延吉市房地产现状及对策分析

(延边大学经济管理学院 吉林 延边 133000)

延吉市房地产现状及对策分析

刘星

(延边大学经济管理学院吉林延边133000)

房地产行业与人们衣食住行的基本生活密不可分，而对于一个四线城市的延吉来说，该行业更是拉动延吉市经济发展的一个不可或缺的动力。因此，我们有必要充分了解它现在的发展状况以及目前出现的问题，并采用及时高效的措施来解决问题，以使其持续拉动国民经济又好又快的发展。

房地产;现状;问题;措施

引言

房地产行业在延吉市的经济发展中虽然不是主要的发展动力，但也很大程度为其经济发展做出了贡献，近年来中国经济发展速度放缓，房地产行业也不太景气，在这种情况下，为了推动延吉市经济继续向好发展，进一步完善延吉市经济发展结构，找出房地产行业出现的问题并加以解决显得尤为重要。

一、延吉市房地产的现状及成因

(一)供给方面现状

延吉市是吉林省朝鲜族自治州的首府，也是朝鲜族自治州地区的政治、经济、文化交流最繁华的地方。改革开放以后，延吉市城镇化进程发展很快，经济也取得很大进展，许多农村人口都迁居城市，也推动了房地产行业的发展。

早在前几年投资房地产行业使一些人获利，接着，在市场经济条件的催生下，更多的人投身于该行业，也受一定金融危机的影响，从图一可以看出，延吉市的房屋施工面积，房屋竣工面积以及房屋新开工面积2010年——2014年波动上升，到2015年有所下降，特别是2014年房屋的施工面积、新开工面积都有了很大的进展。

但是从房屋施工面积一方面来看，2010年施工面积为4631061万平方米，到2014年增长到 7176137万平方米，而在2015年，一方面，从国内大环境来看，经济发展滞缓，房地产市场库存压力较大，投资者不会轻易将资金投入，另一方面，延吉市房产局为了整治市内房地产市场环境，进一步维护广大消费者的权益，加强了对商品房预售许可证的管理，加强了对房地产开发企业预售合同网上登记备案程序的监督，使得2015年房屋施工面积下降，只有 5718771万平方米，同时由于这一政策的管制，对房屋新开工面积也有很大影响。新开工面积减少到1334647万平方米，增长率也降为-68%。

(二)需求方面现状

在消费者购买需求方面，2015年，由于国家调整了各地的公积金最低首付，并宣布购买二套房产的房款首付由30%降至20%，使得人们对房地产的需求有了一定增加。

但是由于消费者普遍存在的求廉心理，即使在一些朝鲜族本地人去韩国赚了不少外汇收入的前提下，人们还是持币观望，等待价格下跌。而且受消费者对房产价格的预期心理的影响，使得其对房屋价格及其敏感，再加上他们对客观房地产市场的了解的不够全面，消费者获取的房地产信息欠发达，不够完善，为了避免资金的滥用，他们不得不参照他人，追从大众的选择，这种相互的观望，也造成房地产消费市场相对低迷。

二、延吉市房地产存在的问题

(一)房地产开发方面。一些房屋质量不高，在交工以后不久就出现墙皮脱落，下水管道渗漏，门窗掉漆松动等现象。而现在人们的生活水平的提高，对住房的质量要求也在不断提高，如果投资商建造的房产出现质量问题，消费者当然不会买账，这从另一方面来说也使得房屋空置面积增加，因为延边州的房地产情况大部分来自于延吉市的贡献，从延边州统计年鉴里看到，2010年到2015年，空置1——3年的房屋的面积依次为130756万平方米、188573万平方米、297116万平方米、154108万平方米以及262464万平方米。此外，政府放宽对该行业的入行限制，致使投资者盲目生产，任意开发土地，造成土地资源的浪费现象严重。

(二)房地产市场法规建立方面。虽然近几年来，延吉市陆续是从不同方面建立并完善了一些法规，比如推出预售房网上签约、以及防伪合同，在具体实施过程中，为防止出现延长期限交房、烂尾房、同一房子卖给多个买主等情况，延吉市又出台了《延吉市商品房预售资金监管实施细则》，以更加充分的保障购房者的合法利益。但总的来说还是不够全面。

(三)房地产物业管理方面。一些物业管理企业经营管理活动不按法律法规的规定执行，从业人员行为粗暴，态度恶劣，不能做到以礼相待。还有一些物业管理公司由房地产开发企业直接成立，为小区提供管理服务，这样的公司在专业性上面一般要求偏低。其次，物业管理费收取较难，这直接关系到物业服务质量的好坏，这样很难让业主满意，就这样恶性循环，物业管理工作很难开展。第三，物业费较高，过高的物业费无疑会给一些收入较低的家庭带来一定的经济压力。

(四)房地产金融方面。房地产金融存在一定风险，投资商初始的投入资本很大一部分都来自向银行的借款，而老百姓购房很多也都采用按揭贷款方式，经过这种转换，房地产行业将该行业的投资风险转嫁给了银行，一旦房价下跌，房地产泡沫回落，银行将会受到重创，许多坏账收不回来，都会形成银行的不良资产。

三、延吉市房地产问题的解决措施

(一)采取措施继续促进第二、三产业的发展，提高经济发展水平。延吉市的工业水平目前相比其他大中型城市来说还是较低，因此，大力发展工业的潜力较大。第三产业在延吉市一直占有重要地位，2015年，延吉市的服务业产出占总产出的42%，该市有鲜明特色的朝鲜族文化，且通过发扬这一文化，不仅可以延续朝鲜族文化的发展，同时很大程度上能促进第三产业的进步，从而达到调整产业结构的目的。充分发展经济，可以拉动整个城市的发展水平，加速城市化进程，也可以增加老百姓年收入，有利于解决房地产消费市场低迷问题。

(二)延吉市政府需加强对房地产市场的监管。市政府应严格控制市场准入，谨慎批准土地使用，确保土地的合理利用，做到有效利用资源，将之前粗放式的生产模式转变为集约型的模式。对投资企业的工程实施不定期检查、监工，以确保房产的质量，以充分体现政府为老百姓办实事的作用。切实维护好房地产市场交易秩序，提升物业管理水平和服务质量，提高从事物业管理人员的综合素质，制定详细的物业考核标准，不间断的对小区物业服务水平进行评价，对于不符合要求的及时做出提醒和纠正。

(三)提高整体行业的素质，提高行业专业水平。消费者存在持币观望的状态，还有一部分原因在于消费者对投资商建造的住房不满意，随着居民生活水平的不断提升，同样要求更高的住房条件，如若，投资者满足不了，为此，房地产行业应该提高其专业能力，建造的房屋既要满足人们的生活需求，还要满足人们的精神文化需求，充分达到人与环境的和谐，建造之前充分考虑小区的绿化，基础设施等的建设，以及科学的解决好房屋的采光等问题。

(四)政府应加强对金融行业的支持。金融行业可谓是一个地区的经济联动。为了降低金融行业的从业风险，政府有必要加强相关抵押、保证、担保等方面的法律法规建设，以增加金融企业的从业信心，更好的使经济运转。同时，金融行业自身也要对可能形成不良资产的资金不断进行测控，及时采取有效措施尽可能将自己的损失降到最低。

(五)政府要加快建立健全房地产行业以及金融行业的法律法规体系建设。制定合理有效的法规，才能更好的为房地产行业的良性运营提供有力支撑，使得房地产行业也可以有法可依。

延吉市对内：加快经济发展转型，推动城镇化水平进程，一定程度上会吸引一部分外来人口进来，从而推动房地产行业走出低迷状态。对外：延吉市在推进延龙图战略一体化战略进程中，有着不可小觑的作用，这样内外相互配合，相信它一定会催动延吉政治、经济、文化向可持续方向发展。

[1]刘秋雁.房地产投资分析[M].大连：东北财经大学出版社，2003.

[2]李吉雄、玄东日，《延边经济发展论》，2003年6月第1版，延边大学出版社