关于完善农房抵押贷款的一些探索

廖丁瑶

【摘要】2015年12月，乐清正式列入农房抵押贷款试点县，并在全国率先开展农房抵押贷款工作。截至2016年12月，乐清市农房抵押贷款余额49.20亿元，位居全国首位，比年初增加8.38亿元。本文从实际出发，总结了一年多来乐清在农房抵押贷款试点工作中的一些经验做法及成效，充分分析了当前农房抵押贷款在操作中存在的问题，并提出了建设性的意见。

【关键词】农房抵押贷款 农村金融 试点

一、主要做法

（一）出台了系列制度，保障农房保障试点工作迅速开展

出台《2016年～2017年乐清市深化农村住房财产权抵押贷款试点实施方案》，为试点工作提供坚强的制度保障。在具体操作中，由市财政和银行共同设立了830万元的“信联信惠农贷”风险保障金，如发生不良贷款，按40%的比例对出险银行进行风险补偿。同时，强化银行不良处置本金损失补偿、货币安置周转金和奖励，由市财政出资500万元设立风险补偿基金，对金融机构在2016年、2017年因农房抵押贷款中发生的不良贷款处置或核销后而造成本金损失的，由政府承担贷款本金净损失的60%，每笔最高不超过20万元。此外，向人民银行温州市中心支行申请75万元金改经费，专项用于农房抵押贷款风险补偿和奖励，惠及乐清市农行等4家银行，共获得风险补偿金29.67万元。

（二）创新了金融服务，满足了多元化融资需求

如在准入条件上，农行、中行、建行将农房房龄准入标准由20年放宽至40年，使“高龄”农房也能享受到改革红利；在评估方式上，农商行、农行建立自行协商估价制度，根据每个地段的周边经济程度、交通位置及配套条件、变现能力等，结合附近的房产价值，制定出年度各路段的指导价格，200万以下的可自行协商确定价值，农商行还对一般小额贷款实行免专业机构评估、免担保和免保险等“三免”政策，农户每户可减少贷款评估费用500～750元；在授信期限方面，农商行实行一次授信、随借随还、循环使用，授信期限1～5年，有效降低农户转贷成本，农商行的农房抵押贷款最高额度达300万元；在担保方面，农行、邮储行推出“农房抵押+小额保证保险”“农房抵押+个人担保”“农房抵押+担保公司担保”等多种担保方式。

（三）加强了防控措施，有效降低金融风险

重视第一还款来源，开展农户经营项目和还款能力评估，切实把好资金用途关；差别对待第二还款来源，根据抵押农房变卖能力，实行差别化抵押率折算，主要城镇房产视同国有房产，抵押率70%、农村一般房产抵押率50～60%，同时限定农房只能为产权人本人贷款抵押，不得为他人提供担保。同时，实施差异化担保方式，农行、建行、工行、村镇银行、中信银行、民生银行等机构对于地处偏远农村或变现能力相对较差的农房抵押贷款，要求追加第三人连带责任保证，对抵押房产地处自然灾害较多或易发生火灾区域的，要求借款人追加房产保险，以降低贷款的意外风险，并将区域法院执行能力纳为准入标准。

（四）灵活运用处置方式，确保农房处置合法合理

当发生不良贷款时，先由银行采取贷款展期、以贷还贷、减免罚息、协议转让、重组等方式处置不良贷款，如果上述方式无法化解不良贷款，再走司法途径。在司法处置过程中，严格执行“先安置、后处置”的原则，对被执行人仅有一处住房的，采取货币安置为主的方式安置被执行人和其家属，货币安置款总额最高不超过9万元，安置款从房屋拍卖款中支出。如被执行人自动腾退房屋的，安置款可在标准基础上上浮20%。

二、取得的成效

乐清在实践中发现，农房抵押贷款盘活了农民资产，又提高了银行效益，是一项双赢的举措。

（一）极大满足了农民融资需求

据人行乐清市支行统计数据，截至2016年12月，乐清市农房抵押贷款累计发放12379笔，平均每笔36万元，克服了农户信用贷款额度不高等问题。

（二）降低了农民融资成本

2016年，乐清市人行积极争取支农再贷款，加大对农房抵押贷款试点的定向支持。乐清市两家地方法人机构累计运用5.1亿元支农再贷款资金，专项用于发放农房抵押贷款，执行优惠利率（年利率最高不超过5.75%），比全市农房抵押贷款加权平均利率低0.6个百分点。

（三）有效改善了金融环境

农房抵押贷款逾期率控制在较低水平，且不存在风险传递，被银行业普遍看好。特别是通过农房抵押贷款产品创新，活跃了农村金融市场，且实现了银行与农户双赢。

三、存在的问题

一是农房抵押处置范围受限。从顶层设计层面，目前《房屋登记办法》规定农房流转只能限于集体成员内部，《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》等文件规定农房住宅不得向城市居民出售。目前，大部分地区包括温州农房的流转一般只能在同一集体经济组织成员内部间转让。同时，受传统观念影响和基于人情世故的考虑，同一集体经济组织成员又不愿购买抵押处置房屋，导致农房处置困难。

二是非试点地区业务合法性问题受到考验。乐清成功申报农民住房财产权抵押贷款试点，试点工作得到全国人大暂停执行相关法律条款的授权，农房抵押贷款业务“合法化”，但非试点地区的农房抵押贷款业务，仍然面临合法性问题。

三是农房抵押配套政策仍不完善。目前，仍然缺乏统一的“农房抵押登记办法”，各地对受理的农房抵押登记业务处理存在较大差异，从温州全市来看，各地建立的农村产权交易平台，由于缺少市场化要素和中介机构参与，并未发挥真正作用。

四、相关建议

（一）修订农房抵押贷款相关法律规定

修订《物权法》等法律中有关規定，明确农村宅基地的物权属性和财产权属性，允许宅基地自由或有条件地进入市场交易机制，加快建立与农房抵押融资相适应的正式法律制度框架。

（二）完善抵押配套制度建设

统一制定农房抵押贷款管理办法，明确抵押登记、流转的具体流程，规范相关业务操作；完善农村产权交易平台建设，引入评估、登记等市场化要素，为农房抵押贷款房屋的流转、处置打造有效的服务支撑平台。

（三）进一步完善风险补偿机制

建立住房抵押贷款保证基金，成立农业担保公司，建立风险补偿基金，为金融机构提供风险保障。同时，放宽农房抵押贷款呆坏账核销条件，对农房抵押贷款给予财政贴现等多种方式，规避各类风险，促进农村住房抵押贷款业务健康发展。