成本管理在房地产企业中的定位及工作概述

张 智 茹

(山西田森集团地产子集团，山西 太原 030006)

成本管理在房地产企业中的定位及工作概述

张 智 茹

(山西田森集团地产子集团，山西 太原 030006)

介绍了当前房地产成本管理的基本模式，基于成本管理部门在房地产企业中的定位，对于成本管理部门的工作方法进行了阐述，指出成本管理是一个全过程管理，只有企业各部门之间相互协作，才能产生巨大价值。

成本管理，房地产，企业，目标成本

1 背景分析

中国房地产发展随着市场化改革推进，房地产企业已经成为拉动经济增长的支柱产业。但是很多中小企业在成本管理方面认识不足或者仅存在成本管理初级阶段，随着市场竞争的日渐激烈，不少企业对开发全过程的成本管理与控制也逐渐重视。

当前房地产成本管理基本模式大致为：1)由企业主要负责人主持成本工作；2)由成本管理部门对各业务部门进行综合协调；3)各业务部门实施成本管理，共同进行成本管理工作。其成本管理过程贯穿于地产开发全周期。但现在大多数房企业普遍做法为：招聘成本管理人员，设立成本管理部；或在某些职能部门下设部门，成本管理单纯只为进行日常报量、合同管理、工程款审核以及相关基础数据收集整理。如果按照这样的成本管理思路，企业进行全员成本管理、全过程成本管理难上加难，更不用提企业未来发展了。如何才能真正的发挥成本管理部门的积极作用，这就需要企业对成本管理有个基础的认知：如何对成本管理定位，如何有效的进行成本管理工作。

2 成本管理部门在房地产企业中的定位

首先企业最高管理者应该准确把握成本管理定位，精准定位成本管理职能作用，成本管理在企业发展中扮演什么角色，如何去做。一要克服过去片面的成本管理认知，自己觉得成本管理就是单纯的管理企业的成本。同时也要避免产生只要是与成本有关的工作内容，涉及到成本就属于成本管理部的职责范围，与其他部门无关。

房地产企业有没有成本管理部，成立不成立成本管理部，成本管理部隶属关系如何，都不代表该企业成本管理是否有偏差，是否做好成本管理的工作。一个成本管理部门的好坏，其实它仅仅只是个参与者，既不能参与项目决策，也不进行具体工作执行。如果企业管理层总是把企业成本的好坏或者成本控制绩效强加在成本管理部门身上，而相关各职能部门免于全过程成本管控，全员都没有参与进成本管理工作，那么这样的成本控制并不能给企业带来真正成本管理，与成本管理思路背道而驰。

3 成本管理部门的工作方法

要想做好成本管理工作，做好成本控制，抓住一个要点即可：各职能部门负责人。企业的成本管理工作的好坏首要因素便是部门负责人是否能够胜任工作。真正的成本管理要做到过程管理、全员参与，才能为企业成本控制产生价值。

企业成本管理要想做好过程管理、全员参与，必须对相关成本管理人员进行选拔及培养。只有当全体成本管理人员的水平达标，成本管理才能持续有效，才能强化企业成本控制，企业才能始终处于行业的领先水平，立于不败之地。

成本管理部门怎样才能既不越位、也不缺位呢，需做到以下几点：

第一，制定好规章制度及工作职责后，要求各部门对整个项目进行合约规划。其实合约规划的最终目的是：以预估合同的方式对目标成本的分级，将目标成本控制科目上的金额分解为具体的合同。合约规划也是制定项目招投标计划的基础，根据合约规划编制年度或月度招投标计划，并根据合约规划分解的目标成本，控制合同价。将目标成本分解至各个合同计划当中，实现目标成本控制的可操作性。

第二，疏理成本管理过程化管理。按照成本管理各项制度，统一成本管理规范化。统一企业各部门人员职责，保持成本管理工作思路清晰。

第三，多部门协同合作。通过专业信息系统管理平台，对成本管理过程中的合同管理、合同执行、合同审批以及付款管理等工作。

合同签订审批要求相关职能部门及时录入合同信息，法务及成本进行处理并提供审核意见。同时，通过动态成本管理进行成本科目有效控制，同时建立预警机制。对预警范围内的合同需要相关职能部门重新提交、申请、办理。

合同执行如果出现合同变更，直接导致成本科目变更。及时要求相关职能部门进行超支申请或重新发起流程。所以成本管理人员通过系统平台完成合同管理、执行以及付款管理，可以随时对成本数据及时进行监控，便于把握项目成本信息，达到了企业项目成本管理与控制的目的。

第四，数据的收集要及时、准确。对数据的录入要按月、季度、年度进行，随时进行项目动态成本跟踪、分析工作，实时进行动态成本与目标成本之间差异比较。同时启动预警机制，让企业管理层便于了解项目成本动态，及时调整管理方案，便于及时准确进行成本管理，有效控制项目成本状况。

第五，及时总结经验。项目各部门管理人员要随时总结，发现项目管理过程中的经验教训，对比项目开发过程各阶段成本数据，必要时进行阶段性后评估报告。同时，成本管理部门要及时收集相关的数据，列入项目指标库中，为下阶段项目运作或者开发提供支持。

4 结语

房地产企业的成本管理是一个全过程管理：企业负责人制定计划，项目部或管理人员实施计划执行，成本管理人员负责监控。通过管理层、执行层之间相互配合、协作，实现企业不断壮大。通过一点一滴的积累，企业的成本控制才算真正的控制。

目前房地产市场风云变幻，政策调控，市场环境等都影响企业发展。要做好“开源节流”才能真正的在市场大潮中立于不败之地。企业的成本管理“任重而道远”，只要企业各部门之间相互协作，全员参与、全过程管理就一定能够产生巨大价值。

Onpositioningofcostmanagementinreal-estateenterprisesandsurvey

ZhangZhiru

(Real-EstateBranchGroup,TiansenGroupinShanxi,Taiyuan030006,China)

The paper introduces the basic model for the cost management for current real-estate, illustrates the methods for the cost management department based on the positioning of the cost management department in the real-estate enterprises, and points out the cost management is the whole-process management and it can generate enormous value by the mutual cooperation among departments in enterprises.

cost management, real-estate, enterprise, target cost

1009-6825(2017)23-0249-02

2017-06-04

张智茹(1986- ),女,助理工程师

F293.3

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