物业承接查验探析

2017-04-06黄永发

城乡建设 2017年3期

■ 黄永发

物业承接查验探析

■ 黄永发

物业承接查验作为物业管理企业正式进入小区前的一项重要工作，至关重要。这项工作是否做到位，关系到物业服务企业能否顺利地进入工作角色。物业事务纠纷、矛盾80%以上与房屋工程质量或小区公共设备设施存在问题相关联。

虽然住建部颁布的《物业承接查验办法》自2011年1月1日起就开始实行，但真正落实到实际行动，认真按照物业承接查验来做好设备设施交付工作的少之又少。近期，笔者参加了福建省晋江市住建局组织的物业小区承接查验的验收工作，深刻感受着物业管理企业在落实该项工作过程中的困难。

承接查验不同于工程项目建设的竣工验收，是在物业建设单位竣工验收的基础上，对建设单位移交的物业资料、有关单项验收报告和对物业共用部位、共用设施设备、园林绿化工程和其他公共配套设施的合格证明材料，对物业公共部位配套功能设施是否按规划设计要求建设完成等进行核对查验。承接查验还应对设施设备进行调试和试运行，并督促建设单位及时解决发现的问题。

一、现存主要问题：查验流于形式

（一）管理力度不够

《物业承接查验办法》明确规定地方人民政府房地产行政主管部门应负责本行政区域内物业承接查验活动的指导和监督工作。但在实施过程中，部分地方住房与建设部门的指导与监督工作不到位。作为房地产开发建设的一项重要工作，物业承接查验关系到各方利益，尤其是业主的切身利益。缺少建设行政主管部门的指导与监督，物业承接查验工作很难实施。在法律主体上开发建设单位处于强势地位，往往会凌驾于物业管理企业之上，强行要求物业管理企业接收不完整的设施设备。没有房地产行政主管部门的介入与监督，很难落实好物业承接查验。近年来，地方房地产行政主管部门有深入抓好物业承接查验工作的意愿，但对物业承接查验重视远远不够，致使物业承接查验流于形式，往往以走形式备案的方式应付所谓的承接查验。就是这种走形式的承接查验，留下了大量不符合要求的物业设备设施问题，种下了物业管理企业与小区业主矛盾的祸根。

（二）开发商不履行义务

作为物业承接查验的主体，《物业承接查验办法》明确规定建设单位在制订的临时管理规约，应当对全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备的事项做出约定。并且强调了建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，应当包含物业承接查验的内容。作为物业小区的建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。此外对承接查验的时间点作了明确规定，建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。很显然开发建设单位在物业承接查验中处于主导地位。时至今日仍然有部分开发商不按要求履行承接查验义务，不按相关程序办理移交，强制将带有缺陷或不完整的工程配套设备设施转移给物业管理单位。

物业小区建成后，项目要完成物业承接查验需要一定的时间，少则10天半月，多则好几个月，要做完一个项目的物业承接查验，往往要涉及人、财、物的开支。但截至目前，物业承接查验费用开支由哪一方负责，相关法律法规尚未明确界定，这就为开发商找到了一个推托的借口。按常理，开发建设单位应负责物业承接查验的费用开支，因为开发建设单位是物业承接查验的主体。物业管理公司出人、出力，开发商出钱来共同完成物业承接查验显然不无道理。在泉州只有为数极少的几家品牌开发商愿意出物业承接查验的费用。一般情况下以每平方多少费用，或整个物业小区总包干的形式来兑现物业承接查验费用。但是绝大部分的开发商利用自身的强势，不出物业承接查验费用，不履行物业承接查验职责，或只是部分履行职责，常仓促将地并不完善的物业配套设备设施强行向物业管理单位进行转交，物业管理公司迫于无奈只能被动接受。物业承接查验流于形式。物业承接查验所规定的物业设备设施必须完好地进行移交停留在法律法规的文本上，配套设备设施的质量保证期维修及设备质量返修得不到可靠的保障。

（三）缺乏有效监督

从物业管理实践来看，做好承接查验是物业管理企业代业主履行小区设备设施完整性、安全性的检查、确认的一项重要工作。按照承接查验的要求，承接查验应该由开发建设单位来主导，但实际经常是本末倒置，由物业管理单位来牵头。

由于没有第三方非利害关系人进行监督，开发商总是以种种理由，将不完整的物业配套设备设施向物业管理企业进行移交，监督也是形同虚设，承接查验无法真正得到落实。虽然有社会责任感的物业管理公司，会将物业承接查验中存在的问题进行记录和登记，向开发商反馈，希望开发商进行整修或质保期维修，但开发商往往以各种借口，延误或推迟承接查验后遗留的设备设施问题。这往往会使物业管理企业十分被动，常因设备设施无法正常运行而为业主所诟病。

二、晋江经验：细化验收事项，选派专家参与

（一）按章办事，规范流程

目前，由于房地产开发建设企业与物业管理企业之间处于不对称的市场地位，物业管理企业一般从属于房地产开发企业，大多数物业管理企业为了能接揽到物业管理项目，或多或少地默认了开发商并不完善的小区设施。通常情况下，物业小区开发商总是以已取得验收合格为由开脱自己，向物业管理企业施展压力，物业管理企业只得忍受，违心地接受开发商并不完整的物业配套设备设施。

晋江市住建局立足于区域特点，出台了《关于加强共用设施设备承接查验工作的通知》（晋建综［2014］50号）等文件，下发给开发企业、物业服务企业，规定了共用设施设备移交的标准及注意事项。

晋江市住建局在物业小区的承接查验验收中制订了比较详细的验收事项，尤其强调了设备设施基础建设达标的基本指标，比如，严格要求所有的设备设施的地面应进行地板砖的铺切，或对设备设施配套房地面进行油漆。该项规定可以有效地保护设备设施，避免设备设施用房因地板粉尘带来的不利影响，也有利于设备人员对设备的检修，及时发现设备设施滴漏，便于维修。另外，还硬性要求相关设备设施的管理线要有油漆和必要的标识。此外，对配套发电机房所附属的柴油存放间，严格要求必须有消防沙池。

如果没有硬性的验收规定，开发商定会将相关的施工工序省略。到头来，物业管理企业为了规范管理还要花大力气进行配套设备设施的完善。

此外，还规定小区只有通过了承接查验的物业管理项目才能顺利进行开发商项目产权证的申办工作，等于承接查验是办理产权证的前置工作，开发商只有认真履行物业小区的承接查验工作，并与物业管理单位办理了物业管理小区设备设施等公共配套的移交，且在住建局办理了承接查验的备案，才算完成了该项工作。这样的做法并不多见。

（二）专家接手，严格把关

承接查验的目的，就是使开发建设单位交付的设备设施完好，将技术资料完整无缺地转交给物业管理单位。通过承接查验，开发建设单位双方共同见证物业设备设施的完整性和完好性。但凡进行规范化承接查验的小区，设备设施的完整性会比较好。便于日后的物业管理工作，设备设施的故障率会明显减少。事实表明，业主与物业管理单位的矛盾80%以上都来自于建筑质量差、设备设施故障率多等工程遗留问题。

选派物业管理专家对物业小区的设备设施及技术资料进行承接查验的验收，从专业的角度出发，对不完整的设备设施及相应的配套提出整改要求。如对发电机房要求筑建细沙存放池；配电室要求铺设地板砖，或水泥地面加漆地板漆；配电室内要有绝缘地板等方面提出改进意见。