对我国房地产价格调控措施的法律评析

王新广

[摘要]作为我国经济的重要组成部分，房地产行业的发展备受关注，其不仅对我国经济发展产生极其重要的作用，同时，也严重影响着我国国民的生活水平和生活满意度。这些影响直观地表现在房地产价格上，影响房地产价格的因素有很多，小到建筑材料的价格，大到经济发展的速度，为了更好地稳定房地产业健康发展，从而有效地控制我国经济的长效健康发展，我国政府相关部门对房地产价格进行了相应的调控管理。但是，由于调控在一定程度上不能从根本上解决房地产业的价格等问题，因此，想要切实地保证房地产业健康发展，必须要从法律角度来进行更为深入的分析和思考。

[关键词]房地产；价格；调控

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2017.08.132

自我国政府正式取消住房分配政策之后，房地产行业以通过建造房屋创造房屋价值进而通过销售房屋进行利潤获取，开始兴起并迅速发展。房屋价格也以其价值为基础，同时在市场需求变化的基础上波动，近些年，我国房价总体持续上涨，使得人们备受住房、购房压力的困扰，同时严重影响了我国经济的健康、持续、稳定发展步伐，房价以及住房问题成为人们关注的重要话题。为了稳定房地产业房价上涨过快的问题，我国政府相关部门通过颁布一系列与房地产业相关的土地政策以及房屋买卖政策，有效地控制了当前房地产业过速增长的问题，尤其是近一两年，房地产价格有了明显的回落和相对的稳定。

1影响我国房地产价格的原因

1.1土地价格

每一座高楼、房屋都是从平地上建起来的，而根据我国相关法律规定，房地产使用的土地必须是建设用地，并且必须是国有土地，而不能使用农业用地以及集体所有土地。首先，由于我国人口众多，除了西部地区之外，其他地区人均土地面积较少，再加上房地产用地必须是国有土地，在一定范围内就限定了房地产用地的范围；其次，由于近些年来许多农村人口大量涌入城市，城镇原本的住房远远无法满足这一现状的需求，刺激了房地产业迅猛地发展，许多房地产企业开始对城市内建筑用地进行竞标争夺，这在一定程度上使得城市的建筑用地价格开始伴随市场需求量还增长。与此同时，由于大量人口涌入城市，城市为了满足居民的日常生活需求，不断进行基础设施的建设，而基础设施的用地也必定会使得房地产用地更加紧张。我国城市发展的程度和速度，也极大程度地影响了土地的价格，而二线、三线城市也伴随着农村人口向城镇的迁移，住宅用地的明显增多，土地价格也开始持续增长。

1.2建安成本

建安成本指的是房屋在建造过程中一些材料、人工等产生的成本费用以及在房屋基本建造完成之后，一些相关设施，例如门窗、排水系统、水电等安装设施的成本费用。一般情况下，影响房地产价格的建安成本因素通常是比较稳定的，也就是说房屋的建造成本以及安装成本一般不会有过大幅度的变化，但是同时，建安成本也是房地产总成本的主要构成因素，占据了房地产总成本的2/3左右。近些年，伴随着我国经济发展过速，物价上涨过快，建安成本也出现了明显的增长状况，建造房屋的基本材料，例如水泥、钢材等以及建造房屋所需的人工劳动力等成本，都出现了明显的上涨态势，如此就导致了整体的建安成本出现较大幅度的增长，同时，也对房地产价格的上涨带来了很大的影响。

1.3房地产税费

当前，我国房地产税有以下几种：第一种是城镇土地使用税，该税是结合房地产需要使用土地的特征，对其使用的无论是国有土地的单位或者个人征收的税收形式，城镇土地使用税的主要税收依据是纳税人占用了多少面积的土地，从而具体实行差额税收；第二种是土地增值税，该税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，在按照和依据以转让其所获得的一切形式的收入除去法定扣除项目金额后的增值额以征收的税费，其具体实行超额累进税率。需要注意的是，土地增值税所指的通常是有买卖活动的土地房产行为，并不包括继承、无偿转让以及赠予的方式；第三种是耕地占用税，耕地占用税简单来讲就是对占用耕地进行其他活动，一般是建房或进行其他建设的税收，而耕地占用税的具体税收标准是以县为基础单位，进而按照人均占用耕地的具体来收取相应的税费；第四种是房产税，房产税指的是以具体房屋租售的价值为基础，按照具体房屋的租金以及余值向房屋所有权人或者管理者征收的税费，通常情况下房产税的具体要根据租金或房产余值来具体征收，分别为1.2%、12%；第五种是销售不动产营业税，销售不动产营业税是指土地使用权或者建筑物转让的过程中，向土地使用权转让者或者是建筑物出卖者征收的税收，其一般是根据销售不动产的营业收入的5%进行征收；第六种是城市维护建设税，城市维护建设税是为了维护和建设城市而进行的税收，同时也是城市建设资金来源的一部分，而城市维护建设税一般根据所处地区不同，根据地区具体情况及税收设置进行征收；第七种是教育附加费，教育附加税与城市维护建设税有一定程度的相同，其是政府为了更好地筹集教育经费的一种税收手段，一般教育附加税税率为3%；第八种是房地产契税，所谓房地产契税指的是房屋在买卖、赠送或者交换过程中以及土地使用权在出让、转让过程中，向产权受让人征收的一种税费，具体根据面积增收税费，当前我国一般情况下为1%～3%；第九种是城市房地产税，一般这种税费所针对的是外企或者外商投资的企业所征缴的税费，一般税率为1.8%。这些税收一般都是针对房地产行业的税收，而除去这些税收，还有一般作为企业或公司所必须缴纳的税费及印花税、企业所得税、个人所得税等。无论房地产税费高低，其最终一般情况都是间接或直接转移到消费者身上。

1.4供求关系

根据价值规律可以看出，影响价格的除了商品本身的价值之外，还会受到市场供求关系的影响，当供过于求时，那么商品的价格就会降低；当供不应求时，商品的价格就会随之提升。而对于当前房地产而言，其作为一种商品，其价格不仅受到了本身价值量的影响，同时，也受到了市场供求关系的影响，当人们对房屋需求量过大，而房地产有限的同时，房地产价格就会提升；而当人们需求有限，房地产出现大量剩余时，房地产价格就会降低。

就目前为止，我国影响房地产市场供求关系的原因主要有以下几个方面：第一，城镇化水平的不断提升。就是在我国当前经济的快速发展条件下，生产力水平与人民生活水平不断提升，在这样的条件下，以农业为主的乡村型社会开始向以服务业与工业为主的现代化城市发展。城镇化的发展，带动了我国房地产市场的快速发展，人们开始对房地产有了更大程度的需求，从而使得房地产市场需求量增加；第二，我国居民收入水平以及思想理念的不断提升。伴随着社会经济的发展，我国居民的生活水平有了极大程度的提升，在生活水平提升的同时，人们的消费理念和消费水平也有了转变，同时人们开始对生活质量有了更高的要求，在这样的条件下，许多人都通过不断提高自己的住房质量，来进行生活要求的提升，人们的购房需求被更大程度地激发出来，这也就刺激了房地产的销售和发展；第三，投资性以及投机性购房的增加。对于房地产市场而言，需求是其发展和销售的根本，而一般情况下，房地产的销售都是用于普通的居住或者办公等，而伴随社会经济以及房地产的发展，尤其是我国房地产价格的飞速增长，许多人意识到房产有保值和增值的作用，也意识到了利用房价差能够赚取利润的方式，因此，导致了近些年来我国出现了许多炒房现象。

2我国调控房地产价格的法律制度

2.1土地法律制度

土地成本是影响我国房地产价格的重要因素，在我国相关土地管理法上已经规定了房地产用地必须是国有建设用地，同时土地的所有权和使用权是分离的，房地产相关企业只拥有土地的使用权。为了更好地发展地方经济，一般情况下的土地出让金都归地方政府所有，这不仅扩宽了地方政府的收入来源，也为地方建设提供了资金支持。2007年开始，我国土地有偿使用费在原本费用的基础上涨了一倍，在这种情况下，也就意味着房地产价格势必会随之增长，在这种情况下，为了更好地遏制我国房价的快速增长，我国开始不断地调整城市土地的供给结构，同时要求房地产行业在申报住宅用地的同时，其廉租房、经济适用房、中低价位普通商品房、中小套型等不能低于70%，尤其对于一线城市而言，要更加严格控制土地供给结构。

2.2价格法律制度

为了更好地控制我国房地产价格的过速增长，有效保证房地产行业平稳健康发展，有效维护我国居民的住房权益，减轻我国居民住房压力，根据《价格法》，我国在由房地产市场决定房地产价格的同时，通过具体宏观调控的方式，来更好地稳定房价。我国政府确定了由相关价格主管部门来限定一定的房屋价格范围，以及价格浮动的具体程度。我国发展速度较快的城市和地区，尤其是一线城市，其房地产价格现已高出了国际标准，因此，通过国家宏观调控及法律手段来有效遏制房价的过速增长，是顺应社会发展需要的。

2.3金融法律制度

虽然伴随着社会经济的发展，我国居民生活水平有了很大程度的提高，但是，我国社会生产力仍然处于欠发达阶段，人们的收入通常不是很高，而房屋的购置所需要的资金一般都比较庞大，人们想要购置房地产，通常是进行贷款。针对房地产而言，我国有商业性贷款以及政策性贷款，所谓政策性贷款就是为了更好地对房地产产业进行调控而进行的贷款，一般有住房公积金贷款、经济适用房建设贷款等，而商业贷款则是一般情况下通过银行进行借贷的贷款方式。房地产价格的高低与银行放贷程度有明显的关系，当银行放宽借贷条件的时候，房地产买卖就能更简单地完成，从而使得房地产能够出现频繁的买卖，同时资金回流到房地产市场，就会使其更为快速地发展；而当银行严格控制放贷条件的时候，房屋购置就会出现一定程度地减少，那么也就会导致房地产价格的降低。

2.4税收制度

税收制度是我国政府利用其职权调节财政收入的分配活动，在这种条件下，针对房地产行业，我国制定了一系列与其相关的税收制度，从土地使用税到房屋买卖的契税等，在一定程度上，更好地遏制了由于投机性及投资性购房的出现，在一定程度上有效地调节了房地产市场的供求关系。

2.5市场管理法律制度

为了更好地控制房地产市场的发展，按照我国《反垄断法》《反不正当竞争法》《消费者权益保护法》《产品质量法》等相关规定，有效地保护了在房屋买卖过程中，消费者被动出钱的局面，有效地保障了消费者的切身利益。同时，为了更好地维护房地产价格的稳定，我国颁布了房屋限购条例，规定一般情况下，每人最多只能拥有两套房子，而当超过的时候，银行不允许进行借贷等，同时在购买第二套房的同时增加其契税基准；为了保障经济条件困难的居民有住房权力，我国政府专门建设保障性住房，解决了家庭条件困难的用户的住房问题，也有效降低了房地产市场的需求数量。

参考文献：

[1]许雷.我国房地产市场泡沫产生及解决措施[J].科技创业月刊，2011（4）.

[2]侯欣佳.房地产价格泡沫与货币政策調控[J].中国市场，2016（47）.