70年后，房产还是我们的吗？

吴钩

自打10年前买了一套房子，便关心起一个问题：70年产权期满之后，这房子会不会被国家收回去？虽然我不知道以现在的建筑质量，70年后的房子是不是还可以住人。但至少目前看起来，我们家的房子质量还是不错的，令人不安的是70年产权的问题。

你知道，按中国现行《土地管理法》，城市市区的土地属于国家所有。你家房屋下面所附着的土地，严格来说，所有权并不是你的，而是国家的，是开发商从政府那里租赁了一块地来建设商品房，然后再卖给你。而这个租赁来的土地使用权，是有期限的，按1990年国务院颁布的《国有土地使用权出让和转让暂行条例》，“居住用地最高年限为70年”，“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。”

1993年出台的《城市房地产管理法》，对城市业主的70年产权略有让步，提出可以续期，但按规定，房产土地使用权到期，房产所有人须提前一年申请续期，否则土地使用权将会由国家无偿收回。换言之，根据这条法律，70年产权到期之后，如果你不提前申请续期，并获得批准，那你家的房子就不是你的了。

我刚买到房子那时，还有所谓的“暂住证”制度。住着自己的房屋，却只能叫做“暂住”，想想真觉得滑稽。后来“暂住证”总算改成了“居住证”，不过由于存在着70年产权的大限，还是摆脱不了“暂住”的感觉。不要跟我说，你的房屋产权是永久的，只是房屋下面的土地产权才是有期限的。这叫做正确的废话，地跟房能分割吗？没有土地支撑的房屋，那叫做空中楼阁。你能住在空中楼阁吗？

也不要以为人生苦短，七十年很长。其实你的房子产权有效期甚至连70年都不到，因为土地使用权的起算时间，是从开发商拿到地算起的，开发商盖房子需要时间，卖房子也需要时间，有时候他们还会囤地、捂盘，等你买到房子，70年产权期往往已经损耗掉好几年。实际上，最早的一批城市商品房，目前已经面临土地使用权到期的问题。

到了2007年，买了房的业主才略感到宽心，因为这一年10月1日起施行的《物權法》有一条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”但《物权法》也留下了悬而未决的问题：续期可以续多少年？续期要不要缴费？

因为《物权法》留了这么一条“尾巴”，所以我们悬着的心还是未能落下来。去年媒体便报道了一则新闻：由于历史问题，温州有一批20年产权的房子将陆续到期。业主到国土部门一打听，被告知：如果要续期，须缴纳占房价总额约三分之一的土地出让金。消息传出，网友哗然。

我当时的念头是，如果几十年后，我家的房子也要缴纳占房价总额约三分之一的续期费用，那我不如现在就将它卖了。还是租房合算嘛，反正都是暂住。

不过后来国土资源部发布了一个被概括为“两不一正常”的过渡性政策：“两不”是指产权到期的业主不需要提出续期申请；在国家正式出台法律之前，有关部门不收取续期费用；“正常”是指产权到期的房屋可以正常办理交易和登记手续。

去年11月4日，中共中央、国务院发布了一份“关于完善产权保护制度依法保护产权的意见”，“意见”第十大项第一句写道：“研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。”提出了对公民财产“长久保护”的说法。所以许多人都预期，国家或会很快立法解决70年产权期到期的问题。

两千多年前，孟子老人家说：“民之为道也，有恒产者有恒心，无恒产者无恒心。”咱升斗小民，对自己的切身利益当然十分关切。今年两会期间，有媒体对网友最关心的民生问题进行了网上投票，结果超过2000万网友将答案投给“房屋产权70年到期后怎么办？”记者问李克强总理：“国家准备怎么解决这一问题？”

李总理是这么回答的：“中国有句古话：有恒产者有恒心。网民们实际上也是群众，对70年住宅土地使用权到期续期问题普遍关心可以理解。国务院已经要求有关部门作了回应，就是可以续期，不需申请，没有前置条件，也不影响交易。当然，也可能有人说，你们只是说，有法律保障吗？我在这里强调，国务院已经责成相关部门就不动产保护相关法律抓紧研究提出议案。”

期待这个“不动产保护相关法律”早点出台。在正式的法律出台之前，我们仍然无法确知：住宅土地使用权的自动续期，到底可以续多少年，又需不需要交纳费用。以我的估计，最大的可能，应该是，国家以开征房地产税换取对不动产长久产权的承认。

李克强总理是这么回答的：

网民对70年住宅土地使用权

到期续期问题普遍关心可以理解。

国务院已经要求有关部门作了回应，

就是可以续期，不需申请，

没有前置条件，也不影响交易。

专业意见

中国人民大学民商事法律科学研究中心主任

杨立新

续期问题可以从三个方面来考虑：一是不够70年的，到期后必须都续期到70年；二是70年到期后自动续期，相当于住宅建设用地使用权是一个无期限的物权，即一次取得永久使用，国家不必每次续期每次都收费；三是到期后经过自动续期变成永久性建设用地使用权之后，应当确定使用权人与国家所有权人之间的关系，可以考虑收取必要而不过高的税金，但应当经过立法机关立法决定。

浙报传媒地产研究院院长

丁建刚

关于土地使用权到期续期的问题，必须是法定的。但有几点可能可以推断：不太可能将使用期延长至无限。如果这样，无限期的使用权等于产权，等于土地私有，这与宪法相悖。

不太可能在70年土地使用权到期后，按当时的土地评估价格让业主再缴纳一次土地出让金。如果这样，社会和公众根本无法接受。恒产和恒心，无从谈起。

最大的可能是，延长土地使用期限和未来的房地产税相结合。不需要重新缴纳土地出让金，但每年交一定的房地产税。

产业经济学博士后

马光远

最好的办法是启动《土地管理法》的修订，并在土地管理法中将土地使用权的期限提高至100年或者199年，也就是实质上的永久产权。这样的好处是土地使用权如果有剩余年限，可以继续买卖，打破政府垄断土地市场的现状，同时，真正能够形成良好的预期，并为房产税扫除障碍。