房地产投资风险分析及对策研究

丁 凌 陈 媛 李正文 陈欣欣

(云南民族大学管理学院 云南 昆明 650500)

房地产投资风险分析及对策研究

丁 凌 陈 媛 李正文 陈欣欣

(云南民族大学管理学院 云南 昆明 650500)

本文分析目前国内房地产的形式和背景，然后就房地产的形式和背景依次阐述房地产投资的风险和特征，从政策、市场、选址等方面，进一步分析影响房地产项目开发投资风险的因素。并且就想在的房地产存在的风险问题，提出相关建议。

房地产；投资；投资风险；对策

一、绪论

(一)研究背景及意义

1.研究背景

根据中国产业信息网的数据显示，房地产行业告别高速增长，行业改革需求加大。2015年以来全国整体的楼市销售在政策不断利好的刺激下。销售数据温和回暖，同比降幅收窄或略有上升，但我们仍然看到，房地产开发投资增速下行趋势并未改变。1-5房地产开发投资总额32兆2920亿元，同比增长5.1%。

2015年，房地产行业的并购案例并不在少数，此外，政府首次提出鼓励房地产行业兼并的条文。而且这一举措有很多的好处，可以促进资源向有优势的企业聚集，推动大规模的房地产企业发展，进而降低采购和融资的成本，也有利于推进标准化的住宅产业化。为此，政府也许还会做更多的制度性安排，比如推动行业的兼并进一步立法、引导设立并购基金等等。在这些利好政策的刺激下，2016年的房地产行业有望继续延续2015年的并购热潮。

2.研究意义

本文对于分析房地产投资风险，认识并明确房地产的投资风险因素进而能有效的控制或降低风险，进一步有效提高相关收益。所以，研究房地产投资风险的具体意义可以体现在以下三个方面：

(1)有助于房地产开发企业对房地产开发项目的过程中可能存在的风险进行识别。房地产开发是个动态的进程，存在的风险因素非常多，如何增强对于项目风险的管理有助于开发商进一步识别风险，加深对风险的本质认识，适应现在房地产开发市场充满的变化和众多不确定性因素的环境，从而保证房地产项目的开发成功。

(2)帮助房地产开发企业建立科学和健全的项目风险管理机制，以确保房地产项目管理的正确性，房地产开发企业提高项目风险管理水平，加强对风险损失的防范和控制，保证开发项目的顺利进行。

(3)有利于提高房地产企业开发的经济效益。项目的风险管理是致力于用最小成本获得最大项目风险管理效果。

二、房地产投资风险影响因素分析

(一)政策变化风险

纵观中国的经济发展，不难发现国家的宏观政策对经济的发展的影响力是不容小觑的，本着“要致富，跟党走”的原则，房地产作为经济组成中的重要一部分，那更是不用多说的。那这些国家宏观政策一旦发生变化，就会导致房地产企业实际收益跟预期的收益有所不同。就像近期出台的鼓励二胎的政策对房地产行业的影响也是直接的。例如，在一个家庭中人口的增加，势必会对居住造成一定影响，原本的三口之家原本只需要三居室、而现在则需要四居室甚至是五居室，这就会改变现在房地产的开发建筑的趋势。另外，人口的增加，也会对房地产需求大大加强，由此可以看出，国家政策对房地产企业的影响程度。

最新调整过的十二届全国人大常委会立法规划本周向社会公布，备受关注的房地产税法正式进入全国人大的立法规划。中新社援引北京大学法学院教授、中国财税法学研究会会长刘剑文观点称，“本届人大任期是到2017年底，因此，预计房地产税法最快将在2017年底前通过，慢的话可能会在2017年底提交审议，在下一届人大任期内通过。”

(二)市场环境变化风险

市场环境变化风险主要指的是市场供求风险、房价波动风险和房地产周期波动的风险等一系列因素发生的变化对房地产开发商所造成的经济损失。主要包括市场供求风险、房价波动风险和周期波动风险。

(三)企业财务风险

下面就筹措能力风险和偿债能力风险进行分析企业的财务风险。

1.资金筹措能力风险

房地产行业占用大量资金并且非常集中，资金占用时间不仅长而且运转速度慢。中国的房地产开发资金可以分为：国内贷款，利用贷款，自筹资金和其他资金来源。在这些资金来源中除去自有资金，其余的资金来源必定会带来一定的代价，而这些代价就会是资金的融资成本。

2.偿债能力风险

从前面的贷款融资角度来说，企业的融资行为是一种信用融资[8]。企业将这些资金通过不同渠道聚集后，就一定要考虑到偿还的风险，而这种风险主要是因为企业的支付能力不足从而引起的。那这种偿债风险显然是受市场需要所控制的。如果房地产市场处于良好的状态，那企业的销售就会很好，那业绩引导的效益就会很好，那企业就会回收资金，从而偿还所对应的融资；但是，融资所面对的另一种可能，也就是风险所对应的可能性，房地产市场不景气，企业的销量不好，从而没有足够回收的资金，所带来的偿债能力风险就会影响到开发项目的进度。

(四)项目选址风险

房地产作为一种投资方式，其投资与其他投资有固定的位置、不动产和区位等。如果涉及到一个房地产项目是有前途的，项目的位置是非常重要的。是房地产企业发展的关键，这样的一个环节。毕竟，选址的好坏会直接影响到投资的效益，必须相当慎重。

三、风险防范对策和建议

(一)加强保险意识

保险政策。保险，以减少或补偿损失的房地产投资者，以实现周期的运动，以确保房地产投资者的利润是非常重要的。特别是加强房地产投资者的可信度，并促进房地产业务活动的发展有积极的作用。房地产投资者时应充分考虑拣选购买保险的保险险种，房地产投资者需要确定适当的保险金额、风险单元的合理划分和原创率和选择信誉良好的保险公司，等几个因素对供应链和销售渠道，合理转移的风险。

(二)通过充分的市场调查，做出科学的决策

房地产企业在房地产上的调查问卷和分析供需状况和趋势，在尽可能多的细节来获取信息，减少不确定性降到最低，以防止房地产投资过程中处于被动状态。市场调查可以从以下几个内容出发：①城市人口数及其变化程度②居民人均收入水平③居民可接受的住宅价格④家庭的人口结构⑤宏观经济政策的影响。通过全面市场调查，从而选择收益较大的项目进行投资。

(三)密切关注国家政策，作出合理的应对

在住宅投资的选择，应该更了解市场信息，把握投资机会。房地产市场是一个市场是高度受政策的影响。因此，密切关注国家政策尤其重要。深入的了解国家政策趋势后，充分利用房地产投资决策。主要是更多关于政府的规划，关注政府倾斜力度打的热点地区；第二种是专注于地铁，轻轨发展布局和建设时间。城市地铁的发展经验告诉我们，房子的升值潜力是最大的，并且很神奇的。三是条件下雷同的预期回报，投资房地产名目的风险渺小，房地产投资项目种类较多，风险水平的大小不同，一些更大的风险，不确定性大概会提到更高，并对一定程度的风险投资项目进行投资，选择一个小的投资项目风险，使投资回报率可以有效地保证战略的不好的影响是一个机会，以获得高利润将减少。

(四)优化投资组合，减少投资的风险性

虽然房地产投资活动是一个漫长的周期,高风险高收益的活动，但风险投资项目，盈利能力、资本需求的程度是不同的。投资者可以合理适当的搭配各种不同类型的项目投资，通过投资组合和各种业务多样化，由于不同的投资项目风险，收入和其他因素。是不同的，那么多可以获得超过所有的投资组合集中在一个更稳定的收入的一个项目。固然，全部项目之间的相关性不太强烈，太强烈的相关性将不会削减行动的风险。计算整体收入和整体风险之间的相关性，尽可能缩短投资回收期，减少借款的成本，避免财务风险。同时降低资本成本借入资金的比例，更对投资者的吸引力，分担危害。

(五)合理组织融资形式，滚动开发

房地产投资需要大，必需在特定的方式下筹集资金，用来满足房地产的融资需求的形式重要有如下几种：经过债务融资证券的发行，筹集资金；通过预售商品房开发，客户提高房地产开发所需的资金，获得土地使用权抵押贷款银行；从股市融资、房地产开发企业应该根据自己的实际情况，选择最合适的融资方式，以快速、低成本的资本进行融资。

四、结论

房地产对国民经济和社会的发展的推动力是巨大的，但是在房地产高速发展的时期，却暴露出一个又一个的问题，类似土地资源浪费、投资过剩、房价猛涨、房产空置等问题发生的概率飞速上升，从而造成了“房地产经济泡沫”。对于形成这“房地产经济泡沫”的原因，也多与国人的悲观论调有着密切的关系，像之前日本福岛核泄漏的事件，一时竟然使盐造成供不应求的状态，出现国人疯狂抢购的局面。这样的事情以前也曾经发生过，三人成虎，以讹传讹，自然会增加需求，形成抢购潮，那样价能不涨吗？而放眼现在的房价，也有着类似的情况。放眼现在的合肥，合肥以15.84%的上涨幅度超越所有城市，成为了3月分全国房价环比增幅最高的城市。即使房价涨幅如此惊人，也出现了一种抢房的局面，售楼部的人气可是颇高。

[1]窦方、王莹《《土地供应政策对房地产市场的影响分析》现代农业科技》[J].2008年第23期

[2]时筠仑.雷星晖、苏涛永《房价波动与影响因素分析》[J]

[3]何国钊.曹振良.李晟.中国房地产周期研究.《经济研究》[J].1996年第12期.

[4]徐晓明.中国房地产行业风险分析研究[D].吉林大学,2012.

[5]梁桂.中国不动产经济波动与周期的实证研究.《经济研究》.1996年第7期.

[6]刘洪玉.房地产市场周期运动规律分析.《中国房地产》[J].1999年第8期。

[7]陈柏东.张东主编《房地产经济学》[J]华中理工大学出版社，1996年.

[8]孙晓丽.我国房地产融资风险研究[D].青岛：青岛大学经济学院，2008.

[9]陈妮.关于房地产投资风险分析与对策的思考[J].价值工程,2011,17.77.

[10]朱航.论房地产企业经营风险与防范对策研究[D]

丁凌(1996-)，女，汉族，安徽阜阳人，研究生，云南民族大学管理学院，研究方向：财务会计。