投资性房地产应用公允价值计量的若干问题研究

林晓薇+辛林

[摘 要]现有的会计准则允许投资性房地产采用公允价值模式计量，这种模式虽然满足会计信息相关性与可靠性的质量要求，但其严重依赖市场的有序交易，推高获取公允价值的财务成本。从我国目前的资本市场来看，投资性房地产采用公允价值的计量模式的内外部条件尚不完全具备，公允价值计量不可持续，还需要进行必要的市场培育。公允价值要求市场参与者在计量日发生有序交易，要求有较为成熟的房地产交易市场，并且具有较好的财务环境。

[关键词]投资性房地产；公允价值；有序交易；财务环境

[中图分类号]F233 [文献标识码] A [文章编号] 1009 — 2234（2016）11 — 0066 — 02

公允价值是企业资产的一种重要的计量属性。按照财政部制定的《企业会计准则第39号》（简记CAS39，下同）的定义，公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格〔1〕。这里的叙述与国际财务报告准则第13号中的公允价值概念基本一致。2006年CAS提出了公允价值计量要求，强化了国际趋同的计量理念。2014年财政部财会〔2014〕6号进一步明确在所有执行企业会计准则的企业范围内施行CAS39，进一步明确公允价值的适用范围、估值方法和披露要求，使得在我国执行公允价值计量有了更加可操作性、更趋合理的应用标准。

按CAS3，投资性房地产是指所有者为实现资本增值或为赚取房地产租金，或为同时实现上述目的而持有的房地产。作为企业会计准则规范的投资性房地产，其包括三项内容，即已经出租的土地使用权，或者已经出租的建筑物，或者持有准备在未来增值后再转让的土地使用权。此处的投资性房地产是从固定资产或无形资产中转移出来独立核算的资产。根据企业会计准则，投资性房地产的后续计量既可以采用成本模式计量，也可以采用公允价值模式计量。若采用成本模式计量，本质上与固定资产或无形资产的核算没有什么区别，仅仅是资产的名称上不同而已，但若采用公允价值模式计量，则其核算实质则发生了根本性的变化〔2〕。

在现有的市场环境下，按照相关性与可靠性原则，投资性房地产采用公允价值模式计量更合理，但市场依赖性增大，在目前经济环境下，企业操纵利润的机会增大，财务成本增加都是直接影响投资性房地产应用公允价值实施的值得注意的问题。

一、公允价值计量模式符合相关性和可靠性原则要求

相关性与可靠性都是会计信息质量的重要特征。相关性要求会计信息必须符合信息使用者进行财务决策的相关诉求，或者说要求会计信息有助于进行财务决策。可靠性则要求会计信息真实可靠，能够如实反映。由于公允价值反映的资产价值是在计量日的“有序交易价值”，是真实可信的价值，因此符合“可靠性”，也同时符合“相关性”。企业投资者关心投入的资本保值和增值。这种关心反映在会计信息的相关性和可靠性上。真实可靠的会计信息才能给投资者以真实信息，包括企业的资产负债情况、利润以及现金流，只有按照真实可靠的财务信息作出的经济决策或管理决策才有意义。正是这种原因，企业的投资者、债权人等更加关心那些将对他们的投资决策起到重大影响作用的财务信息的可靠性。投资性房地产采用公允价值模式计量，能够更好地反映该类资产的真实价值，与投资者、债权人等的相关决策直接相关。

投资性房地产采用公允价值模式计量适应市场经济发展的要求。近些年来，我国的房地产市场进入加速发展阶段，房地产市场价格波动非常大。投资性房地产的价值若还使用成本模式计量，只反映取得资产时的成本价值或者历史成本价值，无疑不能反映资产的现时真实价值，甚至与现时价值差异很大〔3〕。采用公允价值计量，以计量日发生的有序交易中相当于市场价值的脱手价格计量，更符合资产的现行成本，使这种房地产会计信息更具有相关性和可靠性。

投资性房地产采用公允价值计量有利于真实反映企业价值，从而更有利于提高企业的融资能力。按CAS3第16条要求，企业将作为存货的房地产或自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当按照该项房地产在转换日的公允价值入账。转换日的公允价值小于账面价值的，按照其差额，借记“公允价值变动损益”；转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积-其他资本公积”。我国现有的房地产市场价格无论采用市场法还是收益法等估算方法确认其公允价值，通常其公允价值都大于其账面价值，因此其差额都将计入“资本公积”。另外采用公允价值模式计量投资性房地产，在其后续计量的过程中，不需要再对该投资性房地产计提折旧或摊销，这无疑将增加企业的利润，这些都将大幅提升企业价值，从而有助于提升企业的融资能力。

二、公允价值計量与“有序交易”紧密相联，对市场的依赖性和成熟度要求很高

公允价值要求市场参与者在计量日发生有序交易，这使得公允价值的“市场性”更加突出。没有市场，当然也就没有交易。将公允价值的来源指定在市场的有序交易上，有利于公平、公正，为绝大多数参与者所接受。但是正是这种紧密联系，使公允价值对市场的依赖性显著增大，房地产交易市场的成熟度直接关联着“公允价值”的公允水平。

公允价值的取得需要活跃且成熟的房地产交易市场，因此，成熟的房地产交易市场是投资性房地产采用公允价值计量模式的基础条件。只有在成熟的房地产交易市场中，买卖交易双方才能够以更加“公允”的价格进行交易，因此其也是公平公正的交易市场，是能够随时报价从而具有公允价值确认基础的市场。

企业能够进入该市场是企业获取公允价值的另外一个基本要求。这种进入是一种无阻碍地进入或是低门槛的进入。按CAS39的要求，企业在使用公允价值模式计量投资性房地产时，应当优先使用活跃市场给出的报价。但由于我国的房地产市场并不完善，既使有公开报价，也可能不能真实反映企业投资性房地产的价值。这时企业可以采用市场法、收益法或成本法等估值技术。在使用估值技术时，应将输入值划分为可观察输入值和不可观察输入值，先使用未经调整的活跃市场上公开报价，作为第一层次的输入值，然后使用其他直接或间接的可观察输入值，最后才是不可观察输入值。这种估值技术目的是为了尽可能获得较多“公允”，而尽可能减少不公允的影响。所以，无论是哪一种估值技术，投资性房地产的公允价值都离不开活跃并成孰的市场，都离不开准予相关企业进入该市场进行交易活动。

三、应用公允价值计量需要较好的财务环境

除了需要“活跃的市场”和企业进入市场无阻碍或低阻碍性之外，应用公允价值计量还需要较好的企业财务环境。这里的财务环境是指企业财务管理所需要的内外部影响环境，包括经营管理水平、成本管理水平、决策者素质条件、法律环境和金融环境等〔4〕。

相对于历史成本价值的静态计量，公允价值更具有动态性。这种动态性造成公允价值具有更多的“人为因素”的影响。如果决策者素质较低或者带有某种不良目的，都可能通过操纵利润、公布虚假信息而造成房地产价格不实，甚至严重偏离实际，这都直接影响“公允价值”。当然，如果有完善的法律环境和成熟的交易市场，就有可能减少“虚假”成份，那么投资性房地产才有可能采用公允价值模式计量。

根据我国现有的经济情况，企业采用公允价值模式确认投资性房地产，将可能出现下面三种情况：

（一）容易进行利润操纵，造成企业资产或负债虚假

执行会计准则和会计政策的选择权越大，会计专业判断的事项越多，而监管或约束的条件越弱，就越容易导致会计人员滥用会计准则。按我国目前的房地产交易市场情况来看，房地产价格变化很大，包括二手房市场价格总体上是上升的。当企业需要增加利润，虚高企业资产时，可以将按实际成本计量下的某些固定资产或无形资产根据企业需求，按照其公允价值确认其入账价格，或将原按照公允价值计量的投资性房地产转换为自用的固定资产或无形资产，这些操作在房地产市场价格上升时，都容易使企业资产价值增加，企业利润加大。

（二）取得公允价值的计量成本增加

按现行企业会计准则要求，企业一经采用公允价值模式计量，此后的会计核算都得采用这一模式，不得改变为成本模式〔5〕。目前我国资产的评估价值，必须通过第三方中介机构取得，而企业要获得这样的评估价，需要付出一笔不菲的代价的。如果偶尔进行一次评估，企业可能还是可以接受的，但如果每年都得这么一次评估，显然并不是所有企业都有这种能力和需求。因此为取得投资性房地产的公允价值而增加的计量成本，对企业来说是无法长期坚持下去的。

（三）记账凭证的附证困难

我们知道，除了结账和错账更正外，其余记账凭证都要求附原始凭证。作为投资性房地产公允价值计量，除非存在第三方评估自然具有原始凭证外，企業会计自行评估是无法取得可以信赖的原始凭证，因此将造成会计核算的凭证系统不规范和不完整。

鉴于上述原因，我们认为在目前我国房地产市场上，还不具备采用公允价值计量的条件，与其不公允，还不如采用成本计量。特别地，投资性房地产还是以成本计量模式更具有可靠性。当然，为了更好地反映企业的资产状况，可以在报表附注部分，将投资性房地产按照公允价值模式计量的结果予以反映，这样可以让报表使用者了解企业的投资性房地产的市场价值，帮助报表使用者更好地了解企业的资产状况。公允价值模式计量对其他资产，如交易性金融资产还是具有较好的应用环境和基础，但对投资性房地产还需要积极培育成熟的市场，完善相关的法律以及企业进入相应市场的门槛，还需要提高企业资产评估人员的业务素质，只有多方位共同推进，才有可能真正有以公允价值进行计量的投资性房地产会计核算。

〔参 考 文 献〕

〔1〕张翀.公允价值之变——聚焦《企业会计准则第号—公允价值计量》〔J〕，财会学习，2014，（03）：10-14.

〔2〕邓英飞.谈投资性房地产公允价值模式应用存在的问题〔J〕.财会月刊，2011，（22）：12-14.

〔3〕程竞.投资性房地产公允价值计量应用情况研究〔J〕.财会研究，2015，（01）：28，29，41.

〔4〕朱凡.投资性房地产公允价值计量模式应用探讨

——基于国际比较视角〔J〕.财会通讯，2015，（01）：72-74.

〔5〕王崧.企业投资性房地产允价值后续计量的探讨〔J〕.会计之友，2015，（09）：41-43.

〔责任编辑：孙玉婷〕