营改增对房地产税收的影响及其税收筹划分析

中海地产（青岛）投资开发有限公司 孙孝刚

营改增对房地产税收的影响及其税收筹划分析

中海地产（青岛）投资开发有限公司 孙孝刚

伴随社会主义市场经济与科学技术的飞速发展，我国颁布的“营改增”政策得到进一步推广。“营改增”对当前房地产行业带来了较为显著的影响。和营改增实行之前进行比较，营改增后的房地产企业税负得到显著升高。也就是说，营改增后对房地产企业造成影响的主要原因就是增值税税率和采购成本金额占据总收入的比例。以下主要是对我国营改增对房地产税收所产生的影响进行的研究与探讨，并对其税收筹划展开了合理化分析与阐述。

营改增 房地产税收 税收筹划

最近几年来，随着国民经济的快速发展，现代化信息技术的不断进步，“营改增”税收改革工作在全国范围内开展而来，并迅速得到普及与深入。伴随国家对房地产企业的税收调控作用不断增强，房地产企业“营改增”工作刻不容缓，并积极采取有效的应对措施，只有这样才能适应时代的发展。总而言之，“营改增”税收改革政策对于房地产企业税收最重要的影响就在于房地产和生产成本两部分的税负项目，这就需要不断对成产成本进行优化，为推动企业经济取得进一步发展。

一、营改增对房地产税收的影响

(一)营改增对建造成本带来的多元化影响

影响房地产开发的因素是多种多样的，其中对其造成直接影响的就属建筑业，它作为房地产的合作伙伴，其适用11%的增值税税率，而在原则上却适用增值税为一般的计税方式。然而，当建筑行业实施“营改增”以后，却因为建筑材料来源方式多、种类复杂以及施工企业提供的劳务服务过于复杂等，加大了建筑业的实际税负，从而直接扩大了建筑成本。但假设将建筑安装企业改为缴纳增值税的话，那其他相关企业则会在采购材料方面取得增值税专用发票，这在一定程度上可以弥补上游供货商偷税漏洞。

(二)营改增对税负造成的影响

在实行“营改增”以后，其有助于进一步延续增值税的抵扣链条，其目的就是为避免重复征税，减少产品的资金投入，从而使得房地产企业降低税负。现阶段，我国房地产行业大多数都是实施的营业税与土地增值税双重征收制。可从价税关系上来看，营业税与土地增值税都属于价内税的相关范畴，也就是说实施价内税会加重房地产行业的税款。通过研究调查可知，大部分原因是因为价内税的形式过于单一，没有引起人们过多的注意，反倒是加大了税收。又因为价税结构极为简单，从而加大了税收，这势必会影响到多种产品的价格，加剧了市场的竞争。另外，由于征收价内税的特殊定价制，甚至还有可能会出现重复征收现象。而作为其他价税的增值税，其数额会超过实际数额，而且还会使课税数额受到干扰，严重影响到计算结果的准确性。总的来说，发生变化的计税方式不会直接对增值税产生不利影响。

(三)有效推动房地产资源的优化升级

房地产企业的转型升级是指从单一的住宅地产格局逐步向其他相关行业扩展，且在其所从事房地产行业中，在加快房地产升级的同时，还能投资于物业、零售商业、工业地产等多方面，这是因为多种混合式相结合结构能够增强抵御市场风险的能力。从短期来看，就需要对房地产开发贷款进行严格控制，因为这是企业启动多元化融资渠道的重要组成部分，同样也是以往房地产金融产品迅速增长的主要原因。反之，以长远的视觉角度来看，房地产行业的多元化，会加剧企业资产和负债结构发生显著变化，这就意味着一次性的资金支出还需要通过房地产金融产品来应付，否则就会限制房地产资源的优化配置。

二、营改增对房地产企业税收筹划的相关应对措施

(一)制定开发成本税收筹划方案

房地产企业在开发过程中需要花费大量的时间，又因为其特殊性与复杂性，所以相对应的也会花费大量的资金。假如在工程的具体施工过程中，对每个环节都提前做好精密的筹划，将成本做好预算，就会起到降低房地产企业成本的作用。与此同时，因为“营改增”是对增值税进行扣除，所以说，如果房地产企业在工程建设期间就将这些成本最大化的摊开，就可对增值税展开平均抵消，以便减少税负。房地产企业的税收对房地产效益会产生较大的影响，税负的增加会加大房地产企业的成本，因而就需要做好合理科学的筹划。

(二)加强对“营改增”制的学习，全面推动进项管理建设

“营改增”在房地产行业初步试点阶段，主要目的就是为在其它各个领域都能起到降低企业税负的作用，也就是说房地产企业必须高度重视“营改增”制，并对工作人员进行专业化的培训，促使员工对“营改增”有一个初步的认识，并认真学习其对应的规则，让其都参与到“营改增”的具体实施过程中。“营改增”这一新政策是企业在纳税时对增值税进行扣除的过程，故房地产企业必须对增值税展开严格的管理。比如，增值税的发票通常都是由供货商提供的，因而在采购之前必须要清楚了解供货商是哪一种纳税人，只有确认供货商是一般纳税人后才能再进行合作，这样做可以最大限度的抵扣进项，也会相应的减少房地产企业的税收。

(三)加强对工作人员的培养

房地产企业在实施“营改增”政策的过程中，相对应的管理人员必须建立健全企业的管理制度，并重点对税收管理工作中的注意事项制定出考核标准，为更好的适应现代化社会的发展，并进一步提高企业的整体形象，以及管理水平。另外，房地产企业必须高度重视纳税环节中的全部凭证，为确保核算结果的精确性，进而提高企业所具备的合法性，保证其对应的纳税活动可以顺利开展，最终提高企业的经济效益。具体的实施步骤如下：首先，可以定期组织税务工作人员开展规范化的教育活动，为提高他们的专业化水平，增强其专业技能；其次，不定期对管理人员与税务工作人员进行考核，考核不通过者必须进行专业化的培训，直到考核通过；反之考核通过者就可以获得相应的奖励，比如提高福利待遇、提高奖金等，为调动全体职员的工作积极性，增强其自信心，为保证企业纳税人的合理权益，从而促进房地产企业又好又快发展。

三、结束语

综上所述，营改增相当于对我国经济制度的改革，不光是机遇更是挑战，所以房地产企业必须紧紧抓住这次改革的契机，在最短时间内完成企业税务的调整工作。这对于每个房地产单位而言，只有熟悉掌握营改增的政策，并深入分析相对应政策，才会完成通过最少改革成本获取最大利润的目标，制定出和房地产企业实际情况相符合的税收筹划方案，并依照上述方案合理科学的安排整个采购流程，从而达到降低房地产企业税负的目的，最终顺利实现企业的转型。

[1]王玥菡.浅析营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策[J].财经界(学术版),2016（07）：335-336

[2]戚兴国.营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策分析[J].财经界(学术版),2016（06）：325+327

[3]陶丽.浅析营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策[J].现代国企研究,2016（06）：125