商业银行个人房贷业务风险与对策

王玺翔

[提要] 我国商业银行个人房贷业务飞速发展，商业银行的风险也大大增加。很多商业银行已经开始减少个人房贷业务，减少未来可能的风险，提高银行资产流动性不足的问题。本文主要针对目前商业银行个人贷款业务的潜在危险，提出对策建议。

关键词：商业银行；个人信贷；流动性；风险

中图分类号：F83 文献标识码：A

收录日期：2017年3月6日

一、我国商业银行个人住房贷款业务现状

个人住房贷款是随着房地产经济的发展而产生的，个人房贷业务是各大银行在传统贷款业务基础上发展的新业务。这一业务是所有银行信贷业务中质量最好、涉及面最广的信贷业务之一。各个商业银行都在大量开办个人住房贷款业务，相互竞争。在越来越激烈的竞争中，各大银行纷纷制定出更加优质的服务和最大化的优惠政策，吸引更多的人办理个人住房贷款业务，使个人住房贷款业务形成一个广阔的空间。

（一）个人住房贷款的优势。一般的公司贷款手续都比较繁杂，公司贷款的期限一般在5年以下，贷款时需要评估资产保险等。并且经常出现转贷办理，利率又高，贷新还旧。每一次转贷客户都需要支付一定的抵押登记、评估、公正、保险等费用。银行在经办部门和审批部门都要承担繁琐的手续，要投入一定的人力和资源，使银行经营增加成本。由于公司贷款的风险相对集中，如果公司经营不善会给银行带来重大的损失。

个人住房贷款不需要繁琐的手续，住房贷款期限长达30年，手续简单，不存在转贷，不会有贷新还旧的问题，而且贷款利率低，并且贷款人负担的费用少，致使银行经营成本低。再加上个人住房贷款针对每一个个人，它的贷款涉及面广，个人承担力小，风险比较分散，对银行来说风险程度较少。个人住房贷款的存在对整个社会的效用非常大，有利于扩大银行的业务，更好地吸收资金，有利于调整信贷产业结构，让银行拥有长期稳定的客户群和商业效益。

（二）个人住房贷款实施的新分配政策。我国实施了新的个人住房分配政策，实行货币化分配，正式停止福利式分房。此政策对房地产金融业务的开展和房地产市场的发展有着深远影响。国家积极鼓励个人买房和建房，并且鼓励银行开办个人住房贷款业务，这不仅刺激了房地产消费市场，同时对银行业务的发展有一定的促进作用。

（三）个人住房贷款成为主要的个人信贷业务。在我国，个人贷款的需求还不是很大，个人贷款中如信用卡消费贷款、助学贷款、汽车消费贷款、耐用品消费贷款、旅游贷款以及奢侈品消费贷款等都赶不上个人住房贷款的个人群体数量。

大公司贷款随着现代企业制度的建立，企业所需求的资金可以通过债券、发行股票等方式直接融资，对贷款的需求减少。银行在这种状态下需要十分激烈的竞争才能产生效益。银行对一般的中小型企业都有一定的贷款风险。中小型企业由于自身的经营管理不完善，抗风险能力相对较弱，所以银行很少贷款给中小型企业。因此，个人住房贷款就成为个人贷款业务中的主干，谁拥有个人住房贷款的群众数量越多谁就占领了个人贷款业务发展的制高点。

二、商业银行个人房贷业务风险分析

任何产业的经营都会存在一定的风险。风险是指某种资产的实际收益与预期收益发生偏离的可能性或概率。经营的风险与交易的时间成正比，最短时间内收回成本和利润就能缩短风险。个人住房贷款的贷款年数最长为30年，这就在金融理论上形成实际收益与预期收益发生偏离的可能性更大，因此形成的风险也会增大。

（一）信用风险。信用风险其实是人与人之间相互信任时另一方不遵守信约而导致另一方受到损害。个人住房贷款的信用风险是指借款人在还款期内由于各种原因，如失业、天灾人祸、死亡或者收入锐减而不能按期足额偿还放贷月供的情况；这种风险会对收回预期的贷款和贷款利息造成影响。

由于在我国现阶段个人信息管理难以全面掌握，商业银行在进行个人放贷时很难准确的判断风险。再加上国外的金融危机间接的影响着我国实体经济，使得借款人工作不稳定，收入减少，导致还款能力降低。甚至有的借款人直接放弃房屋产权，给银行带来违约风险。还有的购房者故意欺骗银行，伪造个人收入进行银行贷款。由于个人住房贷款还贷年限较长，购房者如果收入过低，欺骗银行购得房屋，又无力偿还房贷，这样就把贷款风险转换给银行。还有一种情况就是“假按揭”现象。按揭贷款一般是指购房人在购房过程中因没有足够的资金而以所购买的房屋作为抵押向银行借款的一種形式。假按揭实际上是购房人钻了法律的空子以没有实际付款的房子作为抵押，购房人不需要付出太多的损失。银行得不到保证资金，一旦出现购房人无力偿还房贷，会给银行信贷资金带来巨大的损失。

（二）流动性风险。由于个人房贷的贷款年限比较长，而且贷款群体数量又比较大，银行资金过度集中投放在期限较长的个人房贷业务中，这将会造成商业银行面临流动性不足的情况；这种情况一旦出现，银行将面临资金不足的问题。

虽然由个人住房贷款引发的银行整体流动性风险并不明显，但是对于银行来说也是需要重视和面对的重点问题。在一段时间内对于资产负债期限过长，商业银行是可以接受的，但是对长期负债必须控制在一定的比率范围之内。当商业银行对流动性风险管理和利率风险管理在个人住房贷款比率接近20%，才会对商业银行总体流动性和中长期贷款比例形成显著突出的问题。

（三）利率风险。银行贷款利率和存款利率应该适当的调整。当个人办理住房贷款时往往是按照当时的利率每月提供月供。当利率有所调整或有浮动时，借款人每期的还款金额会因为利率的变化而变化。利率调整一旦变化较大，会增加借款人的还款压力，信贷风险将会变大。商业银行有可能遭受损失。

（四）市场与法律风险。任何商品都有价格涨幅的情况，当整个房地产市场大幅度降价，房子贬值的时候会对银行造成损失。很多人现在都是采取以房养房的方式还房贷，当房子贬值时，房租也会随之下降，有可能导致借款人还款能力降低。

国家本身具有对经济进行宏观调控的能力，因此国家宏观调控会直接影响到国内的投资市场。在国家鼓励个人住房贷款业务的时候，国内市场会呈现繁荣景象。可是一旦国家出台有关房地产市场和个人房贷业务相关政策的负面政策的时候，国内商业银行的个人房贷业务会遭受巨大影响。

三、规避个人房贷业务风险的对策

在我国，由于个人住房贷款业务对商业银行造成的风险，商业银行应当采取相应的措施规避这一风险。第一，要做到以法律作為依据，按照房地产与市场相关管理的法律，制定《房地产管理条例》与法律挂钩，使房地产市场健康发展；第二，通过充分的调研市场和市场分析，根据各家商业银行提供的意见及建议，遵循个人住房贷款的基本原则及禁忌，制定严格的信贷程序，规范各大银行个人房贷业务市场的无序竞争；第三，各大商业银行再不能为了扩大业务就放松信贷条例，商业银行认识要改变，必须严格按照信贷条例对贷款人进行详细的个人调查，这样才能将信用风险降低。

个人房贷符合我国持续的产业政策，也是对我国商业银行利润的一个增长项目。商业银行不可能也不会错过这个发展良机。但是，一定的机遇必将迎来一定的风险，商业银行必须有足够清醒的认识，重视风险，思考对策。

（一）做好贷款业务的贷前调查。任何贷款，银行都应该做好贷前调查，个人住房贷款也不例外。商业银行对个人住房贷款的调查应该调查清楚贷款人的资产、抵押、工作、收入、消费支出、常住地址及身体状况。不能出于形式的调查，一定要认真调查清楚，如果出于形式调查，会对银行带来一定的风险。

（二）管控制度的不断完善。降低银行个人住房贷款的风险，除了要对贷款人进行贷前调查和银行正确的经营理念外，还要完善银行自身的管控制度。第一，加强上下级行的沟通和协调，很多时候上级行并不了解下级行所承接的贷款业务真实情况，这样很难从贷款人资料上了解贷款人的实际信息，难以做到风险控制；第二，避免一房多贷；第三，完善贷后管理体系，确保贷款人按时还贷。

（三）金融改革可以降低个人住房贷款风险。必须稳妥引进新的金融产品和商品，很多发达国家选择导入房地产投资信托和资产证券化，确保银行流动资金，降低在个人住房贷款方面的风险，更好地处理房地产信用贷款风险。

（四）完善资产证券化市场。商业银行一般会采取市场化的手段解决个人住房贷款带来的流动性风险，将其风险转移给证券市场。首先，商业银行将推行住房抵押贷款，从而形成二级市场。二级市场建立后，房地产贷款本质上发生了改变，它由贷款银行或其他金融机构和房地产市场创造出来的一种借贷关系。购房者通过向银行借款购买房子，对房子进行投资，或用房子作为担保抵押给银行进行贷款，从而促进抵押贷款债券市场的发展。抵押贷款经过一级以及二级市场的衔接，使银行资金的流动性逐步提高。银行为了满足个人信贷资金的需求，发行抵押贷款债券从证券市场获得充足的资金。抵押贷款债券发行量和额度应当匹配，这样不但减小了流动性风险，而且可以使个人住房贷款的证券化日益完善。

（五）内控制度的建设。商业性房地产贷款管理应当按照要求制定可实施性的规则，建立完善可行的个人住房贷款政策控制信贷风险。在商业性房地产贷款过程中，应当根据其专业性的特征，严格按照申请的受理、审核、审批、贷后管理等环节详细地做好相应的放贷程序，进行严格的贷款操作和监督管理，明确权责和考核管理，避免银行风险。

（六）个人住房贷款保险制度的建立。保险业务是降低风险的最有效的办法之一，商业银行将贷款业务风险部分转移给专业保险公司，为贷款降低风险从而找到一定的保障。高质量的保险公司会以保障贷款抵押物的安全，对抵押物进行受保，可以保证信贷资金的安全贷入贷出，从而使借贷制度更加完善，内控监督更加严密，来避免和控制个人住房贷款风险。

四、总结

我国商业银行的业务群体中，个人房贷业务是商业银行的一个极为重要的客户群体，它对于商业银行既是机遇也是挑战。商业银行作为一种商业活动，与之而来的利益和风险是对等的。商业银行个人住房贷款业务中存在很多潜在风险，减小及规避这些风险，尤其中小商业银行应该早做一些防范和控制的方法和措施，以使我国的商业银行个人房贷业务能够更好地、更快地、更安全地发展。

主要参考文献：

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