关于开放小区的问题及对策探析

王如月 谢映雪 张金纯

(东北林业大学土木工程学院，黑龙江 哈尔滨 150000)

关于开放小区的问题及对策探析

王如月 谢映雪 张金纯

(东北林业大学土木工程学院，黑龙江 哈尔滨 150000)

分析了中国居住区的现状，并阐述了其形成原因，提出了在市场经济大环境下中国实现开放小区的途径，为中国居住小区的发展提供参考。

城市，开放小区,城市道路，公共设施

1 走近“开放小区”

1.1打开小区的时代背景

随着经济的起步，基础设施建设如雨后春笋般拔地而起，中国的住宅在人们的需求中不断改进。住宅增多，中国城市交通网络不断发展，封闭的住宅模式严重阻碍了中国城市交通网络的完善。因此，《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》(以下简称《若干意见》)中决定在以后建设新的住宅小区时要实行街区制，不再建设传统的封闭小区成为新的总方针。对于已经建成的封闭住宅小区，要优化内部道路，从而优化交通网布局，进而优化土地利用，实现逐步打开。

1.2一种新的居住形式

提起“开放小区”，印入脑中的是街道上邻里和睦的生活画面：街道两侧是琳琅满目的商店，人们坐在街边的树椅子上交谈，孩子们在街头玩耍嬉戏……

相比封闭的住区形式，“开放小区”作为一种新的住区形式，像一股清流，为中国城市注入了活力。

2 对中国住区现状的反思

2.1小区尺度过大，土地价值难以提高

道路路网的疏密决定和制约着小区的占地面积。一方面，密度合宜的路网可以增加道路临街长度，从而增添了“人气”，而“人气”对于商业活动来说至关重要。在庞大的居住区中，只靠内部居民消费，商业很难经营下去，甚至会被“饿死”。若道路网格将街区划分为较小的尺度，便可以方便商业活动的发展，提升土地的价值。一般认为，合宜的路网密度在140 m×140 m左右，而我国的路网密度大部分在400 m×400 m左右，小区占地面积达10 hm2以上。另一方面，小区占地面积过大，也使城市支路减少，导致交通不畅。

2.2长而无趣的人行道大大降低了城市活力

我国建国后实行计划经济体制，不存在市场经济，在城市规划上忽视了道路与小区二者之间的联系。为了满足开发商们各自需求而进行的“圈地”，使我国出现了许多又长又宽的马路和人行道。

这种被拦在小区围墙之外的人行道，走几百米也见不到一个街道的交叉口，千城一面的街道立面使城市失去了地方特色，让人们对访问这些街道失去了兴趣。不仅如此，这些街道就连“交通”的功能也不尽人意，因为巨大的封闭小区被迫让他们绕了很长的路。

过宽的大马路和飞驰而过的车辆营造了冷漠的气氛，增加行人心理上的恐惧，高墙之外的人行道也为犯罪分子提供了犯罪场地，成为了影响社会稳定的因素。

2.3被“量化”的公共设施难以被高效利用

受苏联模式的影响，我国对公共设施实行分级配套原则，如同被“量化”。分级配套原则是一种简单的分配原则，它忽视了居民的实际需求和市场经济的影响，造成的情况有以下两种：1)公共设施重复建设，资源严重浪费，降低了城市的运行效率，同时增加了居民的日常支出。有些小区更是标榜自己的配套公共设施，吸引住户入住，但是后期运营却难以靠本区居民消费维持下去，即使想要对外开放，由于规划初期没有考虑资源共享，所以也难以吸收到足够的客源，久而久之，曾经的“买点”变得人去楼空；2)公共设施质量严重下滑，规模被压缩。开发商为了在好的地段多建住宅，公共设施就被安排在了角落，尤其像教育，会所等公共设施，更是受到“不平等待遇”。

3 开放小区实现的途径

3.1小区开放后面对的问题

3.1.1安全问题

截至目前，封闭式的住宅在中国占据主流模式。或高或矮的围墙将住宅围成一片，更有甚者实施门禁制度并配备保安检查。虽然不能使小区绝对安全，但相比于完全开放的小区，封闭小区的安全会得到更有力的保障。所以，实施开放小区后面临的首要问题就是安全隐患。首先住户人身安全丧失一道保护屏障，小区道路开放，致使车流量增加，车祸隐患大大增加。其次，住户的财产安全丧失一道保护屏障,当前，私家车大都一览无遗的停在道路两旁；房子大都安装普通玻璃。这些财产的安全问题无法得到保障。小区道路开放势必会带来更多的盗窃、故意损毁等诸多问题。

3.1.2噪声问题

随着时代发展，城市的交通昼夜不停。当小区的道路汇集到城市交通网络，意味着车流量明显增大，汽车噪声就不可避免了，这将严重影响人们的正常休息。给人的心理和生理带来不可估量的危害。

3.1.3卫生问题

车流量的增加，致使排放在小区的汽车尾气急剧增加，有害气体弥漫在小区经久不散。特别是到了傍晚，小区内出来活动的人增多，此时也是下班车流量高峰，这时汽车排放的尾气将严重影响人们的健康。此外，道路一旦对外开放，摆摊的小商小贩会适时增多，油烟等给小区的卫生带来重大影响。

3.1.4乱停车问题

受改革开放政策的影响，人们的物质生活水平不断提高，电动车、摩托车、汽车等保有量呈喷井式发展。但是小区在规划设计时，只能在有限的土地上规划出有限的车位。随着小区大门的逐步打开，外来的车辆很容易侵占业主的车位使得矛盾增多，或者停在小区的道路两旁使得道路拥堵不堪。所以小区开放后面临的另一大问题就是乱停车问题。

3.2小区开放的实现途径

3.2.1利用高新技术防患未然

小区一旦开放，为了确保业主的人身财产安全，就需要出台更加严格的城市管理条例。政府也应该更加重视人口居住密集区的治安管理，提高治安水平。利用高科技，扫描进入开放小区的车牌号，密切追踪突然出现的陌生车牌。引入人脸识别系统，密切追踪突然出现的陌生面孔。减少盗窃、故意损毁等事故的发生。

3.2.2加大执法力度

针对小区开放，相关的执法部门要严格处理乱停车及噪声污染，做到绝不姑息。建立小区积分制度，一旦出现乱停车现象或噪声污染，扣除相应的分数，扣分积满，禁止车辆通过。当然还要进行相应的宣传教育。基于停车难的问题，政府还要做好规划，确保停车位供能应求。通过政府出台相应的政策以及执法强度，必能实现完善交通网络这一理想蓝图。

3.2.3“大封闭，小开放”

针对将要建成的小区，为了减少安全事故，在设计上，可以实行功能区围合的方法。重新排列办公设施、公有设施、经营性设施。可以采用同心圆的方式：将办公设施、公有设施、经营性设施适当放置在圆形的中心，住宅区分布在第二个圆环上，经营性用地把住宅区围合。其中，在住宅区与经营性用地之间的距离适当拉大，与城市交通网络连接，其余的道路不连接。这样住户可以在小封闭的圆心活动，又能将社区打开。既能缓解城市的交通压力，又能保证住户的安全。

4 结语

开放小区的土地将尽可能的融入城市，纳入到城市交通系统中去。进而增加了人们对出行路线和出行方式的选择。并且缓解了城市拥堵的交通。开放小区将小区的绿化、景观等共享，将小区的景观与城市景观融为一体，将在城市中形成一道靓丽的风景线。开放小区还可以将基础设施分享出去，减少了同样基础设施的重复设置，使其利用率极大提高。合理配置了城市资源。从城市这个大角度上来讲开放的住宅小区利于打造有活力商务城市生活。只有将封闭小区打开，向城市开放，才能真正的将小区融入城市生活。

[1] 商宇航.城市街区型住区开放性设计研究[D].大连：大连理工大学，2015.

[2] 郑 月.开放街区式住区规划设计策略探析[J].山西建筑，2014,40(28)：7-9.

[3] 于 泳.“开放街区”规划理念及其对中国城市住宅建设的启示[J].规划师，2006,22(2)：101-104.

Theanalysisofproblemsandcountermeasuresaboutopenconnunities

WangRuyueXieYingxueZhangJinchun

(CollegeofCivilEngineering,NortheastUniversityofForestry,Harbin150000，China)

The paper analyzes the current situation of China’s residential area, and expounds the forming reasons, put forward the implement open area in China under the market economic environment, provide a reference for the development of China’s residential area.

cities, open communities, urban roads, public facilities

1009-6825(2017)29-0049-02

2017-08-02

王如月(1995- )，女，在读本科生； 谢映雪(1997- ),女，在读本科生； 张金纯(1996- ),女，在读本科生

TU984.12

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