浅析房地产企业股权转让

(南开大学 天津 300000)

浅析房地产企业股权转让

王璟秋

(南开大学天津300000)

虽然房地产业在如今的经济环境中，受到了越来越严厉的调控，但房地产企业在市场经济中所处的位置，依旧影响到很多相关经济实体的发展。而房地产企业的产权分配，又涉及到一系列金融活动的开展，同时牵涉到房地产企业资本运作的一系列涉税问题。在行业的特点方面，房地产业的项目审批具有计划性、而经营方式也很多样化、开发的产品比较固定、开发的周期较长、有多种方式进行交易、可以“滚动式”开发、高收益、产业集中化，如今的土地资源和市场占有率，越来越集中到大型开发企业手里，涉税的税种多样，因此房地产企业资本运作的管理也是税源监管的难点，笔者结合实际情况，就目前房地产资本运作所带来的相关问题进行简要分析，并在此基础上提出完善我国房地产企业资本运作税收管理的措施。

房地产开发企业股权转让及税收操作

一、综述

房地产业是需要大量的资金投入，因此相关的资本运作主要是指企业根据自身和行业特点，以资本价值最大化为目的，在符合宏观政策及相关的制度安排下，将从外部取得的资本，以及内部投入的各种资本，全部纳入价值资本的核算轨道，通过借贷、并购、重组、上市、产权转让等各种交易组合方式，为企业融得资金，实现投资及资本结构优化，将潜在的资金，运用金融手段转变为活化资本，同时作出优化配置的经营活动。

二、房地产企业资本运作案例

本文以国内某家知名的房地产开发企业为例，该企业为了达到境外上市的目的，作出了一系列的资本运作，在此案例中涉及了大量的股权交易行为，在税务管理的方面来考究，都涉及到存在着不少的涉税问题：

1.案例的资本运作解析

(1)企业架构重组，设立境外控股公司，打造上市主体

企业重组的第一步：首先处理内部交叉持股。主要通过在集团内部股权转让的方式，将集团旗下的拟上市资产，包括从事地产开发和物业管理业务的所有子公司的股权，集中归至在广州注册的某家子公司(三层子公司)名下，然后再将三层子公司即广州公司的股权，归至某家实业名下。在企业的招股书中显示，在此步骤中，一系列股权转让均以各子公司注册资本，即股权成本价进行转让。

企业重组的第二步：通过外资来收购境内公司的股权，再注入上市公司主体。首先将境内的相关资产集中归至主体实业之后，接下来通过红筹加归的关键一步，将境内资产注入境外的上市公司主体。为了适应赴港上市的需要，集团分别在英属维京群岛和开曼群岛注册了有限公司和原有地产集团的香港有限公司(HK)，前者作为中介控股公司、直接持有国内各子公司的股权，后者作为上市主体，为旗下所有营运及项目子公司的最终控股公司。

(2)利用合法利润增值的模式，提升公司利润

根据香港的相关会计准则规定，如果是常规性的收入需要确认，即从预售收款现金，到交楼后确认收入，短则一两年，长则数年，所以为了要在香港上市，取得更多的融资资金，该房地产企业在国际投行的协助下，利用了资本界后来称为“YL”模式的资本运作手段，通过其境外公司的股权转让行为，一次性提前兑现开发利润，该开发企业的股权转让使其当年的营业利润率和净利率，双双创出了历史的新高，还规避了相关的税收负担。

(3)转让房地产项目的开发权，进一步提升利润

该开发企业曾经与某集团合作开发了在内地二三线城市的两个项目，据此，该企业同时转让了该两个项目的房地产开发权。通过招股书显示，根据合作开发协议，该集团负责提供土地使用权，合作方负责投入开发成本和后期的管理资金，所有的项目销售所得净额，由该集团和合作方按照40%和60%的比例进行分配，这种合作的模式，与YL模式也有异曲同工之妙。

2.涉及房地产资本运作的税收讨论

房地产企业的土地储备非常重要，企业通过二级市场取得土地使用权的方式，无外乎有两种：一是通过一级市场，直接受让土地使用权。土地的使用权转让手续非常繁杂，所有的转让过程中，还涉及了营业税、土地增值税、企业所得税、契税等多种税收，所以有些企业会较少采用这种模式;另一种方式是通过收购控制着土地使用权公司的股权，从而获得土地使用权的控制，也能将转让涉及的相关税费，延后到开发项目的整体完结之后。目前经常见到的“YL”模式，也是利用了境外控股公司的架构，运作资本实现利润和避税的。

但要运用这样的资本运作模式，也会有相关的涉税风险，一是对于资本交易定价有个公允性的问题，如本案例中该集团为准备上市，进行了一系列的架构重组，也运用了一系列的资本运作，这些都是要通过平价股权转让完成，对于转让的价格是否公允存在一定疑问;二是“YL”模式是通过转让境外控股公司股权间接转让境内资产(不动产)实现收益，对于企业的收入来源如何认定与税收管辖权存在争议;三是企业要通过股权购买方式取得开发权，受让方为取得相关资产特别是土地使用权所支付的溢价，在项目完成后不能在项目公司予以税前扣除，会加大完工销售后项目整体利润水平与税收负担，使企业有虚大相关成本的动机。

三、房地产开发企业资本现状和存在问题

1.政策因素的风险

总的来说，下位法与上位法中互相冲突的。根据《国家税务总局关于加强对非居民企业股权转让所得企业所得税管理的通知》(国税函[2009]698号)，国内的税务机关，会按照经济实质来对间接的股权转让交易，来重新作出定性，一旦认定股权的转让方为非居民企业，且不具备合理的商业目的，是企图通过不合理的手段进行避税，就可以否定境外控股公司的存在，同时该公司在境外的股权转让收入，也会被认为源于中国境内，从而应被课以预提所得税。

二是关于股权转让的时间如何界定。《国家税务总局关于发布<企业重组业务企业所得税管理办法>的公告》国税总局公告[2010]第4号文中，已经提出了关于“股权收购，以转让协议生效且完成股权变更手续日为重组日”，但国税函[2009]698号文又提出了要求“非居民企业应自合同、协议约定的股权转让之日(如果转让方提前取得股权转让收入的，应自实际取得股权转让收入之日)起7日内，到被转让股权的中国居民企业所在地主管税务机关申报缴纳企业所得税”，这两个文件的时点界定是完全不同的，因此纳税义务的时间不同，也会直接影响到管理及计收滞纳金的计算，同时，不同时点的外币汇率差，也会导致税款的计税依据不一致。

三是企业股权转让价格的定价方法。公允价值的确定是关键，所有非居民企业股权转让关联交易税款征收都有计算公允价值的问题，税务机关对股权价格的核定，一直都缺少足够的技术手段支撑和评估机制保障，所以核定的法律效力不强，税企之间容易产生分歧。从近几年各地发生的事件来看，一些非居民企业为了规避相关的纳税义务，在合同中规定较低的价格转让，再另外通过阴阳合同和其他方式，以合同补充件、合同附加说明等反映真实转让价格，通过其他渠道实现非现金资产或权益的转移输送，而这些相关的附加材料，往往不会提供给税务机关，税务机关难以判定合同金额真假及资金流向、通过其他经济体之间的关联利益输送的情况下，更加大了税务机关对于确定股权转让真实价格的难度。

2.管理机构的职责

我国的地税系统，是长期以来形成的相对独立的、以事项管理为特点的跨境税源管理机制，早已经不能满足新形势下。越来越多元化的跨境税源管理机制的发展要求。所以税务机关不仅要对跨国公司的单一性税收筹划行为进行管理，也要扩展到对其整个投资集团的战略的税收管理规划，还要研究跨国公司全球配置资源的新动向、新特点，了解国际产业转移的规律，突破地方保护主义和单打独斗的局限性，从原有的传统的工作机制和思维模式解放出来，并从多税种、多环节、多层次、多部门整体考虑跨境税源管理工作方法与手段，形成适应我国经济地位的跨境税源管理能力。

3.管理的信息资源

一方面是所有信息资源的时效滞后性。一方面又是资本运作的管理，将涉及多个政府部门，如中央银行、外经贸部门、证券监管部门等，目前所有的税务机关与这些政府部门之间都没有实现信息的共享，所以没有有效的信息交换制度和信息共享平台，因此税务部门不可能及时准确地获得相关信息;在另一方面根据《非居民企业所得税源泉扣缴管理暂行办法》(国税发[2009]003号)还明确了企业签订合同后30日之内，应到税务机关备案的事先备案制度。

二是关于相关信息资源的真实性。虽然税法已经明确规定了被转让股权的境内企业，是有义务向税务机关提供股权转让合同等相关资料，但在实际执行中的效果却并不如意，一方面境内的企业因为企业自身的利益关系，根本不会积极配合当地的税务机关，也不会积极主动的提供转让合同;同时因为目前非居民企业提供的合同信息境外股权转让多是英文版，而且专业用语较多，也会给税务部门辨别信息是否真实带来很大难度。

四、怎样应对房地产企业资本运作管理中的问题

1.政策手段

首先从立法上，来规范非居民企业股权转让的法律法规。目前国税总局已经出台了一系列的关于非居民企业股权转让的法律法规和部门规章，但这些法律法规都只是针对过去的一些非居民企业股权转让过程中，曾经遇到过一些实际问题。

2.管理手段

首先要加强对非居民企业经营活动行为的日常监控。必须及时有效的掌握其在中国境内的所有投资经营活动行为，从而规范所得税申报和相关资料报送制度，避免出现税源流失，本文建议管理机构针对非居民企业，来建立一个基础的大数据库，例如在国外相关的系统中已经建立的，并且独立于居民企业日常税务操作系统外的管理机构单独操作系统，同时要将目前国内的合同备案制度、以及企业预提所得税扣缴及企业经营业务中非贸易付汇等功能进行整合，便于对非居民企业的活动进行监控，来补上目前非居民企业预提所得税上的操作不足。

其次是要建立有关部门的专业化征收管理机制。一方面对其进行专业化管理，将涉及的非居民企业，纳入一个集中的信息大数据库内。将所有的登记持股股东以及持股份额，都要实行相关的重大事项报备制度，同时加设置专门的管理员，定期管理归纳非居民企业股权变更的所有登记信息，并对于涉及股权结构发生变化的企业，需要派专人实地调查。另一方面是针对税收管理的管理拓展延伸。

3.征纳管理手段

目前的市场交易行为多种多样，必须在理论基础上，拓宽税务管理人员的视野，加大针对非居民税收、股权转让等涉税问题的培训力度，从而培养出一批熟悉政策、素质过硬的资产评估专业性管理人才。同时要依托“税法解读”、“重点企业走访”等平台，加强税企之间的沟通行为，加大对于税收政策的宣传力度，提高税法的普及和遵从度。在实际操作方面，认识到到间接股权转让的时效性和境外非居民企业的特殊性，并在合理的税收法律规定框架内，采用更加简便易行、双方认可的征税管理手段方法，简化相关系统中非居民企业股权转让的纳税申报流程，优化管理服务，营造一个双方和谐的征纳关系，确保税源的稳定性。

[1]吴滨.房地产企业资本运营战略研究[J].天津大学.

[2]李则平.房地产行业资本及税收管理.南开大学.

王璟秋，汉，女，江西临川，在职研究生，南开大学，研究方向：金融学。