房地产估价行业信用体系建设存在问题与对策

2017-04-18赵宪

价值工程 2017年10期

赵宪

摘要：随着我国经济的快速发展以及市场经济需求的不断扩大，我国的房地产行业也不断的发展壮大起来。其中，房地产估价行业作为房地产行业的重要组成部分，其服务的业务范围也越来越广。而诚信作为中华民族的传统美德之一，任何的服务行业都应该秉承着诚信至上的原则更好的为自己的客户服务，房地产估价行业更应该如此，本文就目前我国房地产估价行业的发展现状以及行业信用体系的相关内容展开研究，希望能对房地产行业的相关人员给予一定的参考和帮助。

Abstract： With the rapid development of China's economy and the expanding demand of market economy， China's real estate industry is also growing. Among them， as an important part of the real estate industry， the business services scope of the real estate valuation industry is wider and wider. Credibility and integrity is one of the traditional virtues of the Chinese nation， every service industry should uphold the principle of good faith to better serve their customers， especially the real estate valuation industry. This paper researches the current status of the development of China's real estate valuation industry as well as the relevant content of the industry credit system to provide some reference and help for the real estate industry.

關键词：房地产；估价；信用体系；内容；问题；对策

Key words： real estate；evaluate；credit system；content；problem；measure

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2017）10-0237-04

0 引言

诚信乃房地产估价行业存在之根本。目前，我国的房地产估价行业在诚信制度方面还有一定的欠缺，这对房地产行业的发展造成了一定的阻碍。因此，本文旨在通过加强我国房地产估价行业信用体系的建立，有效地推动我国房地产事业的稳健发展，为国家的经济发展做贡献。

1 房地产估价行业信用体系建设现状与存在问题

进入到二十一世纪后，我国的房地产行业的发展呈现出一派繁荣的景象，这也进一步推动了房地产估价行业的快速发展。我国的房地产估价行业一直处在政府部门的主要管辖下，从宏观上能对房地产估价行业起到一定的促进作用，但是结合社会整体的经济发展势态，处在政府部门统筹下的房地产估价行业在其发展上也受到了一定的限制。我国的房地产估价行业在近十年的蓬勃发展中已经建立起了一系列相关的法律法规，相应的职业资格制度也在不断的更新和完善，其业务范围也是在不断扩展。另外，随着社会经济市场的不断发展，诚信经济的概念已经深入到每一个经营的环节中，像房地产这种涉及范围广泛，涉及的资金庞大的行业更是应该将诚信的理念贯彻到每一个经营环节中，因此，信用体系的创建和完善在房地产行业中显得尤为重要。但是，房地产行业目前的发展情况就是市场规范不到位，信用体系不健全，还存在欺瞒消费者，侵害消费者合法权益的现象。2006年，一份有关于北京市房地行业的消费者关于该行业诚信度问卷调查的结果显示出只有百分之六的人对目前的房地产行业的诚信度较为满意的，而超过半成的人认为目前的房地产行业的诚信度很低，经过了十年的发展，目前相关的消费者对房地产行业的诚信度依旧不是很满意。总的来说，目前我国的房地产行业出现了很严重的信用危机，针对这种情况，房地产行业应该及时地采取措施，建立起一套完整的信用体系，为促进房地产行业的稳定发展提供有效的保证。

目前，在房地产估价行业快速发展过程中，行业协会对于其健康发展十分重视，2005年协会第三届理事会选举后，提出了加强行业研究的设想，并做出相关数据调查。以上海为例，有估价资产的房地产估价公司共有一百余家，其中外地估价公司在上海开设的分支机构有5家，一级估价结构相对较多，与此同时，对上海八达、城市、国城等三个估价公司展开调查，从调查结果来看，受访公司的平均员工30人，估价报告二千份，二级和三级估价公司差别相对较小。与此同时，房地产估价行业的估价师占全国的10%，但是专职房地产估价师只有300名左右，数据调查结果显示，大部分估价师出拥有此职业资格证之外，还有其他的资格证，估价师的专业化水平和对行业的认可度还有待提升。

其中绝大部分估价公司信息建设投入明显不足，信用体系不完善，所以，主要通过公司高层的人际关系进行客户维护，与此同时，其中仅有百分之25%的估价公司成立的专门的客服部门提高其信用度，此外，其中95%的估价公司由估价师自己寻找所学资料，所以其服务质量和专业水平仍有待提高，设立研究部门手机市场资料的估价公司进展25%，自身研究能力相对较弱，严重阻碍了房地产股价行业信用体系的构建和完善。

2 国外房地产估价行业信用体系建设经验与借鉴

信用体系的成熟度很大程度上可以对市场经济的稳定和发展起到促进作用。分析国内外信用体系的建立成果，我们不难发现发达国家都是具有较为完善的信用系统的，而我国的信用体系的建立起步晚，发展慢，较发达国家还有很长的一段距离要走。

2.1 国外信用体系的分析

就国外的房地产相关行业信用体系建设而言，以美国为代表的发达国家都具有一套完整的信用系统，主要由信用管理体系以及与之对应的法律体系和信用服务公司组成。到目前为止，这些发达国家的信用体系体现出来了以下特点：

2.1.1 有效的法律保障和监管机制

一些发达国家的信用体系发展历史长达数百年，因此，发展到现在，相关的管理政策和法律政策都得到了完善，例如，美国针对于市场信用体系颁布的法律政策接近20部，相应的管理手段和有关的政策也是不停的在更新和发展。

另外，国外一些发达国家对信用体系的监管是采用政府和相关的协会共同协助来完成的，这样的监管手段能有效的结合二者在信用体系建设过程中发现的问题，政府部门起主要的监管作用，行业协会根据行业的特点在政府部门和行业企业中起到枢纽的作用，综合的从国家发展和民生建设两方面来监督和管理市场信用体系的建设和发展。并且，一些发达国家的政务信息是公开透明的，这种透明的监管制度也能更好地督促社会信用体制的建设和发展。

2.1.2 很强的市场信用意识

除了有效的法律监管手段之外，国外发达国家对于信用体系中涉及的信用服务机构和征信公司都采取了有效的管理政策，能对信用信息的采集、分类和更新起到很好的督促作用，同时还能有效地促进信用产品生产和改革创新。此外，发达国家的政府部门对于采集到的信用信息会进行分析管理，对于信用记录较为差劲的企业和个人都会采取相应的制约手段，用以限制其在生活和工作中的信用消费行为。又因为征信公开透明化，在这种背景中，一些公司在选择服务和合作对象时，会将信用记录差的公司和个人排除在外。因此，发达国家市场主体都会具有很强的信用在这种执行政策下，国家的市场主体部分都会自觉的形成很强的信用意识，这对信用体系的建设和管理有很大的促进作用。

2.1.3 严厉的惩罚制度

任何体系的建立和形成都离不开严明的奖惩制度，一些国家针对失信行为建立的惩罚制度也是信用体系的重要组成部分。例如，美国对于企业和个人的失信行为有着非常明确的惩罚机制，不仅将失信的内容扩大和公开化，更是将其失信的行为永久记录在案，除此之外，还会进行相应的经济和劳动处罚，对一些出现严重失信行为的公司和个人将会直接取缔其营业资格，使其付出惨痛的代价。通过建立这种惩罚制度，可以有效地促使企业和个人形成良好的诚心习惯，以保证信用体系能健康的发展。

2.1.4 完善的信用体系

在国外，其房地产评估信用体系相对完善，就目前其发展状况来讲，远远超过我国房地产估价行业的发展水平，同时，在国外，包括美国、英国等国家在内的发达国家，其房地产估价信用体系构建过程中主要倾向于估价的技术路线的研究，同时也包括对估价工具的重视，此外，这些国家在构建房地产估价行业信用体系过程中，更加侧重于估价实践的效率和公平，因此建立了较为完善的信用体系，企业信用通常包括五个方面的基本要素，其中涉及到企业品格、能力、资本、担保、环境。在财富全球100强企业中有一半以上被称之为诚信企业，其信用体系相对完善，诚信是其企业文化的重要组成部分。

2.1.5 专业组织的创建

英国皇家特许测量时协会目前是一个全球性的专业组织，主要以维护公共利益为目的，并以此代表、规范、推广特许测量师这一职业。1881年学会被允许皇家注册，名称至今。一百多年来，英国皇家特许测量时协会与很多相似道德组织合并，不断发展，直接带动了其房地产估价行业的进一步发展。

2.2 国内信用体系

对比国外房地产市场拥有的一套完善的信用体系，我国在这方面的建设还存在很大的不足，具体来讲有以下几个方面：

2.2.1 法律制度和监管职责不完善

由上面的介绍我们不难看出，国外的信用体系在建设的过程中都注重法律制度的规范性。相比较之下，在我国，与信用体系相关的法律规范倒是存在一些，但是真正的完全是以信用体系作为主要内容的法律规范一个也没有。另外，我国的房地产信用体系是在政府部门单独的监管下实施的，相比较国外的政府部门和行业协会共同监管，我国的这种监管情况没有充分的发挥行业协会的作用，很容易因为片面性而出现一些纰漏，在这种情况下，我国的信用体系建设必会受到很大的阻碍。

2.2.2 信息公開程度不够，市场信用意识不够强烈

对比国外的政务信息公开透明化来说，我国在信息公开方面还存在很大的不足。我国对于企业和个人的失信行为不会将其公之于众，导致行业部门在经营的过程中不会强烈的约束自己的行为，对于一些失信行为也不会给与足够的重视，最终呈现出来的就是行业经营过程中信用意识不强烈，因此出现了很多经济和合同纠纷。

2.2.3 缺乏明确的奖惩制度

我国的关于房地产信用体系的建设过程中缺乏对失信行为的惩罚行为，对比国外对失信行为的严厉惩罚而言，国内的信用体系似乎缺乏对失信行为的明确定义和管理。也没有像发达国家一样，对社会群体和个人的失信行为登记在案，更没有将其扩大化和严肃化。另外，在对失信行为的经济和劳动惩罚中，也没有明确的惩罚机制，其惩罚力度也是一般，最终出现的结果就是失信行为在行业内部恶性循环。

3 体系框架

对于我国目前的房地产估价行业而言，综合考虑房地产行业和国家市场经济的发展，针对其信用体系的整体框架而言，具体来讲应该包括以下几个部分：

3.1 主要内容

房地产估价行业的信用体系在建立之初就应该明确其涉及的主体对象，提供估价服务的房地产建设公司、中介公司等，提供监督管理的政府职能部门，以及相应的从业人员和服务对象。另外一个不可或缺的就是支持房地产估价行业信用体系的法律和法规，任何一个体系的完善都离不开法律制度的支持和保护，因此，建立一套与之相关的法律和法规，有效的针对失信行为给与相应的法律处分，在信用体系实施的过程中作为其后盾的存在，能有效地促进信用体系的改革和发展。

3.2 运行过程

房地产估价行业的信用体系建立完成后，应该怎么运行就变得十分的重要了。首先要说的就是该体系的执行方式了。体系建立完成，明确了主体对象之后必须确定信用体系的实施方式，按我国现有的发展模式来看，我们应该借鉴国外成功的经验，将信用体系的监控主题由原来的政府部门主管改变成为政府部门和相应的房地产估价行业协会公共监督管理，该行业涉及的群体和个人应该严格按照体系的要求展开工作内容，做到令行禁止。

当信用体系成功运行起来后，就应该严格的按要求执行，一旦出现不按要求执行的，又有违反法律法规的行为时，相应的惩罚制度就显得尤为重要。因此，整个体系的框架结构中应该留出一部分作为针对失信行为实行的惩罚制度，通过在体系的运行过程中实行对失信行为不同程度的惩罚来约束该行业相关人员的失信行为。

与此同时，还要着重发挥政府在此过程中的相关职能，其中包括监督、抽查和审核等监管机制，众所周知，在经济生活中，信用可以发挥制度规范作用，但是在此过程中，必须满足一下几个条件，其一，市场中的行为主体更加倾向于关注长期利益，其二，构建畅通的信息渠道，最后是行为主体认识到不诚信行为会受到相应处罚，基于此，政府需要不断加强监督和引导，针对估价行业发展过程中的失信行为进行相关处罚条例的颁布和实施，并进行适当监管和抽查，避免法律漏洞带来的信用缺失。

房地产估价行业在构建信用体系过程中，大体可以针对以下几个方向，建立信用管理制形象。其中信用建设的基础是信用管理制度的构建，其中不仅包括估价机构诚信档案制度，同时也包括房地产股价行业从业人员的职业道德守则以及政府的信用监督，从而使不守信的估价师和估价机构收到相应的惩戒，从而引领整个股价行业的健康良性发展，并保障守信的估价师以及估计机构收到相应鼓励和褒奖，从而带动良性风气的树立和形成。

房地产估价行业信用体系的构建还应该自身行业的自律和不断规范化，在此过程中，可以加大自身企业信用宣传，树立企业信用形象，并在此过程中，不断提高自身的服务水平和信用程度，提高服务质量的同时，形成带有自身准则的信用服务意识，总而促进估价行业的健康可持续发展。房地产行业信用体系的构建不仅是为了提高股价是自身的道德准则和职业素养，同时也是为了将房地产股价行业发展成为一个经济所需、社会所欢迎和认可、群众所支持和尊重的健康行业。

4 评价体系的机制

社会经济市场上的诚信问题日益严重，虽然信用体系建立已经有一段时间了，但是相应的评价机制还未成型，特别是房地产估价行业的评价机制，几乎还处在零起步的位置。因此，针对房地产估价市场存在的评价机制空白的问题，建立有效的评价体系机制变得极其重要。通过分析目前存在于市场经济中其他各行业中的诚信评价机制，结合国外一些较为成功的诚信评价机制的建立过程，我国房地产估价行业的诚信评价机制的建立应该由以下几个部分组成：

4.1 企业素质

企业自身的素质从很大程度上可以决定企业完成业务的能力，也能对企业的诚信度产生很大的影响。企业自身的素质主要由企业资质、注册资金、从业时间以及企业内部员工的数量这四个部分组成。这四个部分中，企业资质等级越高，相关的管理机制也就越完善，注册资金的金额越大，其承担的失信风险也就越高，而从业时间越长也就意味着企业的诚信度结较高，最后的员工数量就可以显示出企业规模，对这四部分进行综合的评价就能大致上确定该企业在诚信评价中是否占据优势。

4.2 员工素质

评价体系机制中，纳入对员工素质的综合分析，主要的分析内容包括了对员工的学历以及考取的专业资格以及业务能力，通过这些分析可以看出与房地产估价行业相关的管理和从业人员的专业知识技能和业务能力是否具有较高的水平。这也是反应房地产估价行业诚信度的一个重要的因素。

4.3 经营能力

经营能力指的是房地产估价企业展开的有关于估价行为的经营方式和取得的成果。经营能力很大程度上是与该公司的业务收入挂钩的，一个拥有良好经营能力的企业必定也具有很强的市场竞争力。因此，将企业的经营能力纳入评价体系机制的内容中能有效地提高企业的诚信度，促进企业更好的发展。

4.4 信用记录

作为评价企业诚信体系的几个机制，有关于企业的信用记录是不能缺少的。信用记录能够反映出该企业在经营的过程中接受的来自外界，包括了政府部门、同行业竞争者以及客户群的信用反馈。通过一套完整的信用管理档案，我们可以很好的对企业的诚信水平做出评价，从而更好地实现对企业信用的督促。

5 完善房地产估价行业信用体系建设的对策

针对目前房地产市场出现的信用缺失和相关监督制度不够完善的情况，在此提出以下几点建议：

5.1 完善监督制度

完善房地产估价行业的监督制度主要就是提高国家和行业协会的监控能力，国家应针对目前房地产估价行业存在的问题提出与之相对应的法律条文，对于细节部分也应该更加完善和充足，从法律根本上杜绝房地产企业的侥幸心理。另外，有关房地产估价行业协会应该有针对性的对行业内部的违法乱纪现象制定相应的行业规则，保证房地产行业的正规经营。

5.2 提高企业自身的素养

房地产估价行业存在的一些问题从根本上来说与企业自身的素质文化有很大的关系，从企业内部的企业文化，到专业知识技能的培训，再到员工的职业素养，各方面都对房地产估价行业的信用產生了影响，因此，从企业自身来说，创建企业文化知识，加大对职工素养的培训，提升企业整体的职业素养很有必要。

5.3 消费者及时的监督举报

任何一个行业，其失信行为都会给消费者造成一定的经济损失，针对房地产估价行业的失信行为，消费者应该持有冷静客观的态度，一发现任何违反诚信现象就应该及时的举报，坚决不姑息任何有违信用体系建立的行为。相信通过消费者的监督一定能够对房地产估价行业信用体系的建立起到促进的作用。

6 结语

诚信是立人之本，也是一个行业存在于市场的根本所在。房地产估价行业信用体系的建立对于目前该行业的发展有着重要的作用，用一套完整的信用体系对房地产估价行业的服务行为进行约束和规范，以保证我国房地产市场的稳定发展。

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