略论不动产测绘

袁宝华+李昌兵+潘伟

作为不动产统一登记的重要技术支撑的不动产测绘，其成果一经不动产登记部门采用，将是建立不动产楼盘表和不动产电子登记簿的唯一依据，具有法律效力，同时也是不动产价格评估、财政税收、房屋征收征用等方面的重要依据。

一、不动产测绘在不动产登记中的作用

1.地理空间位置的作用

不动产测绘为房屋、房屋用地、宗地等不动产有关信息提供了准确的、具有统一坐标系统的地理空间位置数据，包括各种数据成果、图件。

2.法律法规方面的作用

不动产登记是依据《物权法》《土地管理法》《城市房地产管理法》《不动产暂行条例》等法律法规，不动产测绘成果作为不动产登记的必要材料，在《不动产暂行条例》等法律法规中都明确了不动产测绘成果作为初始登记、变更登记等的必备材料。不动产测绘成果一经采用，就具有法律效力，是不动产登记部门进行产权登记、转移、分割以及处理产权纠纷的依据，是加强不动产管理、审查确权、颁发权利证书，保护权利人和相关利害关系人合法权益的重要依据。

3.社会服务方面的作用

不动产测绘提供的大量不动产簿册、图件等资料和地理空间位置信息等测绘成果，结合不动产权属登记材料，能够有效统计国有、集体、个人等性质的房屋数量，确定区域内的商品房、房改房、限价房、保障性住房等各种类型房屋的种类和数量，为国土、房管、规划等部门全面掌握城镇房屋的总数量、分布情况、人均面积、发展速度等指标提供依据，从而为更加合理地进行城镇布局、土地出让、城区改造、新区规划和开发等方面提供数据支撑，同时也是进行城镇化、房屋管理、土地供需研究等方面的重要基础资料。

4.经济发展方面的作用

不动产测绘提供的大量不动产簿册、图件等资料和地理空间位置信息为及时掌握城镇房屋和土地的现状和变化，理清国有、私人等各种性质的不动产数量、面积、产籍产权确认、档案管理，有关房屋、土地统计提供了可靠的依据，是开展不动产经济研究，合理配置区域资源，优化产业布局、人文居住环境等研究提供了坚实的基础；同时这些不动产测绘形成的成果也为不动产评估、房屋征收、不动产开发交易，不动产抵押以及保险业务提供有效的数据支撑。

5.其他方面的作用

不动产测绘形成的不动产簿册、图件等资料和地理空间位置信息，可以为当前蓬勃发展的物联网、智慧城市、智能社区提供大量的数据支持，從而更好促进这些行业的发展，促进产业升级，提高相关行业的服务水准，从而为建立环境优美、可持续发展的宜居城市起到良好的促进作用。

二、不动产测绘存在的问题及解决方案

1.标准规范

不动产测绘目前采用的规范标准主要是2000年颁布执行的《房产测量规范》、1994年颁布执行的《地籍测绘规范》等标准规程，这些规程对于技术快速发展的今天，已经出现了严重的滞后性，尽管部分省市已根据本地的实际情况，先后出台了一些地方性的实施细则或规程，这些对于促进不动产测绘起到了一定的积极作用，但是对于全国范围来说，会导致不动产测绘成果的差异性，影响了不动产测绘成果的通用性。因此，建议国家层面尽快开展有关规范标准的修订进程，将各种新兴的技术标准纳入规范中；在省市级，应尽快修订或出台符合《地籍测绘规范》《房产测量规范》等标准规范的新的规程或细则，以利于指导各地实际的不动产测绘工作；在行业内，由各地不动产行政管理部门选择长期从事不动产测绘工作、具有一定影响力的行业专家成立专家会审小组，对实际工作中出现的重大问题、具有争议的内容进行技术指导、协调解决纠纷，研究出现的新情况、统一业务处理原则，为不动产从业人员提供技术指导、业务建议，从而避免质量争议。

2.质量控制体系

根据2014年测绘资质分级标准的规定，甲级测绘资质单位应当通过ISO9000系列质量保证体系认证；乙级测绘资质单位应当通过ISO9000系列质量保证体系认证或者通过省级测绘地理信息行政主管部门考核；丙级测绘资质单位应当通过ISO9000系列质量保证体系认证或者设区的市级以上测绘地理信息行政主管部门考核；丁级测绘资质单位应当通过县级以上测绘地理信息行政主管部门考核。不动产测绘单位应当积极主动加强测绘质量管理，依据ISO质量管理体系要求，根据不动产测绘生产实际，制定生产过程中的质量控制节点，因地制宜建立起具有不动产测绘特色的质量管理体系，并且持之以恒，坚持不懈做好质量管理工作，把好不动产测绘质量管理关，从而为不动产登记机构提供科学合理有效的正确数据。

3.从业人员素质

不动产测绘作为一个具有特色的测绘分支，其对从业人员的专业素质、技术水平、责任意识等方面有很高的要求，尤其是工作的责任心、细致性和法律意识以及对从业人员的职业道德，公平公正原则提出很高的要求。专业素质与技术水平落后，都会客观造成测绘成果的质量问题；责任意识和工作不到位，都会导致严重的人为错误；不能在测绘过程中按照规范操作，坚持公平公正原则和足够的法律意识，都会产生持久的不良影响。建议从高校开始，设立不动产测绘专业，培养具有法律意识、测绘技能、信息管理的复合型专业人才；不动产测绘企业要经常性参加和开展各种技能型的培训和竞赛；不动产登记机构应加强组织不动产测绘企业、从业人员进行法律意识、社会责任等的研讨活动；行业培训主管部门应组织不动产测绘研究、专业人员技术培训等方面的工作；不动产从业人员应加强自身的学习与刻苦专研，不断提升自己的法律意识、技术能力和职业道德水平。

4.空间基准

不动产测绘经过多年的发展，形成了多种空间基准下的测绘成果，这对不动产测绘成果的使用、不动产统一平台的构建以及不动产测绘成果的共享、互联互通都产生了不利影响。如房产测绘成果是基于1985国家坐标系统，地籍测绘成果则是1954北京坐标系统、1985、2000国家坐标系统或是在上述坐标系统下的地方坐标系统，高程系统也不尽统一。在国家明确要求推广采用2000国家坐标系统的环境下，不动产登记机构应采取多种措施，尽快将各种坐标系统的成果统一转换到2000国家坐标系统下，这样不仅有利于测绘成果的适用，也有利于信息的共享和互联互通，更有利于不动产统一平台的建设和推进，也能促使不动产测绘成果能够更好地服务于互联网、智慧城市、智能社区等建设与发展。

5.市场化

不动产测绘经过多年的发展，已经形成了规模较大的市场。在国家提出的体制改革中，各地依据有关文件，开始了不动产测绘市场的市场化进程。在这一进程中，取得了良好的成效，但是部分地区存在着无序竞争，成果完整性、规范性、准确性差强人意，造成的后果是群体性的影响。因此在进行市场化的过程中，各地不动产主管部门应根据《测绘法》《不动产登记暂行条例》等有关法律法规，及时整合原相关部门测绘审核人员，组建新的不动产测绘审核部门，加强对不动产测绘成果的审核备案管理，加强对不动产测绘企业的监督备案和准入管理，加强对不动产从业人员资格的管理，从而实现事前、事中、事后的监管。不动产测绘单位应根据有关法律法规、诚信经营、公正生产，不受有关利益方的干扰，独立自主开展不动产测绘工作，对不动产测绘成果终身负责制，同时要整体提高单位的技术水平，生产出高质量的不动产测绘产品。

三、结语

不动产测绘是一个十分重要的行业，是测绘大行业中一个具有自己特色的子项，其成果质量的好坏对不动产登记甚至对其他方面都将产生十分重要的作用，行业监管部门、不动产登记机构、不动产测绘单位、从业人员、学校等有关部门要加强联动，采用多种措施加强对不动产测绘行业的扶持、管理、引导和研究，从而不断提升不动产测绘行业的整体水平，为不动产统一登记，为社会提供更加优质高效的服务和高质量的技术成果。

王春敏/责任编辑