油品销售企业收购加油站的风险防控

2017-04-06赵晓慧

石油库与加油站 2017年3期

关键词：过户证照权属

赵晓慧

〔中国石化辽宁石油分公司辽宁沈阳 110032〕

油品销售企业收购加油站的风险防控

赵晓慧

〔中国石化辽宁石油分公司辽宁沈阳 110032〕

在叙述了收购加油站的概念、性质、法律风险及特征的基础上，提出了收购加油站法律风险的防范措施：一是根据不同情形选择签约主体；二是加强尽职调查，理清权属关系；三是核实资产数量，制作财产清单；四是制定全面的收购价格条款；五是要控制好付款节奏；六是要重视资产交接，及时做好产权过户；七是合法合规操作，回避用地风险；八是设置水电责任，确保收购后正常经营；九是做好声明承诺；十是办理资产保险，防范意外风险；十一是提供相应担保，应对出让瑕疵；十二是追究违约责任，维护合法权益。提出了收购加油站的建议。

油品销售企业收购加油站法律风险防范措施

作为成品油零售终端的加油站一直是油品销售企业争相抢购的重点，在收购加油站过程中防范资产损失的风险是企业首先要考虑的一项工作。本文阐述了加油站收购的概念、性质、法律风险特征及防范风险的有效措施并为做好收购加油站工作提出建议，供参考。

1 资产收购的概念和性质

资产收购以《合同法》、《物权法》、《民法通则》为依据，根据企业零售网络发展的整体布局和规划，通过收购自然人、法人或其他经济组织所有的加油站部分或全部的资产，最终实现占有、使用、收益和处分。加油站资产收购的性质属于买卖行为，属于合同法意义上的买卖合同：即一方转移标的物的所有权于另一方，另一方支付价款的合同。必须采取书面形式，而且房屋的过户必须到产权部门进行登记变更，不登记变更不发生权利转移效力。同时，作为不动产的权利共有人或承租人，在同等条件下享有优先购买权。

2 法律风险和特征

2.1 企业法律风险的概念

企业法律风险是指因法律环境变更、意外事件、第三方行为、企业或其员工的行为(其性质包括合法的与非法的行为，其形式包括作为或不作为)所导致的、与企业意愿相违背的、使企业遭受不利法律后果的可能性、广泛性、严重性、强制性、可防控性。

2.2 企业法律风险的特征

(1)只是一种可能性，肯定发生的或不可能发生的都不是风险；

(2)可能给企业带来不利的法律后果；

(3)这种不利的法律后果违背了企业的主观意愿；

(4)法律风险的成因复杂。包括法律环境变更、意外事件、第三方行为等外部因素；也包括企业及其员工合法和非法的行为，主动与被动的行为等内部原因。

(5)未进行详尽法律尽职调查的法律风险。

3 法律风险防范措施

为了更好地完成加油站收购工作，买方应在熟悉商业模式的情况下，根据实际选择优质加油站，收购前认真履行尽职调查，提前发现风险，收购程序遵守内控制度要求，执行合同审批手续，选择标准合同文本进行合同签订，保护买方利益不受损害。

3.1 根据不同情形，选择签约主体

(1)出让人是自然人且对出让资产单独所有，这种情形下，出让人是签约主体；出让人是自然人但与他人共同对出让资产所有，这种情形下，出让人的单方出让行为，并不产生产权转移的法律效力，除非第三人不明知该资产为共有财产，且办理了相应的过户手续(即善意取得)。

(2)出让人是依法设立的独立法人，出让人是签约主体；但如果是分公司(分支机构)，必须取得法人的授权后，方可以将其作为签约主体。

(3)当收购加油站产权证上记载的所有权人与实际转让人不一致时，应以所有权证上记载的当事人为所有权人，登记是经非法手段取得的除外。如果加油站没有土地房产等权属证照，那么以确定的实际所有权人作为签约主体。

(4)当自然人对加油站享有所有权，并注册了有限公司，应依据加油站产权证上的所有权人为签约主体。

(5)当国有企业出售主要资产时，需取得上级主管单位或国有资产管理部门的同意的，取得批复文件后，以其为签约主体。

(6)不属于前述情况，但获得了前述有权处置人全权授权，有权以自己名义处置他人土地、房产的自然人、法人或其他经济组织也可作为签约主体。

在合同签订前一定要对主体资格和证照的一致性进行核对，必要时要求对方补充授权文件。

3.2 加强尽职调查，理清权属关系

(1)非法用地等情况需要从土地局调查土地权属状况；

(2)抵押、担保等情况需要从房管局调查房屋权属状况；

(3)与他人共有等情况需要从工商局调查工商登记详细情况；

(4)应调查其经营资质(必备经营证照和相关立项审批手续是否齐全，通过改造能够取得缺失证照，证照是否经过正常年检)；

(5)通过出具红线图调查规划情况，杜绝收购后所在地重新规划遭拆迁；

(6)调查设备、实施情况(核实加油站设备、设施真实情况，设备、设施是否符合国家建设标准，是否符合物理使用标准)。

3.3 核实资产数量，制作财产清单

收购资产既包括土地、房屋等不动产，也包括加油站设备、设施等，均属于加油站资产范畴。

(1)将加油站各种图纸及资产清单与实物资产逐一核对，明确资产数量。

(2)加油站所属的各种证照虽不能成为资产收购的标的物，但也必须核对清晰后制作清单。

(3)加油站实物资产和权证数量与实物核对完毕后，制作财产清单，并将其作为合同附件。交接要签订交接纪要，对于收购前标的物已经设置了法律关系的在合同签订前要约定处理方案。

3.4 价格条款清晰，涵盖范围广泛

主要体现在买卖合同中对以下相关内容进行明确约定。

(1)拟收购加油站地面及地面以下所有设施、设备、资产；

(2)买卖过程中产生的一切税、费(包括但不限于营业税、契税、土地增值税、印花税、交易手续费等)；

(3)拟收购加油站土地变更为买方合法使用所产生的一切费用和税收(包括但不限于登记费、手续费等)；

(4)拟收购加油站消防器材、办公用品、形象标识等的费用；

(5)拟收购加油站的土地征用、出让和土地补偿金；办理土地、房屋及其他手续中发生的一切费用；

(6)按照买卖合同性质应当支付的其他费用。

3.5 控制付款节奏，合理支付价款

收购加油站资产过程中，因资产收购合同履行的时限较长，应尽量避免一次性支付全部价款，把握付款时段，控制付款节奏，有效控制风险。

(1)资产交接前，建议付款比例不超过30 %；

(2)不动产权证过户前，建议付款比例不超过60 %；

(3)经营证照变更过户前，建议付款比例不超过90 %；

(4)为保证加油站正常运营，建议加油站正常运营满1年后返还其保证金。

控制好四次付款时段及比例，重点运用关键点来控制付款节奏，这对于确保买方权益，约束出让方权利有着极为重要的作用。

3.6 重视资产交接，产权及时过户，交付分为财产交接和权证交接

(1)现场实物核对，提出整改意见，提交备忘录；

(2)交接相关权证，提出完善期限；

(3)签署《财产交接清单》和《交接纪要》并作为合同附件；

(4)不动产权证及时办理过户登记和经营证照的变更。

3.7 合法合规操作，回避用地风险

(1)由于在资产收购中，土地可能不是商业出让地，所以在价款中应明确“收购款包括使土地合法化”等相关内容。

(2)收购站土地为出让地的，应在第三次付款前，及时办理土地过户手续。

(3)收购站土地为集体土地的，能够办理土地征用手续的，及时办理征用手续，使用地合法化；如办理集体土地征用手续确有困难时，应由县级人民政府批准，向集体组织租赁使用。

3.8 设置水电责任，确保经营正常

(1)水、电属于加油站正常经营的必备条件。在实际操作中，要针对该条款设置违约责任，督促出让方履行通水、通电义务，确保经营正常开展。

(2)收购加油站位于乡镇，水电等设施未与国家管网相连。这种情况下，水电条款责任的约定就显的尤为重要。出卖方有对加油站水电的正常使用承担通畅义务。

3.9 做出声明承诺，预先设置防范

声明与承诺条款是对可能出现的情况预先设置的防范性对策，是由出让方单方作出的主体资格的承诺、权利瑕疵的承诺、品质瑕疵的承诺、优先权的承诺、交付后对拆迁事项的承诺。

3.10 办理资产保险，防范意外风险

加油站资产自办理过户或交付起，资产灭失的风险就转移给买方。因此，为减少标的物灭失的法律风险，可以待完成资产交付后，由双方办理保险受益人变更手续，由买方作为被保险资产的受益人。

3.11 提供相应担保，应对出让瑕疵

出让方对标的物的权利担保和品质担保，若有瑕疵可能在短期内无法发现，需经长期的实际使用，才可能被发现。在收购资产合同中，双方虽然约定10 %的保证金可以在交付加油站一年后支付，但是毕竟金额较少，无法弥补因收购资产的权利和品质瑕疵造成的实际损失。因此有必要要求出卖方提供保证人担保或股东责任担保，且承担连带保证责任。

3.12 追究违约责任，维护合法权益

(1)买方按照合同约定内容进行付款。监督对方按照时间进度协助履行相关义务：资产交接、权证过户等。

(2)违约责任方式：不履行、履行迟延、不完全履行、预期违约。合同中不要笼统约定“违约方赔偿守约方损失”，尽量明确违约责任内容。承担违约责任的三种形式：一是继续履行合同；二是根据违约内容，采取有效措施进行补救；三是赔偿守约方损失。

(3)支付违约金不能代替履行合同。