夫妻单方处分共有房屋的法律争议研究

蒋开元+孔源

摘要：《婚姻法解释三》自颁布以来一直饱受争议，其中第十一条将夫妻共有房屋适用于物权规则更引起学界一片波澜。学者们普遍认为将“夫妻一方擅自处分共有房屋”的行为视作无权处分并将其适用于善意取得制度对夫妻共有房屋保护不力，但也有学者站在善意第三人的角度对该条文的合理性进行了分析。鉴于此，本文从共有房屋范围的认定入手，对夫妻单方处分共有房屋行为的性质进行讨论，并对夫妻共有房屋的优先保护问题进行探究，以期对争议问题有更加深刻的理解与认识。

关键词：婚姻法 无权处分 共有房屋

“家”是生命之根，“家情怀”萦绕在每个人的心头，而 “房屋”是“家”的承载者，是我国社会绝大多数民众的基本生活场所，因此“房屋”对人们生活的重要性不言而喻。《婚姻法解释三》将夫妻共有房屋简单地适用于物权规则未免显得不近人情，婚姻法作为处理婚姻家庭关系的特别法有需要，也有必要对婚姻家庭事务做出特殊保护。

一、关于共有房屋范围的理解

首先，确定共有房屋的范围是理解《婚姻法解释三》第十一条的基础。我国《物权法》的规定，不动产物权采取登记生效主义，也就是说，仅在法定的登记机关登记、备案才能够享有不动产物权。另，《房屋登记办法》也规定了“共有房屋应当由共有人申请登记”，明确了“记载于登记簿”的物权效力。因此共有房屋的登记需共有人共同申请登记，若共有人一方擅自登记，则违反了法规的要求。而在中国，由于人民法治意识形态以及传统观念的继承，夫妻共有房屋，不动产登记簿却仅记载一方之名的现象十分普遍，如果强行将这些夫妻双方赖以生活并且共同所有的房屋仅依据物权规则认定为登记一方所有显然不合理，也有违善良风俗原则。

王利明教授提到：“夫妻关系属于对房屋享有共有权的共有关系，且自夫妻关系建立时起，夫妻双方于婚姻存续期间取得的房屋所有权形态，在没有特殊约定的前提下，均属共同共有。”同时，在实务界中，也有判例认为婚姻法中夫妻共同共有权对不动产物权登记制度是一种补充。所以在婚姻关系存续期间，房屋不论登记于夫妻一方或双方名下，均可依婚姻法及司法解释认定夫妻共有房屋的范围。

二、夫妻单方处分共有房屋行为的性质

从《婚姻法解释三》第十一条中我们不难得出这样一个结论：买受人只要符合物权法第一百零六条规定条件即可主张善意取得。既然夫妻共有房屋适用于善意取得制度，那么不难看出最高院将夫妻单方处分共有房屋这一行为定性为无权处分。若如《婚姻法解释三》中所说，夫妻共有房屋可以适用善意取得制度，即会导致夫妻双方共有的房屋被无权处分，作为家的重要载体则会消失泯灭，甚至破坏家庭结构、冲击社会的稳定性。而夫妻单方处分共有房屋行为性质的认定直接影响到该行为是否能适用无权处分，其重要性不言而喻，学界对此众说纷纭，但不外乎分为有权处分说与无权处分说两派观点。事实上，两种学说的分歧实际上是对合同法第五十一条理解的不同，更为详细地说，是对其中“处分”含义理解的分差。

（一）有权处分

有权处分说的核心观点是：从民法通则第七十二条将所有权变动作为合同的直接效力及合同法第一百三十条关于买卖合同的定义可以认为我国立法者并没有采用德国民法关于物权行为理论，而是将处分行为纳入债权行为之中，视标的物所有权变动为买卖合同直接发生的效果。既然买卖合同要求所有权转移，所以必然要求出卖人对出卖之物有处分权。梁慧星教授认为：“未得他共有人同意而出卖共有物，出卖人为共有人之一，不属于无权处分，不适用第五十一条的规定，买卖合同应当有效。只是因为存在权利瑕疵，当他共有人向买受人主张权利时，出卖人应当依据第一百五十条的规定对买受人承担权利瑕疵担保责任。”无权处分的一方学者试图套用德国民法的物权行为理论将合同法第五十一条中的“处分”一分为二，得出“有权行使债权行为，但不必然有处分权”并不具有合理性。

（二）无权处分

对于无权处分论，《合同法》第五十一条所涉“处分”仅指处分行为，而处分行为是相对于负担行为而言的，是直接让与标的物的法律行为。在出卖他人之物并依让与合意移转所有权的行为中，仅处分行为效力未定，买卖合同属于负担行为有效。对于效力未定之处分行为，经权利人追认或者无权处分人取得权利的，该处分行为自始有效。即使不区分物权行为与债权行为， 处分权也不应该作为买卖等合同的有效要件 ，作为物权变动的要件也就够了。所以夫妻单方处理应该被视为是无权处分。这种观点与德国、台湾地区学者对其民法典中无权处分制度的解释相同。《民法通则适用意见》第89条规定：“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效”；同时，我国《房地产管理法》第三十七条第二款规定：“共有房地产未经其他共有人书面同意的，不得转让。”认为夫妻单方处分共有房屋属于合同法五十一条所规定的无权处分。

三、關于夫妻共有房屋的优先保护问题的争议

《婚姻法解释三》第十一条规定将夫妻共有房屋适用于善意取得制度，体现了民法旨在做到物尽其用而提高整个社会财富以及保护交易的安全的终极目标。但是该规定未区分夫妻一方擅自处分的共有房屋是否为婚姻家庭住房，对于夫妻一方擅自处置婚姻住房也一律适用《物权法》的规则，忽视了对婚姻家庭住房权的保障，如果该处房屋为唯一的婚姻家庭住房，则无疑会破坏家庭的稳定，有违法律维护社会稳定、定纷止争的终极目的。而作为调解婚姻家庭关系特别法，《婚姻法》理应对此进行特殊保护。

早在2010年的中国法学会婚姻家庭法学研究会上，就有学者意识到对“婚姻住房”应有“特殊”制度的保障，对于夫妻双方共同所有的“婚姻住房”不应当适用《物权法》的善意取得制度，而应适用特别法，即《婚姻法》中关于保护妇女、儿童合法权益的规定。《宪法》上的依据即婚姻家庭住房是人类维持生存的最基本条件，保护婚姻家庭住房权就是保障基本人权。不过，《物权法》对适用善意取得规定了一些救济原权利人之措施，但这些措施对夫妻共有房屋而言，存在适用上的困难。虽然物权法第十九条规定权利人、利害关系人有权进行异议登记以及更正登记。但若是进行更正登记或异议登记，无疑会激化已经存在裂痕的夫妻双方的矛盾，不利于婚姻家庭的稳定。此外，依据物权法之规定，除登记机构的错误外，因善意取得造成的损害，应由擅自处分房屋的当事人承担赔偿责任。然而，由于家庭财产的共同共有，另一方很难获得赔偿，因为无论对夫妻任何一方进行索偿，其最终后果都会及于这个家庭本身。

对于夫妻共有房屋即使是婚姻家庭住房也应当适用善意取得，站在买受人的角度来看是合理的：首先，对夫妻共有房屋，若采取善意取得制度，则可以避免有夫妻恶意串通或因房产后来涨价等一方反悔而造成买受人处于不利地位；再者，前文所述保障婚姻住房即保障基本人权，若第三人购买此套住房也是作为婚姻住房使用，就会出现两对人权竞合的情况，若此时适用善意取得制度，既维符合我国宪法对人权的保护，又保护了交易的安全与效率；最后，从宏观的法律体系上来说，婚姻法作为民法的分支，与物权规则保持一致，有利于体系的完整化，减少各个法律之间的冲突。

四、结语

笔者认为《婚姻法解释三》第十一条将夫妻一方擅自处分共同共有的房屋视为无权处分有其合理之处。从《民法通则》第七十二条将及《合同法》第一百三十条可以看出我国立法者将处分行为与债权行为一体化，视标的物所有权变动为买卖合同直接发生的效果。但物权若需发生变动，则要求当事人必须具有处分权，所以夫妻单方处理共有房屋应视为有权处分。其次，《婚姻法解释三》对于夫妻一方擅自处置婚姻住房也一律适用物权法规则也是不合理的。该规定没有区分夫妻一方擅自处分的共有房屋是否为婚姻家庭住房，若夫妻共有房屋为婚姻家庭住房则涉及对基本人权的保障问题，而基本人权作为第一位的权利应当得到优先保护。若非婚姻家庭住房则可以适用善意取得规则，以保护交易安全和善意第三人的合法权益。

参考文献：

[1]王利明.物权法教程[M].中国政法大学出版社，2003.

[2]葛云松.论无权处分[A].民商法论丛第21卷[C].法律出版社，2001.

[3]陈苇，李欣.中国法学会婚姻家庭法学研究会2010年年会综述[J].西南政法大学学报，2011，（01）.

（作者简介：[1]蒋开元，贵州大学2013级法律硕士，研究方向：行政刑法学；[2]孔源，华东政法大学2016级法学硕士，研究方向：国际经济法。）