市场博弈中看房产税改革的必要性

摘要：房地产市场的主要利益主体包括房产商、政府和购房者，本文将通过房产市场中利益主体的博弈说明房地产市场现状为房产税的试点和改革的必要性提供有力的支持。

关键词：房产税改革；博弈矩阵

中图分类号：F812.42；F299.233.42 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2017）001-000-01

房地产市场的主要利益主体包括房产商、政府和购房者，以下将通过房产市场中利益主体的博弈说明房地产市场现状为房产税的试点和改革的必要性提供有力的支持。

一、地方政府与房地产商的博弈

一般来说地方政府最大的利益在于能够获得地方人民的支持，衡量该利益的指标之一就是健康的地方财政。房地产的发展似乎满足地方政府利益最大化的要求，但是在房地产发展的过程中的环境污染、预期人口增加和交通拥挤等外部效应会引起政府支出增加，因此政府在与企业的博弈中会考虑将这部分外部支出全部或者部分转移到房地产企业。两者之间的博弈特点有：主体之间的信息是较完全的。政府对划拨给房地产企业的土地信息掌握全面，企业也知道房产的保值增值能给政府带来更多的税收；主体都具有一定的垄断性质。地方政府有地区的绝对管辖权，而房地产资产市场具有的流动性使得不同地区的政府进行博弈来争取更多的收入和发展机会，因此两者博弈属于完全信息博弈。因此，博弈的关键就在于双方是否愿意承担外部效应带来的那笔支出。由于针对不同性质住房的的博弈结果不一样，我们分针对普通住房建设和针对保障性住房建设两种情况讨论：

针对普通住房的双方博弈有两种情况：其一，在经济发达地区的双方博弈，如表1，矩阵有两个均衡：（6，1）、（1，6）。而现实中房地产商负担的可能性更大，因为在发达的城市政府出让土地都会要求开发商负担基础设施建设等公共支出。最终该支出通过高房价转移到该地区购房者，企业仍然会获得较好的收益。其二，在經济水平一般或相对落后的地区，双方博弈如表2所示，开发的房产项目对双方来说都得不到很高的收益，如果双方进行的非合作的博弈，则双方都不会负担外部效应带来的支出，这样双方都不会有收益。现实生活中多为合作博弈，共同负担费用使得彼此都能获得不错的利益。

针对保障性住房建设。理论上，政府为获取民众支持，很可能负担一定的支出。其与房产商的博弈就会出现如表3的均衡（3，3）。可以看出，相同成本的福利房与商品房给开发商带来的利润差别确是很大的，所以房产商开动机小，而政府可以通过福利房建设获得民众的支持。但是现生活中，政府追求的与其说是获得民众支持，更多是追求财政收入，因为民众的支持不能很好的表现出来，没有具体的指标去衡量，于是地方政府难以获得实际的收益，而财政收入的增加可以反映良好的政绩，于是想第三个博弈并不常见。

二、房地产商之间的博弈

假设某地区只存在甲、乙两家房地产企业，且它们出售同质房屋，两者竞争通过价格实现，这样企业的决策分为降价与不降价。表4矩阵的有两个均衡：（3，3）、（5，5），即一方降价，另一方也会降价。事实博弈中两者会形成非正式的价格合谋，大家都不会降价以获得较高的得益。

三、房地产商与购房者的博弈

我们都知道房地产企业与购房者之间的信息极其不对称，企业了解房产项目质量等相关信息，而购房者掌握极少房屋信息，这是房地产商与购房者零和博弈的根本原因。通过表5矩阵可以说明现阶段博弈双方各自利益以及行动（其中讨价还价的成本为1）。很明显，均衡将会是（4，2）这样双方收益都会最好，而由于信息不对称房地产商将获得更高的收益。若进过讨价还价没有卖成或买成都会导致收益减少1，而卖不出和不买就说明交易没有进行。事实上两者还有另外一种博弈，就是企业在房产政策的压力下做决策，而购房者也在观望和购买之间选择，但在现实生活中，政策性降价不会是大规模的，因此泡沫挤出有限，而且随着城市人口增加，购房者的刚性需求规模不断增大。

四、结语

简单的博弈分析，说明了房地产的现状，并解释了房价居高不下的主要原因：其一，土地资源的稀缺不但制约了住房供给，同时使得政府通过竞拍提高地价，推动房价上涨；其二，购房需求很大部分是刚性需求，随着城市化发展，这种需求愈加壮大，人们在与房地产商的博弈中处于劣势，且其是长期态势；其三，房屋降价难度大，一方面由于供需不平衡，另一方面由于房产商之间的竞争博弈；其四，政府提供的保障性住房远远无法满足中低收入家庭的住房需求，对抑制房价的作用十分微弱。根据简单的经济理论研究，我们可以发现利用市场机制作用非常有限，必须有市场外的力量介入，所以政府介入房价调控确实很有必要，除了出台速效性的政策，为了防止过大的经济和社会冲击，更需要逐步展开更为长远的政策措施，即正在改革和试点中的房产税。用房产税逐渐取代行政速效手段“限”字令的主导地位是我国房地产市场调控政策的趋势。

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作者简介：邹立婷（1992-），女，汉族，湖南人，硕士，长沙理工大学，主要从事财务理论与实践研究。