写字楼物业管理中成本控制的方法探讨

摘要：当前物业管理行业发展迅猛，如何有效降低物业管理成本，提高物业管理企业的市场竞争力，促进其实现可持续发展，是物业管理行业所面临的重要课题。本文通过对写字楼物业管理成本中的能源成本和人工成本进行了简要的分析讨论并提出了相应的成本控制办法。

关键词：写字楼；物业管理；成本控制

中图分类号：F230 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2017）001-000-01

对写字楼物业成本的精益控制可以体现出物业管理部门的管理水平，对物业成本进行有效的控制，可以在很大程度上降低企业的总成本，提高企业在市场中的竞争优势。写字楼物业管理成本的控制涉及了很多方面，本文主要是从能源成本控制、人工成本控制两方面对写字楼物业管理成本控制进行简要分析。

一、写字楼物业管理成本的构成

物业管理成本指的是物业管理企业在向客户提供物业管理服务的过程中发生的各项费用的支出，其中不仅包含直接的服务成本，同时还有相关管理活动中发生的管理费用及其风险成本等。依据国家对物业管理相关内容的规定，写字楼的成本可以大致分为四部分：公共能源成本占30%—40%，人工成本占30%—40%，营运成本占10%左右，管理成本占占10%左右。从上述数据可以看出，能源成本和人工成本占了写字楼物业管理成本的绝大部分，把握好这两方面的成本支出，才能建立起有效的成本控制体系。

二、写字楼物业管理成本的控制方法

（一）成本临界点控制

临界点控制是一种动态的控制方式。对成本的临界点控制，需要企业各部门对本部门的成本费用进行准确的成本预算和定额控制。在能源成本控制方面，可以组织相应的能源控制小组，在满足写字楼服务需求的前提下，对楼宇照明和供水设施等公共能源进行成本临界点控制。在人工成本控制方面，人工成本是物业管理企业盈利的敏感因素，对人工成本控制的不到位，会严重影响服务质量。因此，临界点控制是要将企业的服务能力和客户的需要控制在匹配的临界点上运作，以客户的满意度和认知度为前提，对成本进行有效控制。

（二）能源成本控制

能源成本的控制是一项全体员工参与的工作，并且以满足物业服务基本的能源需求为前提，具体问题具体分析。由于写字楼中的一些基本照明和设施的布局在一定程度上反映着写字楼的品牌形象，所以控制应从细微之处入手，注重细节管理控制。将节能降耗的思想融入到实际管理中，加强对公共区域的巡查，对存在的浪费现象应予以制止。加大节能降耗宣传，张贴告示牌。节电方面，选用有效节能灯泡，合理设置数量，照明条件以“够用”为标准。对走廊、楼道、厕所等区域仅留部分照明或装设自动感应式照明即可。对大厅照明进行智能时控设置，保证工作时间照明。公共区域的开水器、纯水机根据情况定时开启，节假日只需保证值班饮用即可。电梯上班时间正常方式运行，双休日和节假日采用楼层限制方式或轮换运行，同时，在一层电梯口处悬挂精美标语牌，鼓励大家“少承电梯多爬楼，节约能源又健身”。节水方面，定期检查供水设备并加强巡查，避免“跑冒滴漏”现象发生。将小便池自动冲水器冲水时间适量调短。控制洗手台水阀流量，节约用水。在洗手台处张贴节水告示牌。

（三）人工成本控制

1.弹性运用定岗定员制度

在分析物业服务相关需求的基础上，实行定岗定员制度，从时间和空间两个角度，对服务能力进行合理有效的配置。譬如写字楼在工作日和节假日的服务需求的区别，在工作日不同时间段的服务需求的差别等，依据服务需求的不同进行服务配置，在服务需求的高峰期定岗定员，在节假日以轮流值班的方式为客户提供服务，在满足要求比较低的服务时以处理意外事件的应急能力为依据，有效协调工作人员之间的工作，使各岗位的工作人员相互配合，从而更好的完成客户的服务需求。此外对院落、停车场等室外公共区域的清洁工作根据季节的变化可以灵活合理配置工作人员。

2.提升绩效管理的專业性和科学性

在实施绩效管理的过程中，要强调持续沟通和适时调整，要认识到考核人员与被考核人员关系的平等，给予员工足够的话语权，建立友好的对话、沟通渠道，及时听取被考核人员的意见和建议。把握好沟通的重点和内容，考核人员应引导被考核人员把沟通的内容放在机构考核方案、考核结果公布方式、绩效管理办法以及规章制度，注重沟通的重点，避免泛泛而谈。沟通方式有绩效分析辅导、集体性沟通、专题讨论会议、一对一沟通等，应综合使用以上沟通方式，确保沟通方式的多样性，保证公平、公开、公正。随着绩效管理的深入，应及时调整或删除效率低的绩效管理办法，引进更加专业、科学的绩效管理办法。

3.提升物业管理从业人员素质

加大员工的培训力度，培养出更多整体素质较高的员工，保证员工技能的多元性和全面性，使他们能够灵活的对服务项目的转换做出相应的措施，从整体上降低人员需求，使人员具有一定的稳定性，从而减少人员的管理难度。同时，加强对物业管理工作者职业道德的培训，增强物业管理者的事业心、上进心、细心及责任心等，建设一个优良的团队，进而有效提升整体管理工作者的专业素质、团队意识和职业道德，使他们有能力有意识执行决策层下达的任务和目标，降低动态组织成本支出。

4.提升物业管理服务意识

琐碎、密集、重复是物业管理工作的特点，大量的接访、沟通、登记、保管工作需要物业管理人员有条不紊地进行，还要考虑到工作事项的轻重缓急，这就不仅要求物业管理从业人员要有广泛扎实的专业知识，还要树立“工作就是服务”的观念，时刻牢记“增强服务意识”和“主动服务”的理念，不急不躁礼貌待人。

三、结语

写字楼的物业成本涉及了很多个方面，而不仅仅是能源成本和人工成本。在奖惩方面，物业管理部门也可以制定一定的奖惩制度，对员工节约能源的行为进行奖励，对铺张浪费的行为进行一定的惩罚。积极寻求有效的成本控制手段，以降低企业成本费用，进而为企业的长远发展奠定坚实的基础。

参考文献：

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[2]徐俊.有关物业管理成本的有效控制途径[J].现代经济信息，2012.

[3]宋丽萍.企业管理中企业文化的作用剖析[J].科技经济市场，2015（9）.

作者简介：王明明（1986-），男，汉族，就职于西山古交生活服务分公司综合服务中心，助理政工师。