中小城市房企的未来之路

2017-04-06中国房地产业协会名誉副会长童悦仲

城乡建设 2017年3期

■ 中国房地产业协会名誉副会长童悦仲

中小城市房企的未来之路

■ 中国房地产业协会名誉副会长童悦仲

根据国家统计局2017年1月20日公布的数据，2016年我国房地产开发投资10.26万亿元，比上年增长6.9%；商品房销售面积15.73亿平方米，比上年增长22.5%；商品房销售额11.76万亿元，比上年增长34.8%；商品房待售面积6.95亿平方米，比上年减少3.2%。以上数据让局外人看来，2016年度我国房地产市场形势应该不错，算是交出了一份满意的答卷。这一年房地产企业的日子也应该普遍比较好过。可是，从维护全国经济健康稳定发展的大局出发，2016年度我国房地产政策的调整幅度和力度却是十分罕见的，这一年对于我国房地产企业来说，是政策和市场环境跌宕起伏、惊心动魄的一年。

众所周知，房地产市场的最大特征是地域差别极其明显，在不同地区往往会出现冰火两重天的状况。2016年，在一、二线大中城市房地产市场异常火爆、如不采取行政干预手段则几近失控的同时，大批属于三、四线的中小城市却仍在为如何化解天量的房地产库存而绞尽脑汁、一筹莫展。那么，中小城市房企如何才能摆脱当前困境，怎样做才是他们正确的未来之路呢？

为了搞清这些问题，不妨回顾一下近年来我国房地产政策的出台背景和演变过程。

从“稳增长”到“防风险”

从2011年起，我国经济告别了持续多年的两位数增长，增幅逐步回落，2011年至2016年，年度经济增幅依次为9.3%、7.65%、7.8%、7.3%、6.9%、6.7%。经济增速的下滑，给居民就业带来巨大压力，并随时可能导致长期积累的一些社会问题集中爆发。因此，国家希望把经济增长率稳定在一个中等偏快的水平上，即大家常说的“稳增长”。从2014年开始，我国政府就把“稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险”确定为现阶段国民经济发展的方针。其中“稳增长”是第一位的。2015年10月13日，李克强总理主持召开部分省、区、市负责人经济形势座谈会时提出：“要加强逆周期调节，培育发展新动能。”所谓逆周期调节，是指政府采取各种调节政策和措施，冲抵或减缓经济周期性波动产生的不利影响，尽可能使国民经济保持平稳发展。例如当经济过热时，政府会出台各类紧缩政策降低其增速；而遇到衰退时，政府又采取各种刺激政策以提振经济。

图1 与房地产相关的税费

图2 房地产业的关联效应

以住宅为主的房地产业是我国国民经济的支柱产业，与房地产相关的税费是各级政府财政收入的主要部分（见图1），房地产对其它相关行业又有很强的关联效应（见图2）。为了稳增长，从2014年9月30日起，国家从宏观层面上紧锣密鼓地陆续出台了一系列鼓励住房消费的政策，包括降首付、降准、降息、降税费，以及加大公积金支持住房消费的力度等等，而且多次发文将这些政策的强度一再加码。各地政府为了响应中央政策导向，也纷纷放松了2010年以来偏紧的房地产调控政策，例如曾经实行房地产限购的47座城市，除了北上广深4个一线城市外，几乎都在短时间内取消了限购政策。这样的政策环境，对于拉动2014年四季度和2015年全年的经济增长发挥了积极作用。而且从总体上看，截至2015年底，市场反应可以说还比较平稳。

但是，上述政策叠加在一起，事实上已经形成了多年来最为宽松的鼓励住房消费和住房投资的政策环境。2016年元旦前后，苏州、南京、厦门、合肥等一些二线城市首先发力，房地产销售面积、销售额和平均销售价格同时出现了多年未见的爆发式增长，并在短时间内带动了无锡、济南、沈阳、天津、郑州、石家庄等城市的快速上涨。在这种形势下，上海、北京、深圳等一线城市楼市如火上浇油，也进一步火爆起来。根据国家统计局公布的数据，2016年前4个月，全国当年累计房屋销售面积和销售额增速、房企当年累计到位资金同比增速、房地产开发投资同比增速、房企累计购置土地面积同比增速、房屋新开工面积同比增速等反映房地产业发展状况的重要指标都逐月大幅反弹。这场突如其来的爆发式增长，让房地产市场显露出可能失控的狂热局面，于是“防风险”超过“稳增长”，转而成为政府关注的首要问题。

实践证明，对于不同地区差别极大的房地产市场，由国家出台统一的宏观房地产政策缺乏针对性。因此2016年初我国政府要求各地按照“分类调控、因城施策”的原则，自行出台有针对性的房地产调控政策，引导房地产市场平稳健康发展，即所谓“一城一策”。从2016年4月起，苏州、南京、厦门、合肥等城市先后出台了抑制投资性消费的房地产政策。2016年9月30日至国庆长假后，全国20多个城市先后发布楼市调控政策，不同程度地进一步收紧了限购、限贷、限价措施，被业内称为“9.30新政”。

随着这些政策的实施，自2016年4月之后，反映房地产业发展情况的各项重要指标，包括全国当年累计房屋销售面积和销售额增速、房企当年累计到位资金同比增速、房地产开发投资同比增速、房企累计购置土地面积同比增速、房屋新开工面积同比增速等均中止了快速上涨的势头，并出现不同程度的回落。

2016年12月14日召开的中央经济工作会议，提出要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落。要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。

2016年12月21日下午，习近平总书记主持召开中央财经领导小组第14次会议，在听取了住房城乡建设部关于规范住房租赁市场和抑制房地产泡沫的汇报后，习总书记在讲话中再次指出：“规范住房租赁市场和抑制房地产泡沫，是实现住有所居的重大民生工程。要准确把握住房的居住属性，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提高基本保障，分类调控，地方为主，金融、财税、土地、市场监管等多策并举，形成长远的制度安排，让全体人民住有所居。”

“因城施策”与中小城市政策环境

2016年实行“因城施策”政策以来，房地产市场过度亢奋的状况很快得到了遏制。从国家统计局逐月公布的全国房地产开发、投资和销售数据来看，各项指标增速均有不同程度的回落。然而，只看全国数据还比较笼统，需要进一步深入分析。

我国除了港澳台外，东部有11个省级行政区，中部有8个省级行政区，西部有12省级行政区。从2015年11月至2016年12月我国东、中、西部当年累计商品房销售额同比增速图表（见图3）可以看出，这一年多的时间里，西部商品房销售额虽有增长，但增速一直不是很快；中部增速高于西部，但上半年增幅远没有东部那么迅猛，“因城施策”之后增速回调幅度也相对比较温和；东部在2016年初出现爆发式增长，之后受“因城施策”的影响最大，增速明显回落，最终年底时与中部增速持平，同为38.7%。说明“分类调控，一城一策”影响到的主要是一线城市和一些集中了优质资源的二线城市。这些城市大多位于我国东部，少数位于中部。

图3 2015年11月至2016年12月

东中西部的商品房价格也存在差异。从2016年我国东中西部商品房平均销售价格图表（见图4）可知，西部和中部平均房价都在5500元/m2以下，中部略高于西部，但数值比较接近。而东部平均房价已接近10000元/m2，几乎达到中部和西部房价的2倍。

图4 2016年我国东、中、西部商品房

从以上数据可以看出，当前抑制房地产泡沫主要是针对一线城市和一部分房价过高、上涨过快的二线城市，对于广大三四线中小城市，尤其是中西部中小城市，房地产领域的主要任务仍然是化解库存。对于这些中小城市，国家2014年9月30日以来陆续推出的各项鼓励住房消费政策仍然有效，应继续实行。当然，鼓励住房消费的重点是支持居民合理的自住性和改善性住房需求。为使房地产市场健康发展，中西部地区也应严格限制信贷流向投资投机性购房。

未来中小城市房企如何发展

简单来说，可以归纳为：以优取胜，能进能退，多元发展。

1.以优取胜是企业生存发展的根本法则

前些年房地产企业依赖数量、规模、扩张实现迅速发展的经验，在今后行不通了。在激烈的市场竞争环境下，房地产企业要依靠质量、效益、品牌和服务战胜对手。未来提高房地产产品品质有四大主攻方向：一是绿色。二是智慧。三是长寿（延长建筑物的使用年限）。四是适老。“绿色”是党中央提出的实现“十三五规划”、全面建成小康社会的五大发展理念之一，也是党中央和国务院重新定义的建筑方针的组成部分。“智慧”是信息社会对建筑物和社区生活的基本要求，今后新建商品房应满足智慧化的配置标准。“长寿”是针对我国高层建筑日益增多，而规范规定的设计使用年限偏低（如住宅建筑主体结构设计使用年限为50年）提出来的，中国房地产业协会已从2012年起启动了百年住宅试点，目的就是探索和总结延长我国住宅建筑使用寿命的技术措施。“适老”是为了让房地产产品更加适合老年人的需要，作为房地产业应对我国社会快速老龄化的一项重要举措。

2.能进能退利于企业长远发展

能进能退，是建议中小城市开发企业立足自身实际，审时度势，扬长避短，尽早摆脱那些不利的开发项目和商业环境，积极寻找有利的商业机会，以便企业在经营活动中掌握更多的主动权。

今后开发项目选址要避开那些房地产库存多、去化周期长的地区；积极进入有产业支撑、人口聚集能力强、房地产需求旺盛、更有市场前景的地区。

企业要逐步放弃以往那种单一的住宅开发模式；在做好项目可行性研究的基础上，尝试进入园区地产、商业地产、旅游地产、老年地产、文化地产等新的领域。

企业要改变以往那种完全依赖重资产的开发运营模式；开展品牌输出、联建、代建等轻资产开发运营模式。

企业要抛弃那种完全依赖自身单打独斗的经营理念；积极参与合并、重组，在提高房地产行业集中度过程中实现双赢并体现自身价值。

3.通过经营多元化提高企业抗风险能力

国内不少大型房地产企业已经实现一业为主、多元化发展。比如恒大集团分为地产、金融、旅游、健康4大业务板块。万达集团是商业地产、高级酒店、连锁百货、旅游投资、文化地产等的集合体。保利集团的养老地产、全生命周期绿色建筑、社区O2O、APP、海外地产等都发展得很好。绿城集团把轻资产业务剥离出来，成立了蓝城集团，主要业务是代建、养老和现代农业。供给侧改革的核心是“三去一降一补”，我国房地产业经过连续多年的高速发展，同样也存在“去产能”问题，在那些商品房库存十分严重的中小城市，房地产企业收缩战线或跨界开展多元化经营，不失为提高抗风险能力的一种明智之举。