遏制投资投机性购房必须及时出“重拳”

文/卞文志

遏
制投资投机性购房必须及时出“重拳”

文/卞文志

据报道，从2月1日起，重庆市根据《房地产管理法》、《物权法》和《不动产登记暂行条例实施细则》的规定,进一步规范商品房预售许可审批和在建建筑物抵押登记,特作出抵押房产不得进行预售、预售商品房不得用于抵押的管理规定。

新年再出“重拳”，意在坚决稳定房市

据了解，重庆市关于规范商品房预售许可和在建建筑物抵押管理的规定主要涉及四个方面:

一是抵押房地产不得用于预售。开发企业依法申请办理商品房预售许可的，申请房屋及所占土地不得抵押。拟预售商品房所对应的土地使用权已抵押的，办理商品房预售许可前应注销抵押权登记，注销抵押权的土地面积应大于该建筑物对应的土地面积。

二是预售商品房不得用于抵押。开发企业在取得商品房预售许可证后应按照预售许可内容对外进行销售，不得将已办理商品房预售许可的房屋用于抵押融资；金融机构不得接受开发企业用已办理预售许可的房屋作为抵押物。

三是规范在建建筑物抵押登记。开发企业在申请办理在建建筑物连同所占用土地申请在建建筑物抵押权登记的，只提交记载有国有建设用地使用权的权利证书、建设工程规划许可证、主债权合同和抵押合同、房地合一图、房屋测绘报告、登记申请书、申请人身份证明材料。各登记机构不得再将取得预售许可作为抵押融资前置条件，相关金融机构也不得要求在抵押融资时提供预售许可证。

四是做好土地抵押转在建建筑物抵押登记衔接工作。土地使用权已办理抵押登记的，可在不注销原抵押权的情况下，申请已建成房屋连同所占用土地的在建建筑物抵押登记，在建建筑物所占用部分的土地为顺位抵押。申请人提供的登记材料除规定的材料外，还应提交本次抵押权人知晓该抵押物已设定抵押权的书面材料。

重庆市是目前全国在2017年度再次出“重拳”严格规范房地产市场的省份之一。去年底召开的中央经济工作会议进一步明确了今年中国楼市的发展方向，强调要促进房地产市场平稳健康发展，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位。目前，在各省区市召开的地方“两会”上，许多省市在政府工作报告中响应了中央的号召。此外，被列为2016年经济社会发展五大任务之一的“去库存”，也被多地写入政府工作报告。

重庆为稳定房价“下猛药”

值得一提的是，本次整治行动由重庆市国土房管局、央行重庆营管部、重庆银监局和重庆市金融办四个部门联合执法。去年重庆关于个人房产税的行动也涉及六个市级部门。多部门联动下，重庆对楼市的调控力度有所增大。对其中缘由，重庆房地产金融专家、亚信控股集团董秘荣腾洪认为：“在重庆经济迅猛发展的大背景下，未来重庆房价也将呈现稳健的态势，但政府希望抑制市场炒房。”笔者注意到，此次重庆加码的调控政策中，对抵押房地产的资格、程序和金融端都作了规定。根据文件要求，“抵押房地产不得用于预售”规定房企依法申办预售证时的房屋及所占土地不得抵押，如果对应的土地已抵押，应先注销抵押权登记，注销抵押权的土地面积应大于该建筑物对应的土地面积。

与此同时，重庆房企应按预售许可内容对外销售，不得将已预售的房屋用于抵押融资，而金融机构也不得接受房企用已预售的房屋作为抵押物。这一举措无疑从“钱”端抑制了房企违规进行预售房屋抵押的行为。文件最后一条则重在规范和厘清抵押权人的权利顺序，土地抵押转在建建筑物抵押登记衔接中，规定土地使用权已办理抵押登记的，可在不注销原抵押权的情况下，申请已建成房屋连同所占用土地的在建建筑物抵押登记，在建建筑物所占用部分的土地为顺位抵押。据此，重庆房企相关申请人提供的登记材料中，还应包括本次抵押权人知晓该抵押物已设定抵押权的书面材料。

2016年底以来，重庆市针对当地房价突然异常躁动而发布了稳定房价预期的一系列措施。在保持土地有效供给，加大购地审查力度，防止囤地、炒地，严格执行商品房预售备案，严打哄抬房价等违法行为的同时，继续做好房产税试点。从中不难看出，重庆市在预售和房产税上已“下猛药”。对此，重庆市政府相关部门的有关人士认为：“重庆市在城市发展阶段相比其他直辖市而言，速度上较为缓慢，流入人口相对偏少，流出人口较多，因而供应和需求不成正比，房价出现大幅上涨的可能性较低。虽然也有高价位区域，如两江新区照母山板块在售楼盘均价1万元/平方米，但其他主城均价基本都处于8000元/平方米左右。”从价格和供需看，重庆房价还较为正常，不会有很大波动。

此外，重庆市还针对投资投机性购房情况，发布政府令：从2017年1月14日起对无户籍、无工作外地人新购首套及以上普通住房征收房产税。这一政策一出台，便使投资投机性购房者放弃了购房投资的计划。

利用杠杆工具抑制投机行为，有效减少炒房

重庆市出台的一系列遏制炒房措施的奏效再次说明，要想有效遏制炒房牟利行为，必须从根本上降低炒房投资回报，税收杠杆无疑是其中最有效的利器。中央经济工作会议明确指出“房子是用来住的，不是用来炒的”，而回报过高则是我国炒房屡压不绝的主要原因。从上世纪末至今，住宅不动产已经被证明是最富投资价值的标的。房价过快上涨形成的高回报，为炒房行为提供了充足动力。如果不能通过制度化安排有效降低炒房牟利的高回报，那么因房地产调控升级而蛰伏的炒房行为还会卷土重来。

其实，像重庆市这种采取税收杠杆工具降低炒房回报的举措，也是各国抑制投资投机性购房行为的普遍做法。例如：在法国购房不仅要缴纳高额地皮税，而且还要支付住房税或空房税，导致住宅不动产投资长期不被法国人认可；韩国从2007年起对出售第二套房产的卖主征收50%的资本收益税，对拥有第三套住房的卖主征收60%的资本收益税；美国不动产税收占其全部财产税收入的80%；2016年7月25日，加拿大不列颠哥伦比亚省宣布对外国买家额外征收15%的物业转让税。虽然税收杠杆难以从根本上杜绝炒房行为，但相关城市的房价涨幅明显收窄，这说明税收杠杆工具在降低炒房整体回报上是具有一定效果的。

目前，我国完善房地产税收制度的基础条件已经初步具备。2017年我国将基本建成覆盖全国的不动产登记信息平台。随着住房供求总量关系渐趋饱和，土地出让收入让位房产税的可能性与日俱增。而基于房产转让登记系统，地方政府可完全监控所有住宅交易流转，做到对每笔交易精准征税。重庆市政府对非本市户籍人员购房征收房产税，势必增加购房人持有成本。如果原有房产税率仍不能抑制炒房牟利行为，那么还可通过调高房产税率、差别累进征收等税收杠杆，大幅降低炒房回报。

应该看到，投资投机性炒房行为不仅不利于房地产市场健康平稳运行，同时也容易导致金融风险和市场风险高度聚集，恶化区域产业发展生态，影响中低收入人群合理住房需求的满足，侵蚀社会发展实业积极性。所以说，从建立房地产市场调控长效机制出发，利用税收杠杆工具抑制投资投机购房行为，能有效降低炒房者回报。像重庆市这种采取税收杠杆工具降低炒房回报，对无户籍、无工作外地人新购首套及以上普通住房征收房产税的举措，各地若能在进一步的试点中不断摸索和总结，形成可推广复制的经验，不失为我国房地产市场调控历史上具有重大深远意义的探索。

其实，为彰显遏制炒房行为的决心，目前不少省市已提出了具体措施，如：合肥明确表示将合理增加居住用地和住房供应；珠海强调为防止市场投机透支城市未来发展的美好前景，将综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加强住房市场监管和整顿，健全房地产预售监管系统，建立全市楼盘信息数据库，规范开发、销售、中介等行为。有关专家表示，防风险集中体现在防范和消减金融机构加杠杆和楼市泡沫两大方面。中央强调房屋的居住属性，弱化其投资属性，这表明“脱虚入实、去杠杆化、去投资化”将成为2017年政策调整的主要方向。

（作者单位；山东省临沂市园林局）