房地产营改增后的税负增减问题探析

李欣

【摘要】营改增目前在建筑业、房地产业、金融业以及生活服务业得到了广泛的应用，确保企业的税负下降。文章基于这一背景，针对房地产营改增后的税负增减问题展开讨论。

【关键词】房地产企业 营改增 税负增减问题

在房地产行业中推行“营改增”是“营改增”中的重要环节，具有难度大且相对比较重要，对我国经济市场的发展有着重要的影响，与社会发展也有密切的相关性，是社会关注的重点。房地产行业有效实施“营改增”对于“营改增”能够顺利推广具有重要作用，也关系者政府宏观调控的效果。

一、“营改增”对房地产税收的影响

（一）房地产税率变化

从房地产营业税分析，房地产企业在经营过程中都是按照房产5%的税率进行营业税的缴纳。在营改增后，房地产企业将以11%的税率进行增值税的缴纳，虽然从增值税的收纳范围来看比营业税多出很多，但是由于增值税归属于价外税的范畴，在计税时能够进行进项税额的抵扣，并且由于“营改增”的目的是为了减负[1]。因此，税率的高低不是决定房地产税负的决定性因素。需要通过完善抵扣条款，实现增值税抵扣的全面性，即使“营改增”之后房地产税率有所提升，但从理论上分析还是能够实现房地产税负的下降。

（二）房地产计税方法的改变

第一，营业税计税方法为：营业税应纳税额=计税依据×适用税率。计税依据是指应税业务的销售额、销售无形资产的款项以及销售不动产的款项，总称为营业额。营业额是指纳税人在出售有形或出租资产、无形资产向对方收取的全部费用。第二，增值税计税方法为：增值税应缴税额=当期销项税额-当期进项税额。销项税额就是指纳税人提供应交税费服务按照销售额以及增值税税率计算的增值税额。销项税额=销售额×税率。进项税额就是指纳税人在购买货物或享受应交税费服务时支付的增值税额。

总而言之，营业税与增值税在总体来说有很大的差异，主要区别在于：第一，征收营业税时，营业税的本质就是价内税，房地产企业在销售房地产时从买房获得的所有款项以及销售房产而获得的费用，再根据税法的相应条款，乘以营业税税率，即可得到应缴税额；而在实施增值税之后，其本质是价外税，首先需要将含税营业额通过计算分出不含增值税的税额，然后在通过税法的相关规定，乘以增值税税率得到销项税额，然后将销项税额与进项税额相抵扣，从而得到最终应当缴纳的税额[2]。第二，营业税与增值税从本质上来说有着较大的区别，其在核定税额时所用的计算方法不同；第三，在确定计税额时，营业税的成本利润率仅需要省级税务机关即可确定，而增值税则需要有国家税务总局来确定。

（三）发票使用情况变化

第一，“营改增”前：2007年国家就发布规定，房地产企业在销售房地产时所获得的收入必须依照相关条款开具发票，发票可以由纳税人自开以及税务机关代开，而其他机关和单位禁止代开。第二，“营改增”后：增值税专用发票只提供给符合纳税人资格的纳税人，其是会计凭证也是完税证据，在增值税的审核与计算中具有重要作用，也是房地产企业财务管理中的重要证据。增值税专用发票与 一般发票有很大的差异，这主要是由于发票上所写的增值税税额能够抵扣进项税额，增值税税额主要来自于房地产企业购买商品以及服务时向对方支付的增值税，其深层含义在于增值税发票将产品从生产到消费时的每个环节都联系起来，能够反映完整的增值税链条，从而充分表现增值税对于推动我国经济市场发展的作用。总体来说，销售不动产统一发票仅能作为会计凭证，管理和处理的层次相对较低，且不能用作抵扣；增值税专用发票除了能够作为会计凭证，且管理和处理更加严格，能够作为抵扣款项的凭证。

（四）优惠政策的变化

目前房地产的优惠政策主要有两条：第一，企业以不动产向其他企业融资并获得股份，与其他股东一样承担投资所带来的风险，但是这种行为根据国家税法相关条例是不征收营业税的；第二，房地产企业自己投资建设并使用的建筑，这种做法可以免缴营业税。但是在2016年实施营改增之后，优惠政策如何改动尚未给出具体回答。但是财政部新闻发言人发表声明指出，为了确保“营改增”降低行业税负的目的，原則上将保持现有税收的优惠政策，从而促使企业得到更好的发展。由此可以看出，房地产企业的优惠政策会将持续实现。

二、房地产企业应如何面对“营改增”

（一）提升纳税意识

在“营改增”之后，由于增值税计算方法不同于营业税计算方法，其重点在于进项税额抵扣，那么就需要收集增值税相关发票，房地产应当转变传统观念，重视增值税发票的收集，同若为了销售方给出的优惠而没有获得增值税发票，就无法抵扣进项税额，这就导致重复纳税的问题出现。此外，如果不注重辨识所取得增值税发票的真伪以及来源，不但不能够抵扣进项税额，而且很可能会涉及到司法诉讼。因此，房地产企业需要争取认识增值税发票对计税的重要性，确保发票的准确性、真实性以及合法性。

（二）提高财务人员的专业水平

实施“营改增”之后，房地产企业的财务管理以及会计核算将会更加复杂，因此对财务人员专业水平提出了更高的要求，企业要督促财会人员积极学习新的税收政策，并调整财务管理体系以及会计核算体系，使之与“营改增”更加符合，避免在工作中出错。房地产企业应当注重发挥财务人员的作用，通过设立相应的奖励机制，鼓励财会人员考取中高级会计师、税务师以及注册会计师等资格证，从而提升企业财务管理水平。

三、结束语

我国与2012年开展了第四次税收改革，主要改革内容就是将营业税改为增值税，也是就是标题提到的“营改增”，主要是为了解决目前税收方面存在的重复交税的问题，有助于提升企业经济效益。

参考文献

[1]于红娜.“营改增”对房地产企业未来影响及对策分析[J].中国商贸，2015，23（14）：133-134.

[2]邹忠明.营改增后房地产开发企业增值税及相关业务处理[J].财务与会计，2016，32（21）：44-45.