浅谈公共租赁住房法律制度

于 洋

(云南财经大学 云南 昆明 650000)

浅谈公共租赁住房法律制度

于 洋

(云南财经大学 云南 昆明 650000)

自从我国取消了福利分房制度以来，实行住房的全面市场化、商业化。但是在市场化下，房价飞涨，很多年轻人和收入低的人群无力购买住房。随着我国经济的不断发展，人才战略的不断推进，社会保障制度的不断完善，公共租赁房越来越多的出现在人们的视野。公共租赁房属于保障性住房的一种，由于它突破了传统保障性住房的各种不足，所以对于城市中对于人们住房权的保障以及人才的引进有着不可代替的作用。但是因为我国公共租赁房制度刚刚起步，各种配套措施不够完善，因此在实施的过程中也出现了不少的问题，本文将探讨我国公共租赁房法律制度方面的问题，并提出如何完善的一些建议。

公共租赁房;人才;保障;法律制度

一、公租房概述

公共租赁住房是指由国家提供政策支持，各种社会主体通过新建或者其他方式筹集房源、专门面向中低收入群体出租的保障性住房，是一个国家住房保障体系的重要组成部分。①公共租赁房属于社会性保障住房的一种。社会性保障住房是指一个国家或者地区政府和社会根据法律法规以及相关的国家政策规定，为了满足中低收入住房困难群体的基本居住需要，对建造标准进行限制，对销售价格或者租金标准设定上限，以保障其基本的居住的需要。我国在1994年以后，先后出台了经济适用房、廉租房制度。然而由于经验不足经济适用房和廉租房都存在着很多弊端。并且公共租赁房最为重要的特点就是针对于城市中中低收入的人群的救济，包括除了经济适用房、廉租房的购买范围以外的外来务工人员和大学毕业生等人群。

二、公租房的特征

1.公租房有行政保障性。公共租赁房是政府保障居民住房权的重要方式。公租房由政府组织建设，虽然融资模式多样，但是产权依然属于政府所有，所以可以很好的防止公共租赁房的价格随着市场价格的飙升而上涨，同时由于政府通过各种资金的投入，保障后期对于公共租赁房的各种管理和监督。

2.公共租赁房保障范围更大。通常廉租房和经济适用房只面对城市拥有本市户口的低收入本地居民，它们的范围比较小，无法覆盖到所有的低收入人群。而公共租赁房却不光只面对拥有本事户籍的居民，还面向没有本市户籍的非本地居民，外来务工人员和大学生。所以通常我们所称的城市中的“夹心层”这一类人群住房也有了保障。

3.公共租赁房的租赁价格比较低。由于公共租赁房是非营利性住房，所以它的租金通常比市场价格要低1/3左右，政府通过实房配租为主，补贴为辅的方式或者其他方式既可以维持房屋维修、物业等必要的资金，同时也让低收入的群体可以按照低于市场价格的定价住上房子，具有很高的优惠性。

三、公共租赁房制度的发展

2009年《政府工作报告》首次提出了“积极发展公共租赁住房，满足居民多层次住房需求，努力实现居者有其屋的目标”②2011年3月，十二五规划纲要强调“重点发展公共租赁住房，逐步使其成为保障性住房的主体”。③虽然有了国家政策的指导，但是公共租赁住房制度依然没有一个完善的规定进行保障。到2012年随着《公共租赁住房管理办法》的公布，公共租赁房的申请条件、运营机制、退出机制变得明晰起来，而特别是城市中的中低收入群体，处于“夹心层”的群体的住房权的保障终于有了保障。后来又出台了《关于全面推进公共租赁住房和廉租住房并轨运行的实施意见》，使得公共租赁住房制度的完善更进一步。

四、公共租赁住房所存在的问题以及解决的建议

1.公共租赁房制度立法层次低，没有一部专门性的法律对此进行规定。我国的公共租赁住房制度刚刚起步，所以虽然国家对住房高度的重视，不断地出台各种政策和规定，但是公共租赁住房制度依然缺乏一部完善的法律对此作出统一的规定，虽然有些学者认为，由于全国各地经济的发展情况不同，所以住房的保障通过全国性的立法并不一定可以更好的指导地方的公共租赁住房保障，但是笔者依然认为，公民的居住权需要一部统一的法律对此来进行宏观上的指导，只有这样才能更好的完善公共租赁住房法律制度，建立起一个有进有出，权责明晰，利国利民的住房保障制度。而目前我国不同地区都在尝试着进行住房制度的完善，但是因为立法层级较低，在现实中配套措施以及可操作性都比较差，所以阻碍了公共租赁住房的使用。

所以，通过立法来对公共租赁住房制度和其他保障性住房制度进行统一的规定，才能够使我国的保障性住房制度得到更好的发展。

2.部分地区现实中入住率较低

根据统计，有些地区公共租赁住房出现了入住率较低的情况，由于是政策性保障住房，没有营利性，所以虽然是有政府指导建设的，但是有些开发商为了降低成本增加利润，就采用很多低质量的建筑材料建设公共租赁住房。同时很多公共租赁住房由于没有营利性，通常把好的地块批给商业地产，而公共租赁住房往往离市区较远也比较偏僻。后期政府由于监督和管理的力度不够，导致公共租赁住房的物业以及维修等服务跟不上。所以由于种种原因，公共租赁住房在某些区域出现了大量的空置房。而实际中这些公共租赁住房也并不能保障外来务工人员以及大学毕业生的居住权。不利于他们在城市里工作和生活。有些专家认为应该通过住房补贴等形式来取代保障性住房，但是补贴每年都不断地投入会非常大的增加政府的财政成本，并且起不到治标治本的作用。而住房补贴的具体去向也无法核实，即使满足条件的申请者也未必就把政府的住房补贴用到了住房上。特别是刚刚毕业的大学生，在用钱上通常比较松散，如果无法合理的使用这笔补贴，也很难保障他们的居住权。

3．财政投入有限，建设资金不足

公共租赁住房并非营利性住房，所以利润非常有限，甚至没有利润，如果仅仅靠中央和地方的财政拨款或者银行的贷款肯定是不够的，所以如果无法保障公共租赁住房的资金投入，那么保障性住房只能是一纸空文。在近几年，各种融资模式不断地出现，公共租赁住房也通过不同的方式得到了融资，但是由于刚刚起步，所以很多方面经验不足，配套措施也并不完善，制度上也存在着一些问题。所以如果想要使公共租赁住房制度更加完善，就必须要解决好资金来源的问题。笔者认为公共租赁住房可以引入PPP模式，通过这种政府和社会资本合作的形式来投入到地方的公共事业中，实现双赢，同时在摸索中不断地完善我国的政府民间资本融资体制，从而使公共租赁住房得到更好的保障。

4.准入准出以及监督机制不完善

公共租赁住房的各项准入、准出机制不完善。很多地区的公共租赁住房都出现了只进不出的现象，同时对于后期申请者资质的监督也不足。通常只要申请人在申请的时候具备了合理的申请资质通过了审查，事后就没有相关部门对后续继续进行跟进。而申请人对于公共租赁房是否进行了合理的使用也无法得知。由于监管的不到位和配套措施不足，导致公共租赁住房并无法形成一个完善的循环模式，使城市中的中低收入群体可以更多的享受到这种福利。由于建造公共租赁住房的数量有限，而需求却在不断地增加，要定期的对已经的到资格并入住的申请人进行资格的审查以及入住情况的调查，这样不仅可以更好的跟进保障申请人的居住的质量，同时还可以对已经不符合居住资格的申请人进行清理，让更需要的人得到住房的保障。

【注释】

①公共租赁房_百度百科https://baike.baidu.com/item/%E5%85%AC%E5%85%B1%E7%A7%9F%E8%B5%81%E6%88%BF/6982053 fr=aladdin

②2009年国务院政府工作报告http://www.gov.cn/test/2009-03/16/content_1260221.htm

③沈卫平.我国住房保障制度建设:经验、问题与发展[J].《现代经济探讨》，2009.10.15

于洋(1989.11-)，男，汉族，山东威海人，硕士研究生，云南财经大学，研究方向：国际法。