我国目前房地产评估中存在的问题

李思蒙

(天津财经大学 天津 300222)

我国目前房地产评估中存在的问题

李思蒙

(天津财经大学 天津 300222)

房地产交易繁琐且复杂，牵涉面较广，面对这样一个错综复杂的评估，我国相对比于国外在此方面的不足就显得愈发明显，通过将中国和外国在房地产评估行业的发展历程、从业制度、评估方法、评估技术、评估报告认可度、执业风险以及现行国家政策这七个方面进行对比，找到中国房地产评估中存在的问题，并可以在此基础上提出相应合理的建议。

房地产评估；存在的问题

随着我国经济和社会的不断发展，住房制度也进行了深化改革，从而带动了房地产业的发展，使得房地产行业成为国民经济发展的重要支柱产业。因房地产市场与房地产评估紧密相连，故房地产业的发展为房地产评估行业提供了广阔的市场发展空间，同时对评估提出了更高的要求。但从目前我国房地产评估行业的发展情况来看，房地产评估行业得发展还不能完全适应房地产行业发展的要求，故对我国目前房地产评估中存在问题的研究是有必要的。

又因我国房地产行业发展时间较短，存在立法滞后，从业人员素质参差不齐，社会公信力不高等诸多问题，为促进房地产评估行业发展，建立健全房地产评估行业的法律法规，加强评估人员的资格认证制度，全面推进房地产评估行业诚信体系的建设，故需要研究我国目前房地产评估中存在的问题。

通过查阅资料，搜集信息，阅读前人写过的文章以及自己在此基础上的思考，综合来看，前人基本从以下四个方面对我国房地产评估中存在的问题进行分析：

1.我国房地产评估行业发展现状。我国的房地产评估行业已经经历了30多年的发展和创新过程，通过国家各级人员的共同努力，目前已初步建立了基本的房地产估价师执业资格制度，经过注册的房地产评估机构也逐渐步入正轨，整个评估行业都处在健康发展的过程中。

2.我国房地产评估行业中立法滞后的问题。尽管《中华人民共和国城市房地产管理法》中已明确了房地产评估制度的法定地位，但关于房地产评估的专门法律一直是空白。缺乏法律保障的评估结果是很难得到大家的信任，其评估结果自然而然也就难以得到大众以及社会的认可和支持。

3.我国房地产评估行业中从业人员素质参差不齐的问题。房地产评估专业性非常强，房地产价值具有个别的性质，所以，任何两处房地产的价值不可能是一样的，所以房地产评估结果就很看重评估师的经验和诚信度。但是我国存在较为混乱的准入现象，还存在门槛偏低、非相关专业出身，学历层次较低等现象。

4.我国房地产评估行业中社会公信力不高的问题。房地产评估行业发展较好的国家，不仅有健全的法律法规，相关的行业协会也发挥着重要的监督和规范作用。但我国由于房地产评估行业相关法律法规不健全，缺乏行业标准及技术规范和规程，同时房地产行业协会缺乏自律，对违纪、违规等行为缺乏具体可操作的法律法规和行业规则，导致社会公信力不高。

因为阅读前人的论文，翻阅的杂志资料都存在时间的差异。可是，随着当代社会的迅速发展、制度改革的不断更新完善、教育水平日益强大深入、科学技术的迅猛突飞，显然前几年的房地产评估制度存在的问题与目前我国房地产评估中存在的问题是有所差异的。又随着时代的潮流，国际化成为了发展的大趋势，在此趋势下，结合我国房地产和资产评估行业的发展，将我国和外国一些评估行业较为成熟的国家进行对比，以此找寻不足，找到改进和努力的方向。由于国外如美国、德国、英国等国的房地产评估行业历史发展比较久远，相对发展较为成熟，这对中国房地产评估行业有很大的借鉴意义。故通过与这些国家进行比较，寻找中国评估业所存在的问题。在前人的思路指引下，再加上我本人通过查阅资料对当前房地产评估行业、资产评估行业立法的一些了解，一方面延续更新了前人的思路，另一方面又提出来自己的几点新的思路方法，下面是我依据搜集的所有资料并结合目前我国的制度环境、经济环境、市场环境、房地产环境提出的三个问题：

1.目前房地产评估行业评估人员素质的国内外对比。国外：在从业人员素质方面，国外对估价师在学历方面、相关评估工作经验、考试科目、后续的教育培训方面要求很高。例如美国对加入房地产评估师协会的条件很苛刻。

中国：房地产估价人员的素质参差不齐。中国房地产估价师的考试制度相对低。另外，从考试科目上来看，国外的考试科目涵盖面积较广，除了关于房地产方面的知识之外，还涵盖了经济、法律、建筑方面的知识。

2.目前房地产评估行业评估执业风险的国内外对比。国外：从评估报告认可度和执业风险来看，国外房地产评估行业依托于完善的评估机构、严格的从业制度、先进的评估技术以及各种评估方法的灵活运用，评估报告的质量得到一定的保证，评估结论的法律纠纷也比较少。因此，房地产估价师的地位比较高，相应的执业风险也比较低。

中国：房地产评估执业风险较高。目前由于中国房地产评估行业存在着一些不合理的竞争。在评估业务中，经常受制于委托方，并没有遵从独立、客观、公正的原则，违背了评估行业的一些基本原则，从而使房地产评估师的执业风险较高。

3.房地产评估方法的国内外对比。国外：在国外，从评估方法来看，已然是非常完善了。国外在房地产评估的三种方法：成本法、市场法和收益法上，结合其比较先进的评估技术提出了更多的房地产评估方法。而中国在这方面就比较欠缺，不如国外做得好。

中国：在中国，评估方法应用非常受限制。国内评估数据缺乏、房地产估价人员知识受限，各个方法的应用并不理想。这就需要：第一，需要找定大方向；第二，细化选定所想要研究的领域；第三，选定行业中具体想要研究的问题。

在此篇文章中，我所选定的是房地产评估行业的发展历程、从业制度、评估方法、评估技术、评估报告认可度、执业风险以及现行国家政策这七个方面，通过对这七个方面的了解，再将这七个方面与国外房地产评估体系发达的国家进行对比，发现不足、找寻问题。

作为资产评估专业的我，首先是想要在资产评估领域找寻问题，又因资产评估在中国发展相对不完善，而且相对滞后，但房地产行业近些年在中国发展迅猛，故联想到它们之间肯定存在一些问题，评估行业的发展落后于房地产行业，必定可以找寻一些问题，故选定了房地产评估行业进行问题的研究。

通过阅读、查找一些关于房地产评估的相关信息和论文，对房地产评估行业有了一个大体的了解，初步定了七个方面作为研究的重点和方向：房地产评估行业的发展历程、从业制度、评估方法、评估技术、评估报告认可度、执业风险以及现行国家政策这七个方面。再通过对这七个方面与国外房地产评估行业发达的国家进行对比，找寻中国目前房地产评估行业的问题所在。

在阅读前人文章的基础上，他们主要是从发展历程、立法滞后、从业人员素质、社会公信力这四个方面进行说明论述，说明了在这四个方面我国房地产行业有什么不足与缺陷。

前人的论述没有错误，但是由于时代的发展与进步，社会在变化，制度在变化，一切都在发生改变，我在前人的思路引导下，一方面，沿用了这个思路，对这个思路进行现代化的修改和改进，另一方面，又做了创新，我总共在七个方面进行了问题的研究与探索：房地产评估行业的发展历程、从业制度、评估方法、评估技术、评估报告认可度、执业风险以及现行国家政策这七个方面，是通过将国内与国外房地产评估行业发达的国家进行对比，发现目前我国房地产评估行业存在的不足与差距。

[1]沈悦,刘洪玉.住宅价格与经济基本面:1995- 2002年中国14城市的实证研究[J].经济研究,2004(6):78- 86.

[2]李春吉,孟晓宏.中国房地产市场结构和价格影响因素的实证分析[J].产业经济研究,2005(6):48- 56.

[3]赵听东,,《中国房地产价格波动与宏观经济一一一基于模型的研究》,《经济评论》第期一页