对离婚纠纷中的房产处理问题探讨

摘 要 我国的经济社会不断发展，人们的生活水平不断提高，对房屋的要求也相应提高。由于当前房屋的价格较贵，一般夫妻都采用了分期付款的方式进行房屋购买。但是当出现离婚纠纷时，房产处理的难度非常大，给司法机构带来一定负担。本文将以按揭房屋的处理为主体，探讨离婚纠纷中的房产处理问题，希望能为相关人士提供一些参考。

关键词 离婚纠纷 房产处理 司法机构

作者简介：李丹丹，北京市高朋（南京）律师事务所。

中图分类号：D923.9 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.03.326

在司法领域，房产处理问题一直是难点，也是重点问题。许多夫妻在婚后出现矛盾，面临离婚纠纷，按揭房屋的处理出现了问题。我国的婚姻法到现在为止还没有出台针对性的法律，对离婚案中的按揭房产纠纷做出解释，导致一旦出现这种问题，法律的实效性无法得到有效发挥。为了促进社会的和谐稳定，必须采用科学策略，处理好离婚纠纷中的房产问题。

一、按揭房屋概述

（一）含义

所谓的按揭房屋，就是在购买房屋时，不能一次性缴纳全款，只能和银行借款，并每个月繳纳相应的本金和利息。就当前来说，我国的按揭房屋有两种，第一种是现房的按揭方式，第二种的期房的按揭方式。就一种按揭方式来看，开发商把房产证交给银行，然后从中借取大量费用，当费用还清之后，银行会把房产证还给开发商。就第二种按揭方式来看，购房人和银行借款，然后签订了商品房的合同，在还清所有的借款完毕之后，银行会把合同退回给购房人。

（二）性质

按揭房屋属于公义性产业，一般来说，这种贷款行为为按揭贷款。在买按揭房屋时，需要经历一个复杂的交易程序，交易程序具体包括以下几个：第一，买房人和开发商签订了合同，然后会和银行申请贷款，银行把贷款拨给开发商，开发商在让购房人签订房屋所属权。第二，在登记房产权之后，买房人需要每个月给银行缴纳本金和利息 。第三，银行可以对按揭房屋进行监督和管理。第四，如果买房人没有及时缴纳费用，要重新定义买房人的信用等级。

二、按揭房屋分类归属

（一）婚前

在结婚之前，夫妻中的哪一方支付了首付款，房子就会登记在谁的名下。在结婚之后，夫妻双方需要共同缴纳本金和利息。一般来说，获得房产证的时间，和拿到合同的时间会有一定的出入，因此购房人在购买房屋的过程中，并不能知道房产权归属的问题。很多购房人在进行房屋登记时都会出现一定的困难，以下将进行分别阐述。

第一种情况是婚前购买房屋，并取得了房产登记。两个夫妻还没有结婚，但是出首付款的一方会把房屋产权记录在自己的名下，然后在婚后由夫妻共同偿还。婚前夫妻就会取得房产证。我国的物权法对房屋的产权作出了明确的规定，未婚夫妻的其中一方在婚前就能取得房屋登记。由于房屋登记是在正式结婚之前，因此房产权属于婚前财产。在缴纳本金和离析的过程中，房屋会暂时交给银行。房屋的所有者就是要偿还贷款的人，因此这笔欠款属于房屋所有者的个人债务。从这个角度看，婚前的按揭房屋属于缴纳首付款的一方，而债务属于房屋所属人的个人债务，也就是在房产证上登记的一方。

第二种情况是婚前购买房屋，两个人购买了房屋，但是在购买的过程中没有获得房产登记，在结婚之后才获得了房产登记。我国的物权法对该内容做出了规定，只要有不动产的登记证明，就可以取得不动产的归属权，因此夫妻双方中的某一方在结婚之后才能获得房屋的所有权。我国对夫妻财产做出了规定，婚后财产属于夫妻的共同财产，也就是说如果夫妻是在婚后获得房产登记的，房屋归夫妻二人共同所有 。值得注意的是，如果夫妻中的某一人，在婚前购买了房屋，偿还了贷款，那么其获得房产权应该是无可厚非的。

（二）婚后

有很多夫妻是在结婚之后才购买按揭房屋的，结婚之后，夫妻双方要共同支付房屋的首付和贷款，房屋应该由夫妻两个人共同所有。我国的婚姻法规定，婚后获得的所有财产，都由夫妻二人所有，因此在婚后获得了房屋所属权，应该是属于两个人的。

第一种情况是在婚后购买房屋，但是在购买房屋的过程中，一方用婚前财产交了首付，房屋由交纳首付的人所有。如果夫妻在日后离婚，二人没有对按揭房屋做出其他规定，那么该个人财产不能转化成共同财产。但是如果双方对按揭房屋做出了规定，那么房屋归夫妻两人共有。我国的婚姻法，对婚后的房屋权属做出了规定，应用婚前财产购买的所有物品，在婚后仍然属于个人财产，因此房屋所属权属于交纳首付的一方。

第二种情况是在婚后购买房屋，一方使用婚前财产交纳首付，但是在房屋登记的过程中，却写上了配偶的名字。事实上，这种方式虽然是夫妻中的一方获得了房屋的所有权，但是这更像是一种馈赠。如果交纳首付的一方，并没有将房屋馈赠给配偶的想法，那么房屋仍然由夫妻双方共同占有。

第三种情况是婚后购买房屋，一方应用婚前财产交纳首付，但是在房屋登记时却写了两个人的名字。此时的房屋所有权属于夫妻二人，我国的婚姻法对夫妻双方共有财产做出了明确规定，如果房屋登记上写的是两个人的名字，那么房屋应该为夫妻共同所有 。在签订合同的过程中，如果支付首付的一方，默示了配偶可以获得房屋所有权，那么按揭房屋就归两个人共同拥有。

三、我国关于按揭房屋法律的不足之处

（一）房屋登记与财产分割的问题

在司法实践中，常常会遭遇婚前一方进行房屋登记，而婚后双方共同支付房贷的情况。在处理离婚纠纷时，房屋的归属问题就成为了主要矛盾。按照国家婚姻法，只有婚后财产属于夫妻共同财产。而按照《物权法》规定，不动产全属证书为权利人享有不动产物权的证明，未经登记则不发生效力，但是需要排除其他法律规定情况。但实际上，只要夫妻双方共同支付首付和房屋贷款，房屋就应该为夫妻双方共同所有。因此，不能按照现有法律规定进行房产的简单处理。

（二）房产证发放与房产归属问题

在购买新房的过程中，有时无法立即获得房产证。在这种情况下，如果婚前按揭购房并完成首付款的支付，同时将房产登记在个人名下，婚后获得房产证就会遭遇房屋归属问题。从社会公示角度来看，按揭房的所有权人应为登记房产的一方。但如若没有婚前约定，在婚姻续存期间获得发放的房产证，房产将被归属到夫妻共同财产中 。而相反的，在同样的还贷和购买事实中，如果婚前取得房产证，房产就将归属于一方。因此，房产证的发放滞后，将引发离婚案件中的房屋处理问题。

（三）房产增值后的财产分割问题

近年来，很多一、二线城市的房价都在不断提升。这直接导致了夫妻在离婚过程中，出现房产价格与原来购入价格有较大差距的情况。针对房产增值的部分，国家法律并未作出明确规定，所以将给司法实践带来困难 。按照国家物权法和婚姻法理论，可以认为房屋增值是由市场因素和人为因素共同造成的，可以划分为婚前支付房款的增值部分、婚姻续存期贷款偿还部分的增值部分和尚未支付贷款的增值部分。但如何进行这些财产的分割，尚未有统一的见解。

（四）未完全支付房产的分割问题

在离婚纠纷中，夫妻双方均未完全取得房屋所有权时，按照婚姻法的规定，法院不宜进行房屋的分割，还应结合实际情况完成使用权的判决。但从理论上来讲，已经取得房产登记的按揭房屋应该代表所有者已经取得了房屋所有权，因此可以进行房屋的分割处理 。但由于采取该种处理措施容易引发多方纠纷，所以仍然无法在司法实践中进行运用。

四、完善我国按揭房屋法律体系的策略

（一）解决房屋登记与财产分割问题的策略

针对房屋登记与财产分割问题，还应从立法上做出规定，要求夫妻双方在婚后购买房屋时到房屋登记部门进行权属登记备案，并约定房屋的所有权。在分割按揭房屋时，还应尊重双方意愿，并按照双方之前的约定进行房屋分割。在双方无法协商解决且无约定的情况下，还应通过竞价方式争取房屋所有权，并使获得所有权的一方对另一方进行补偿 。如果只有一方争取房屋所有权，还应有评估机构完成房屋价格评估，然后由获得所有权的一方给予另一方面补偿。

（二）解决房产证发放与房产归属问题的策略

针对房产证发放与房产归属问题，还应对按揭房屋做出明确规定，即婚前由一方进行不动产买卖合同签订，并支付首付款，在婚后获得不动产所有权的，可以在离婚时将房产判决为个人财产，并将未支付的贷款划分为个人债务 。此外，还应确保夫妻双方在结婚时进行财产备案，以便从源头上解决房产处理问題。

（三）解决房产增值后的财产分割问题的策略

针对房产增值后的财产分割问题，还应在立法上进行详细规定。具体来讲，就是将不同的增值部分划分开来，然后明确各增值部分的归属。首先，针对双方共有的房产，增值部分应由双方共同所有。其次，针对一方所有的房屋在婚姻期间产生的增值部分，应由房屋所有权一方享有。但如果另一方面对此作出了一定贡献，则一方应给予另一方适当补偿，即双方共同偿还的部分应由所有权一方返还，同时给予补偿。在确定补偿数值时，还应结合房屋增值比率进行分析，并结合具体情况进行调整。最后，针对一方房屋在婚姻期间产生的孳息，应由双方共同享有。

（四）解决未完全支付房产分割问题的策略

针对未完全支付房产的分割问题，还应明确规定在离婚诉讼时不进行财产分割。而在司法实践中，还要结合具体情况进行处理。一方面，如果房屋在法律上为一方所有，还应将房屋判决给拥有房屋所有权的一方，并要求其完成债务的偿还。另一方面，如果房屋为夫妻双方所有，还应通过协商方式进行房屋的处理。法院在进行判决时，可以要求当事人立即将剩余债务清偿，然后进行房屋处理。此外，法院也可以先进行其他财产处理，然后在双方共同还贷后再进行财产分割。

五、结论

通过研究可以发现，我国按揭房屋的法律体系仍然不够完善，以至于离婚纠纷中有关房产的处理会出现房屋登记与财产分割的问题、房产证发放与房产归属问题、房产增值后的财产分割问题、未完全支付房产的分割问题等多种问题。因此，还应结合这些问题进行法律体系的完善，从而更好的进行离婚纠纷的防治。

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