房地产企业营改增后的税收筹划分析

何玉兰

摘要：营改增是新时期我国税收制度改革的一项重要措施，是我国在税收管理方面做出的一次重要变革。营改增改革对房地产企业而言，能够有效地减轻房地产企业的纳税负担，但是由于房地产企业特殊的性质，如果筹划管理不当，则有可能增加房地产企业的纳税成本，因此，必须对房地产企业的税收进行科学的筹划和分析。基于此，本文对营改增后房地产企业的销售环节的税收筹划进行了相关的分析和探究，暂不涉足项目后期的土地增值税等环节，以期为新时期房地产企业的科学纳税提供一定的参考。

关键词：房地产企业；营改增；税收筹划

中图分类号：F810.42 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2017）001-000-02

作为我国税收管理发展历程中十分重要的一项税收改革项目，营改增是一项十分重要的减税措施，在促进经济社会更好发展方面发挥着十分重要的作用。营改增对各行各业税收活动都产生了重大的影响，是房地产企业和建筑企业2016年的头等大事，营改增既能够减轻企业的纳税负担，但是也可能会带来重复纳税、加重税负的风险，在这种情况下，必须结合房地产企业的实际，做好营改增后房地产企业税收筹划，为新时期房地产企业的更好发展奠定良好基础。

一、营改增对房地产企业纳税产生的影响

营改增对房地产企业纳税产生的影响是两面的。首先，营改增对房地产企业纳税产生了一定积极的影响，一是在营改增情况下，房地产企业的营业税重复纳税、无法进行抵扣、退税的问题，二是营改增改变了房地产企业的价格体系，将营业税变为增值税的做法相应的建立起来增值税进项、销项的抵扣关系，这就会促使房地产企业进行自觉的内部结构调整。三是营改增政策带来了房地产行业的优胜劣汰，自身规模小、管理不够规范、与建筑业等协作能力不够、资金管理存在风险的企业在营改增体制下很难适应行业发展的节奏，相应的税收不仅不会降低，反而会增加，营改增后长期的运行过程自然会淘汰规模小实力差的建筑企业。同样的，营改增也对房地产企业发展产生了一定的负面影响。一是在政策改革的过渡阶段，很多房地产项目的持续时间是比较长的，前一段销售的时候还是缴纳5%的营业税的含税价，后续的销售受到营改增政策的影响税率增加到11%，但是相应的售价却没有办法更改，在这种情况下房地产企业会面临比较严重的损失，并对项目后期清算的土地增值税扣除额度产生较大的影响，对土地增值税的计算产生重要影响。二是营改增后建筑企业的负税会相应的增加，并且增加额会相应的转移到房地产开发商方面，这对有自己建筑部门的房地产开发商来说受到的影响会更大。三是营改增过渡时期，按规定要采取新项目新政策，老项目老政策，新项目按增值税率纳税，老项目继续按照营业税处理。由于房地产项目开发的周期较长，对于已经较长时间持有土地并进行大量前期工作但仍没进入主体开发的新项目，已经发生的费用或者签订的合同不能取得的增值税进项，实际上会增加房地产开发企业的销售环节的税收。四是营改增后建筑材料企业、劳务服务企业以及融资机构等与房地产企业的增值税税率差，这在一定程度上也会增加房地产企业的经营成本，这在一定程度上增加了房地产企业的经营成本。四是房地产企业需要缴纳包括城市建设配套费在内的大量政府性规费，但是这些缴费项目属性不属于营业性质的收入，按照相关税收政策不繳纳营业税，但是实行营改增后，政府性规费同样不缴纳增值税，因此房地产企业在缴纳政府性规费的时候不能取得增值税的专用发票，因此也就不符合进项税额抵扣的条件，不能在缴纳增值税的时候从销项税额中进行扣除，这对房地产税负来说是一个比较消极的影响。五是营改增之后房地产企业面临的联营合作风险增加，在增值税下，销项税额是不含税的工程造价与增值税率之间的乘积，进项税额是增值税专用发票上标注的增值税额，如果联营项目不能取得增值税的专用发票，增值税的进项税额就会变小，缴纳的税款较多，可抵扣的税款减少，实际税负可达到6%到11%，甚至有的会超过利润率，风险增加。

二、房地产企业营改增后税收筹划的建议和措施

（一）合理筹划企业各个经营活动中的税收

早介入早谋划，必须全过程合法合规筹划税费。一是对于房地产增值税一般纳税人，要从筹资、土地取得、项目设计、供应商合作者的选择等前期环节介入，直到项目营销的各个环节的费用和成本都要尽可能符合销售税金和土地增值税清算的纳税抵扣，加强对材料供应、劳务服务、融资渠道等合作企业的选择，要加强对增值税发票的管理，提高增值税抵扣意识；二是加强与合作企业的合同约定，要对材料等供应商的资质和材料的报价进行对比分析，在一般纳税人处购进零散建筑材料的时候，通过索要增值税专用发票的方式能够最大额度的抵扣。如果是在小规模纳税人处进购材料的时候，如果是无法进行抵扣或者是抵扣比较低的情况下，可以在价格上进行协商。第三，要充分的利用税率差异，一般情况下，物资的税率是17%左右，而建筑行业的税率则是11%，如果是政策允许，可以利用纳税对象之间的税率差异来减少房地产企业的税务负担。另外，要对房地产企业的纳税人身份进行相关的利用，做好税收筹划，例如小规模纳税人的进项税超过了销售额的8%，在这种情况下，如果要减少税负，房地产开发企业可以申请成为一般纳税人。最后，可以通过纳税时间延迟、争取优惠政策等措施进行税收筹划。

（二）房地产企业要积极地转变营销策略

针对营改增对房地产企业税收产生的影响，要想在新的税收政策下降低成本，就必须结合实际做好营销策略的转变工作。例如在定价不变的情况下，通过营改增能够有效降低房地产企业的相关费用和成本，在提升利润方面能够发挥十分重要的作用，但是如果材料、人力、设备等相关因素的变化，则会导致成本上升，在这种情况下，房地产企业就要对营销策略进行有效调整，升级业务，扩展业务范围，不断提高企业的竞争力，房地产企业要积极实现产品的多样化，并且尽可能的根据实际实现住宅项目和商业项目的同步开发来实现税负降低的目的。

（三）做好新老项目税收筹划

不论是针对房地产的新项目还是老项目，在实行营改增之后都要开展积极合理的税收筹划，按新老项目区别对待进行全过程税收筹划和管理，最大程度的降低税负。一要准确判断、区分新老项目，选用合规的税率，一是以是否取得工程施工许可证为标准来判断。营改增之前签订的建筑施工合同，但没有办理施工许可证，工程未动工，5月1日后才办理施工许可证，工程正式动工的项目，是新项目。二是以合同是否签订来区分。5月1日后签订施工合同的项目是新项目。三是有施工许可证也签订了施工合同，但5月1日前未完工、营改增之后继续施工的项目，是老项目。四是“先上车后买票”的行为，5月1日之前没有签合同，包括工程施工许可证等法律手续，但已正式动工了，5月1日后补办手续的工程，还叫做老项目。二要清楚取得的增值税进项额是否可以抵扣。按照“实质重于形式”来掌握取得进项税额是否能够抵扣，比如：5月1日前采购的建筑材料已经用于工程项目但5月1日后才支付材料款取得增值税专用发票，进项税不能抵扣；5月1日前购买的办公用品、机械设备等固定资产及其他存量资产但5月1日后才获得增值税专用发票的进项税不能抵扣。三要按照分开采购、分开决算、分开核算的原则，对房地产新老项目销项税和进项税进行分项、分开管理，新项目取得的进项税不能用于老项目抵扣。

（四）从多个方面规避政府性规费带来的负面影响

首先，可以通过土地出让的方式获取土地的使用权，然后根据土地成交价格及相关规费的金额，凭政府部门开具的合法凭证按照一定的比例扣除税款。其次，针对库存量按照销售收入实行简易征收，征税率确定为5%左右。另外，房地产企业要充分利用政府出台的各种优惠政策，减轻税负增加。最后，房地产企业可以考虑调整产品开发结构，更多开发建设精装修房，这样在精装修过程中产生的劳务、材料费用都能够取得增值专用发票，在缴纳增值税的时候可以作為进项税额进行抵扣。

（五）与税务机关保持良好的沟通和交流

营改增之后，房地产企业税务征管主体由过去的地方税务机关转变为国家税务机关，加上很多政策、规定和要求需要进一步的明确，因此房地产企业必须要与国家税务机关多沟通、多联系、多交流，构建通畅的协调关系，及时了解和掌握增值税方面的相关知识以及房地产企业在营改增之后需要注意的事项，获取最新的税收政策信息，为房地产企业规范自身的纳税行为提供可靠的业务保障。

三、结语

营改增对房地产企业的发展造成的影响既有积极的方面，也有消极的方面，在实际经营管理过程中，房地产企业要从人员、政策、营销策略和环节控制等多个方面采取措施，积极适应营改增带来的变化，不断提升企业的管理能力和经营效益。

参考文献：

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