浅析不动产出租人的留置权

摘要：在我国，不动产出租人的留置权问题属于比较特殊的一种留置权形式。特殊留置权与一般留置权相比有着其特殊性，本文将从两者的区别出发研究其特殊性，并进一步的以出租人不动产的留置权作为研究对象，详细论述了出租人不动产留置权的概念、出租人行使留置权的途径以及我国对不动产出租人权力的保护三个方面的内容。

关键词：出租人；不动产；留置权

中图分类号：D923.2文献标识码：A文章编号：2095-4379-（2017）08-0188-02

作者简介：何林英（1993-），女，四川凉山人，四川农业大学，本科生，研究方向：法学。

随着我国近些年来经济的不断发展，人们的法律意识也在不断增强，国内有关研究人员对担保物权的研究也较为透彻，但他们研究的重点主要还是集中在质权和抵押权两方面，只有少部分学者对留置权进行过深入研究，但是又都很少涉及到特别留置权方面。在我国，特别留置权主要涵盖了以下几个方面：不动产出租人的留置权、承揽合同中的留置权以及船舶留置权。本文将以不动产留置权作为研究对象进行分析。

一、不动产出租人留置权的概念及存在的问题

特殊留置权与一般留置权的主要区别就是前者担保的债权自租赁合同签订时就已经生效，但后者需要将出租人的不动产联系在一起，这是两者的本质区别。其中出租人留置权是特殊留置权中最具有代表性的一种。不动产出租人的留置权指的是：不动产的出租人与承租人签订出租合同之后，若承租人在规定的时间内没有履行其相应的义务，出租人对承租人放置在其不动产内的物品有留置权，但法律其他条款规定禁止留置的物品除外。相关学者对“承租人放置在不动产内的物品”这一概念给出了解释，其含义是：承租人由其他处所转移到出租人的不动产内的物品，且其转移的目的不是临时性的存放。对于这一概念的解释可以排除一些歧义，例如：承租人利用车辆等交通工具将物品运至出租人的不动产之后，出租人无权对该交通工具行使留置权。而且我国颁布了详细的法律规定：若承租人在不动产内存放的物品是为了维护承租人学习、生活、工作的基本需要，那么不动产的出租人同样不可对物品行使留置权。

根据以上的论述可以看出，出租人对承租人存放在其不动产内的物品是否拥有留置权在一定程度上取决于承租人是否是以临时存放为目的。但是承租人对于物品的主观意向是什么，他人在判断时往往会出现偏差，有的时候将导致双方当事人发生争执，严重的还可能会诉讼至法院，但法院在对这一问题进行判定时也存在同样的困难。这是我国不动产出租人留置权法律纠纷案件中普遍存在的问题。

二、出租人行使留置权的途径

一旦法院认可了出租人对不动产内物品享有留置权，那出租人该如何行使自己的这一权利呢？是直接去不动产内拿走物品，还是要经过一定的手续？法律上对这方面还没有明确的规定，但笔者认为，出租人行使留置权时还应该履行相应的手续，例如在法院相关人员的陪同下取走物品或者可以规定承租人在一定时期内可以将拿走的物品赎回。这些都是能够平衡出租人和承租人之间相互利益的方法。另一方面，我国对于出租人行使留置权的期限也没有相关的规定，但笔者认为既然双方的合同关系是因不动产的出租而产生的，那么相应的留置权的期限也应当在不动产出租合同的期间内，当出租人认为承租人不在具有支付租金的能力时就可以对其存放在不动产内的物品行使留置权，因为租赁合同到期之后，双方在法律意义上就不存在租赁关系，出租人就没有权利用留置权来保护自己的合法利益了。

出租人对不动产内的物品有直接占有和间接占有两张方式，但有一个问题是毋庸置疑的即：出租人对不动产享有自主占有权，而承租人对不动产享有的是他人占有权。但当承租人不在具有偿还租金的能力，出租人对其存放在不动产内的物品享有留置权时，出租人对这些物品是否有占有权确实一个值得考虑的问题。笔者认为无论从哪种占有方式来说，出租人对物品都是没有占有权的。间接占有指的是虽然占有人虽然对该物品没有直接占有，但对于其直接占有人具有返还请求权。所以间接占有在一定程度来说还是对物品具有处理的权利。本文涉及的出租人对其不动产就属于间接占有的范畴，其对不动产具有返还请求权，但对不动产内的物品是不具有返还请求权的。房屋内的物品的直接占有始终属于承租人，出租人对其行使返回请求权的提前条件是在承租人同意其这一行为的前提条件下进行的。所以说过去我们常常认为当承租人没有能力偿还租金时，出租人就可以随意处理不动产内物品的这一观念是没有法律依据的，其在法律意义上并没有对该物品产生占有的权利。而且出租人对物品行使特殊留置权也不以占有为前提。

有的国家出台了相关的法律制度，规定了出租人在行使不动产留置权时可以不借助外界的力量。但我国并没有对出租人不动产的留置权出台相关的法律，所以出租人在行使自己的权利时还是要通过公安机关或者法院。同时虽然出租人对不动产内物品没有占有权，但当出租人取走物品且承租人对其这一行为没有表现异议时，也表明出租人成功的行使了自己的不动产留置权。

三、我国对不动产出租人权力的保护

我國虽然对出租人不动产的留置权并没有设立相关的法律制度，但对不动产出租人的权利还是有一定的保护，为了防止承租人转移其在不动产内的物品，主要有以下三种形式：首先，出租人可以申请有关公证处对该物品进行提存，但这一方法仅适合于那些交通较为发达的地区，对于偏远地区较为不利，且不动产出租人在提存完毕后，还需要向有关法院提出诉讼请求才能实现自己的权利，对出租人来说较为不利；其次，出租人可以在公证处提出保全公正的请求；最后，出租人可以向法院提出执行请求，由法院出面对物品进行处理。这种方式的缺点是由于司法程序较为繁琐，法院的审批制度较为严格，经历的时间会比较长。上述的三种方式在一定程度上来说是通过保护债券的方式对不动产出租人的权利进行保护，而不动产出租人留置权是通过物权的方式来保护出租人的权利。

从以上论述可以看出，对不动产出租人债权保护和物权的保护存在一定的区别，主要有以下几个方面：首先，不动产内的物品对于出租人来说属于留置物，属于物权的范围，不动产出租人不许借助他人的力量就可以对其实行支配的权利。但不动产出租人在未征得出租人允许时，是没有权利处理这些物品，其想要行使这种权利，最有效的办法就是向有关法院提出请求；其次，出租人对于物品的留置权属于物权的范畴，对于这些物品有支配权，当自己的权利与债权同时存在时，对承租人具有排他和优先的权利，但我国并没有规定其受债权的保护，所以出租人并没有排他权和优先权；再次在权利涵盖的范围内，由于不动产出租人的留置权属于物权，而这种物权又归属于是世权，在权利人之外的一切人都属于义务人，均不应当侵害其权利。所以说我国的司法界定仅仅适用于承租人，而不包括第三人。最后，在那些对不动产出租人留置权有明确法律规定的国家都对出租人赋予了自主救济的权利，也就是当承租人不履行支付租金义务时，出租人可以不借助外部的力量来行使自己的留置权。但我国由于没有设定相应的法律，所以在紧急情况下，出租人想要对不动产内的物品加以保护就比较困难。

四、总结

在我们的日常生活中，租赁关系可以说是十分常见的，而承载人在履行租赁合同时间不缴纳租金的情况也的确存在，对于出租人来说维护自己的权利可以说是费时费力，所以需要我国制定相应的不动产出租人留置权的法律，保护他们的权利，从而良好的改善我国目前不动产出租人留置权方面较为混乱的局面。

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