，刚需还将有爆发性增长。

图2 张家界市商品房销售面积和销售额增速

2.销售价格有所回升。2016年，该市商品房销售额23.45亿元，同比增长33.4%，其中住宅销售额19.89亿元，同比增长16.8%。该市商品房销售均价为3975元/平方米，同比增长9.1%，其中住宅销售均价为3709元/平方米，同比增长7.2%。实地调查显示，随着楼市回暖及商品房销量攀升，多家楼盘销售价格均有一定程度的上涨。大庸王府楼盘销售均价3500元/平方米，比年初上涨400元；新外滩26度楼盘年初售价3900元/平方米，目前售价4200元/平方米，后期还将继续上调价格；东方曼哈顿楼盘由于地理位置较好，开盘均价在5000元/平方米。

3.销售量呈现区域分化。实地调查发现，张家界楼盘销售情况的区域分化特征较为明显。地段好、房型好、配套设施较为完善的楼盘销售形势很好，库存压力较小，这些楼盘多集中在中心城区、南庄坪或且住岗等地。东方曼哈顿楼盘地处城市中心，交通极为便利，且房型好，自6月18日开盘以来共售房400多套，累计销售率达85.1%。但是位于西溪坪、官黎坪等地的部分楼盘，由于地理位置较偏，配套设施不完善等，导致楼盘销量较差。东方明珠楼盘位于高速公路入口处，由于开发商牵涉民间融资纠纷，导致小区后期配套设施一直没有完工，长期以来销售量极差，2016年售房仅十几套。

(三)库存去化效果明显

2016年，中央出台了房地产去库存系列刺激政策，该市因地制宜实施了城市棚户区改造货币安置政策、房交会契税减免等地方政策，商品房去库存效果明显。2016年末，该市商品房待售面积50.6万平方米，较年初减少了14.7万平方米，同比下降22.5%，其中住宅待售面积41万平方米，较年初减少了10.7万平方米，同比下降20.7%。待售面积增速连续8个月下滑，且10月起待售面积增速出现负增长，而销售面积增速高增长，去库存持续推进。据测算，该市商品房库存去化周期17.9个月，仅高于全省(14.8)去化周期3.1个月。

(四) 房地产企业资金压力稍有缓解

实地调查显示，多家企业反映资金压力稍有缓解，部分企业目前资金较为充裕。一是销售快速增长加快资金回笼，带动企业经营收入增长。新外滩26度楼盘今年共售房320套，回款8000多万元。浙商置业、天阳置业、鑫业房地产、荣融房地产等房地产企业存款余额比年初增长1.6亿元。二是贷款利率下调降低企业融资成本。大庸王府、丽景天下等楼盘目前在银行的贷款利率均为4.75%的基准利率，较利率下调前的贷款利率降低了1.25%，企业支付的利息成本有所减少。

(五) 银行持续收紧房地产信贷政策

2016年末，该市房地产开发贷款余额14.7亿元，比年初减少4.7亿元，同比下降24.1%。剔除政策性贷款之后，房产开发贷款余额11.4亿元，比年初减少2亿元，同比下降14.8%。房地产市场依然过剩、房地产开发贷款逾期风险上升等因素导致银行的房地产信贷政策日趋严格。2016年，市建行房地产开发贷款项目由6个减少至2个，且其中一个贷款只剩300多万元，预计近期还完。开发贷款投放仅限于自有资金充足、具有良好销售预期、开发资质较高的优质项目，但全年都没有符合投放条件的项目。市工行由于2015年以来房企违约风险急剧上升，全年都没有发放新的开发贷款。仅华融湘江银行对2015年已授信的玉恒龙岸、东方曼哈顿两个房地产项目新发放贷款0.9亿元，目前该行也没有新增房地产储备项目。

二、存在的问题

(一)动态库存依然高企，去化压力仍然较大

2016年，该市房屋施工面积为375.1万平方米，同比增长7.4%，增速较去年同期扩大38.4个百分点。其中新开工面积91.5万平方米，同比增长81.8%。张家界南门口特色街区安置房、武陵源岩门商贸城等一批新项目的相继开工，带动房地产新开工面积保持较高速度增长。房屋竣工面积为33.1万平方米，同比增长5.3%。调查显示，该市有5-6个新开发楼盘将于2017年上半年开始销售，房地产动态库存依然高企，去库存压力仍然较大。

此外，房地产去库存的不确定性较多。一是非住宅库存积压严重。该市商品房库存去化周期逐月缩短，但非住宅去化周期仍为54.2个月。实地调查显示多家企业目前集中营销住宅，部分企业商铺还未开始销售，后期可能出现集中销售商铺的局面。但是消费者的购买力有限，而且受互联网经济等新商业业态的影响，今后商业地产的销售也难言乐观，商业地产去库存值得高度重视。二是旅游地产发展缓慢。张家界城市规划不尽合理，道路交通不太便利，导致外地游客购房群体较少，旅游地产发展缓慢。三是大力支持农民进城购房的利好政策短期内难以收到立竿见影的效果。从实地调查情况来看，目前购房群体仍以国家公职人员、商人等本地人为主，一部分是获得资金补偿的拆迁户。

(二) 登记流程复杂制约贷款发放

2016年6月，该市开始贯彻实施《不动产抵押登记暂行条例》，国土、房管部门执行了新的登记流程和要求。由于不动产登记流程复杂、登记要求更严、登记时间过长等因素，导致抵押贷款发放缓慢，对房地产企业和商业银行带来了不利影响。一是房地产企业资金回笼慢。新外滩26度楼盘仍积压了150笔、4500万元抵押贷款未发放。二是银行房地产开发贷款不良风险上升。由于“二证合一”进展缓慢，银行无法对到期的抵押贷款采取展期、续贷等措施化解风险。2016年12月末，张家界农商银行房产抵押贷款余额21.5亿元，其中因不能正常办理不动产登记导致形成不良的住房抵押贷款1600万元，预计即将到期可能形成不良有1000万元。

(三)房地产开发贷款潜在风险较大

房地产开发贷款不良风险整体可控，但是潜在风险较大，主要表现在以下两个方面：

一是信贷资金大量进入房地产领域，加剧脱实向虚风险。随着房价上涨、房地产市场扩张，大量银行资金进入房地产领域，未能投入到实体企业中去。2016年末，该市房地产贷款余额95.6亿元，同比增长7%，较十年前同期增长4.8倍；近十年房地产贷款余额平均增速为19.1%，高于同期各项贷款平均增速4个百分点；房地产贷款占各项贷款余额的比例为22.9%，排近十年第二位。

二是房地产企业存在资金链断裂隐患，开发贷款潜在违约风险较大。部分自有资金不足、投资超预期的中小房企为弥补资金缺口往往借入民间借贷资金，高额的利息则导致财务成本加重，拖累工程进度，加上开发楼盘地理位置处于城区边缘，销售业绩较差，导致资金回笼慢，最终形成资金运作成本高企的恶性循环。调查显示，世雄地产受自有资金不足、后期工程尚未完工、销售缓慢以及民间融资债务(约8000万元)等因素的综合影响，在市工行的2亿元贷款已劣变为不良。新祥置业公司1400万元开发贷款因商铺销售缓慢导致欠息，已被列入不良。东风金地置业公司因销售缓慢、民间融资债务过重导致拖欠银行利息，其5800万元银行贷款已被列入不良。

三、相关建议

(一)多举措助力房地产去库存。房地产企业应大力开展市场调研，根据购房者对户型、面积、配套设施等需求有针对性投资开发，使商品房供给更加有效对接市场需求。另外，国家政府层面应继续维持当前有助于房地产市场去库存的刺激政策，包括降首付比例、降契税等等。地方政府应多措并举推动房地产市场去库存，包括四个方面：一是严控土地供应，避免投资过热，为去库存创造空间；二是直接购买存量商品房作为保障房，或引导机关事业单位团购买房，帮助部分销售难度较大的楼盘减轻库存压力；三是提高城镇居民家庭收入，提升家庭购买力，进一步释放首套房及改善性住房购买需求；四是不断推进房地产供给侧管理。允许房地产开发企业根据市场需求更改已拿地的开发规划，调整产品供给结构。鼓励开发价格合适、管理规范、生活舒适的商品房，满足进城农民等的需求。

(二)多层次推动旅游地产发展。坚持把房地产与旅游融合的旅游地产作为房地产业调结构转型发展的方向和路径，进一步推动旅游地产的发展。一是加大旅游休闲度假城市房地产对外宣传推介力度，引进其他城市购房群体，促进商品房销售；二是顺应自驾游等旅游消费习惯的转变趋势，引导存量商品房向家庭公寓、家庭客栈等度假产品转型，既能化解库存压力，也能培育税源；三是促进“房地产+旅游+互联网”合作。倡导和鼓励购买商品房的群体、自持商品房的企业与旅游、互联网企业开展深度合作，发展旅游休闲服务业。

(三)全方位防控房地产贷款风险。银行应优化配置信贷资源，逐步降低房地产领域信贷比重，加大对实体企业的支持力度，防止信贷风险过于向房地产领域集中。同时，各银行应加强对房地产开发贷款项目资金使用的监管，密切关注房地产项目建设进度和贷款用途，防止贷款挪作他用，确保项目按时完工，及时开盘销售。此外，银行还应高度关注民间融资向房地产市场蔓延的风险，加强内部管理，防范房企因民间融资而转嫁的贷款违约风险。