我国房地产金融风险防范研究

(中国农业银行三台县支行 四川 三台 621100)

我国房地产金融风险防范研究

胡林燕

(中国农业银行三台县支行四川三台621100)

房地产通过大量银行信贷而扩大规模，并且对多个领域有着直接或间接的影响，更为重要的是房地产的大量银行贷款，其稳定性与风险的防范直接关系到我国金融机构的稳定性，进而关系到我国经济的稳定性。因此，本文研究有助于房地产与金融机构的稳定，更有利于我国经济健康稳定的发展。

房地产金融；风险；防范

一、房地产金融风险的定义

一般情况下，房地产的开发者本身并没有足够的可流动资金来支撑其开发建设的活动。此时，通过银行等金融机构的借贷行为，就成为房地产业发展资金的首要来源。但是从市场发展的角度来说，任何投资都是存在一定风险的，如果房地产投资者不能及时的归还银行贷款，就会给银行发展造成严重的经济损失。房地产业本身就是高投入、高风险、高利润的投资行业，如果金融业为房地产发展提供过度的金融支持，就会造成信用膨胀的问题。例如，汇率风险、通货膨胀等，这些都可能为房地产产业带来巨大的冲击，从而导致金融风险的发生。

二、房地产与金融机构的关系

(一)房地产对金融机构的影响

根据实际调查显示，房地产对银行的依赖十分严重，这主要表现在资金方面。从房地产建设的角度来看，大约有将近三成的房地产企业的发展资金来源于银行的贷款。从购房者的角度来看，超过一半的人选择申请住房抵押贷款。如此计算下来，在整个房地产经济中，银行起到了重要的作用，有60%以上的建设和住房资金都来自于银行贷款。通过这个数据分析可以看出，如果房地产行业一直处于稳定发展的状态，银行的基本贷款利润是可以保证的，但是如果房地产行业出现经济泡沫，就会给银行造成严重的经济损失，甚至影响国内经济的稳定状态。如果房地产市场过快发展，会进一步导致货币的流通速度增加，这样一来虚拟资产名义价值就会上升，从而导致隐含收益率的上升，这样货币的实际收益就会下降。

(二)金融机构对房地产的作用

在房地产发展的过程中，金融机构发挥着重要的作用，主要是从影响开发商和购房者消费行为方面对房地产业产生作用。例如，从开发商的角度来说，银行等金融机构的贷款利率、资格审查等都对其有着直接的影响。在银行严格的信贷制度下，开发商本身的成本将会升高。在这样的情况下，为了能够获取利润，必然会造成房价上涨。但是这仍然是市场的价值规律在进行调节，属于正常的市场价格现象，是市场进行资源配置的重要结果。除此之外，购房者在银行获得的信贷比例，也对房价造成了一定的影响。除去开发商，市场需求和购买情况也影响着房价的涨落。

一般情况下，住房者的购房资金主要来源于银行贷款，主要分为两类，第一，刚性需求者，购房的目的是为了满足基本居住需求。这些群体具备购房和偿贷能力，银行的借出资金能够很好地回款。其次是购房投机者。房地产市场与其他市场一样，都存在着一些期望通过产品进行投资或投机活动的人。对于这部分群体而言，信贷资金是主要的经济来源，这样就会造成房地产业的波动，造成许多不正常的需要。对于购房者而言，银行的信贷比例是最重要的影响因素，必须要合理的进行信贷结构比例设计，减少市场投机需求。

三、房地产金融防范的策略

(一)扩宽融资渠道

在实际调查中发现，单一化的市场融资渠道，存在严重的金融风险。因此，对于房地产开发者来说，需要在基本的银行信贷基础上，积极拓展多种渠道，尽可能优化融资结构。当融资结构更加多元化后，银行所需承担的风险就会进一步降低。多样化的融资模式和市场发展状况具有十分密切的内在联系，二者呈现正相关关系。

1.上市融资

在我国当前的政策体系中，房地产开发企业想通过上市融资来分散风险颇为不易。一方面，国家并未对房地产公司上市提供任何特殊的优待，证监会对IPO和借壳上市等都有着严格的审查程序，对企业资产负债率的要求亦是十分严格，很多企业都并不具备上市的基本条件。另一方面，即使企业成功上市，其上市融资的资金也不能用于购买开发用地，这对于房地产开发企业而言无疑是一个巨大的问题。

2.金融产品设计

对于金融机构而言，在面对市场风险的时候，需要对自身的金融产品结构进行合理的设计与创新，减少金融风险的影响。例如，建立房地产业的基金、发行短期融资证券等，以此来解决房地产业融资渠道单一的问题。除此之外，金融机构还需要建立完善的信用测试制度，并对资金的基本运营模式进行科学的管理和监督，对中小投资者进行正确的引导。

3.改变企业自身

从房地产开发企业的角度来说，需要从自身找问题，并且提出科学的解决方案。作为房地产开发企业的负责人应该改变传统的固有思维，敢于冲破传统信贷融资模式的束缚，不断优化内部资金结构以及资金募集方式，采取多元化的市场融资渠道以减少融资风险。

(二)建立和完善银行体系

对于目前的银行发展弊端来说，主要体现在风险意识薄弱，缺乏完善的风险评估和监督体系，单纯的追逐短期利益，单纯的将银行资金作为投资的基础等方面，而房地产行业的高利润正契合了银行的这一思想。另一方面，国有商业银行的管理体系不健全，不仅委托代理链过长，各个地区不同的政策环境也对各分行产生了不同影响。在信贷总量不断增加的背景下，银行却并没有建立完善的风险评估制度，这样就会造成严重的投资风险。所以，银行的信贷管理部门需要建立层级式管理和分配任务机制，这样才可以从多个角度进行银行风险的降低。首先，加强银行权利管理与分配的科学化。在这一点上，可以向国外的银行借鉴经验，设立科学完善的组织结构框架，将各个部门、职位的职能明确划分出来。其次，透明化银行的信贷信息和信贷报告，使整个信贷过程能够接受大众的监督。最后，建立外部审计系统。可以通过第三方事务所或独立的会计师对银行的信贷情况进行审计和监督，在这种权责明晰的情况下，银行才可以进行角色的转变，做到风险的科学防范。

(三)个人信用制度的建立

1.法律法规的跟进和完善

个人信用制度的建立和完善，还需要加强法律法规的跟进和完善，这样才可以为个人信用制度的建立和发展提供更多的法律保障。例如，相关部分要制定和完善《公平使用信息法》，公开个人的征信记录，为信贷机构提供完整的征信评估结果，用以为贷款审批提供参考。与此同时，为了保护个人的隐私权和名誉权，要确保这类信息用于合理的情境下，对于私自篡改信息、违规使用信息等情况给予严肃处理。

2.建立个人信用管理机构

建立完善的个人信用管理机制对房地产风险防范极为重要。从银行内部的发展来看，应该建立健全的个人信用管理机构。一方面，为了维持机构的稳定发展，可以采取会员制和有偿咨询制，向咨询者收取一定的费用，用以独立支撑机构的发展。另一方面，要以服务社会为基本原则，注重公益性。从本质上来说，这种机构的主要职能是个人征信管理，包括征信内容、征信系统等各个方面的工作。

(四)约束投机性需求，稳定市场

首先，如果本人在本地已经购买过住房，那么在后续住房的购买过程中，本地银行不允许对其贷款；其次，要进一步提高个人所得税和营业税的税率，通过税率的调整，来规范投资者的投资行为；再次，国家还要进一步加强对闲置房屋的税收征管，这在一定程度上提高了投机者的成本，能够有效减少投机炒房行为的发生。从土地资源利用的角度来看，政府应该建立土地储备库，并根据市场需求，决定土地供应数量，同时透明化土地储备贷款的使用情况。这样一来，房地产的市场供求能够得到很大程度上的平衡，土地储备贷款也能够做到专款专用。

[1]吴敏. 我国房地产金融风险分析及对策研究[J]. 商,2015,(11):272+258.

[2]李睿铭. 房地产金融风险分析及防范措施研究[J]. 经济研究导刊,2014,(17):33-35.