我国商业地产行业会计核算面临的问题与改进措施

摘 要：商业地产开发行业的日益繁荣为我国经济高速发展起到了重要的推动作用，而经济水平的不断提升也为该行业带来了更大的发展契机。然而商业地产的经营本身具有一定特殊性，新会计准则发布实施后，该行业的会计核算程序必然面临更高的要求。本文立足于我国商业地产行业的会计核算现状，针对其会计核算工作面临的问题进行简要分析，并提出了规范其发展的相关对策。

关键字：商业地产；发展现状；会计核算；问题；改进措施

一、商业地产行业发展现状及其会计核算意义

商业地产行业是我国国民经济的支柱，与我们每个人都息息相关，它是改善人民生活，增强国民经济实力的重要产业。目前我国商业地产行业正处在向规范化、规模化、品牌化运作模式转型时期，伴随着现代经济的快速发展，该行业迎来了巨大商机，但“房价升温”也由此得到了社会的广范关注。为了抑制房价的不断上涨，政府对商业地产行业逐步调控，大大降低了该行业的利润。为在商业地产市场上占有一席之位，企业竞争也变得愈演愈烈。会计核算工作的严格实施对于商业地产开发行业来说具有重要意义，作为企业管理的重要环节之一，它通过对企业的日常经营活动进行财务核算，反映企业在一定阶段的经营现状，从而能够更好地为管理者做决策提供依据。如果不能形成一个有效的会计核算体系，势必会增加商业地产行业的运营成本，甚至会引发企业的财务危机，在当下的激烈竞争中被淘汰出局。虽然我国各商业地产开发企业几乎都设置了专门的会计核算部门，但由于该行业本身具有开发周期长、资金投入量大、商品价值高等一系列特性，其会计核算仍然面临诸多亟待解决的问题。

二、商业地产行业会计核算存在的问题

1.会计科目设置不完全合理

一个商业地产项目的开发实施，通常要涉及到多种程序，也就要应用多个会计科目进行财务核算。由于商业地产开发往往耗资巨大，商品价值高，为使项目建造过程中，各环节的财务状况体现的更加直观、明细，就必须使得科目的设置和实际物资支出或所得收入情况具有较高的吻合度。纵观我国现行的会计核算制度，虽然规定了许多科目设定标准，但是专门针对商业地产行业的会计核算准则却并不存在，也就导致有时难以找到一个最佳科目来表达，许多不同种类的應用都笼统对应一个科目，设置上不完全合理。除此之外，我国会计记账的一贯方法是要对所有的账簿，在年终结旧账，年前建新帐，而这样的规定并不能完全适合于商业地产行业。商业地产项目从开发到竣工验收直至用户确认付款等最终环节往往历时较长，正式交付完成之前均为“在建工程”，所以成本的结转期应当是以开发项目的建设周期为准较为合理。这就与前述的传统会计记账方法不相符，导致一个开发项目的工程建设情况要记在多本账簿上，无疑增加了会计人员的工作负担，管理者查账进行决策也变得不方便。

2.收入确认较为复杂

根据我国《企业会计准则--收入》规定的条例，一项收入确认的核心条件在于风险和报酬是否进行了实质性转移。这在理论上看似合理可行，但在实际应用中却相当复杂，难以辨别，尤其是对于商业地产这种行业，一个项目从开发到完成要经过取得工商部门的销售许可证、与买方签订购房合同、招投标购买大量物料、工队长时间建筑施工、竣工验收交付买方确认、收款并进行产权过户等等程序，环节多、手续繁琐，且主要采取预售和分期付款两种方式，究竟何时何环节真正将风险与报酬完全转移给买方，这判断起来相当复杂。买方有时虽然已经能够居住使用房屋，但由于并未完成全款的支付，因此包括风险与报酬在内的所有权并未当即完全转移给住户，仍归企业所有，这时就不应立即确认销售收入。而有的房屋以出租或售后回租等形式对外租售，取得的款项是否应该确认为当下收入？实际处理中对这一标准的运用比较混乱，这必然要求会计人员具有较高的职业判断能力。

3.风险披露缺乏透明度

商业地产行业由于自身的多种特殊性，势必会面临较高的风险，包括国家土地政策和购房政策的变更、项目斥巨资引起公司内部的财务危机、豆腐渣工程带来的房屋质量风险等等。这就要求每一个商业地产开发企业要能够事先对自己将要面临的风险进行准确的评估与披露，并适时将信息反馈给会计核算部门，以助于管理者及时调整决策或制定新的方案，将损失降到最小，否则最终的会计核算结果就会失真，准确性大打折扣。提取质量保证金是防范风险发生的有效手段，中国证监会允许商业地产开发企业提取质量保证金并要求披露其核算方法，但并没有具体的条目约束，有的企业便因此投机取巧，对于质量保证金的披露程度极低或仅披露抵押贷款风险，导致对外界风险披露的透明度缺失，不利于消费者的选择判断和外部企业的投资决策。若未能及时将风险信息传递给本公司相关会计部门，也不利于公司内部的会计核算。

三、商业地产行业会计核算问题的改进措施

1.改进会计科目的设置

每一个经营商业地产的企业，建造过程中所涉及的开发项目多少以及公司自身的规模大小等情况都不尽相同，因此涉及的会计科目种类不一。尽管国内尚未统一该行业的会计核算准则，但是各企业应该根据自己的内部需求灵活应用。例如企业投入资金开发新项目时，涉及的费用支出就可以直接计入开发成本费用，尽量在新会计准则的要求下，找到最贴切的会计科目，做到清晰对应。另外，为了简化账簿记账程序，提高会计核算效率，实务会计应用中，应尽量使得一个项目从开发到完工的所有程序涉及的财务信息都集中体现。传统会计记账方法导致账项不能连续记载，为了改变这种情况，可以按照不同的核算对象设立不同的成本卡片进行装订，作为开发成本明细台账，到每年末只需要把本年度已竣工结转的项目建案归档，这就大大提高了会计人员的工作效率，同时更加清晰明了。

2.完善对商业地产企业收入的核算

商业地产企业确认销售收入应当遵循一定的标准，符合专业标准是确认收入的首要条件。专业标准即我国的会计核算制度中提出的四个要素：商品的主要风险和报酬已经转移、无法对已出售的商品进行控制、相关利益很可能流入企业、相关收入以及成本能够可靠的计量。其次也要符合一定的法律标准，即房产的售让必须经过正当透明的程序，一切环节须在我国法律约束的范围内进行，违法进行的交易均为无效。例如企业利用某空地私自建造完成出售的房屋，即使取得了相关的报酬，转移了相关的风险至买方，但由于企业并不实际拥有该空地的土地使用权，因此属于违法建造，这时销售房屋所得款项就不能确认为企业的收入。对于按售后回租、售后回购等促销方式达成的交易，必须判断其真正的交易实质，然后按照实质重于形式的原则进行核算，确认是否计入企业收入。

3.提高风险信息披露的透明度

风险披露对于商业地产开发企业的财务核算至关重要，它表明了一个企业有可能会面临的风险损失，是制定方案或研究解决措施的基础资料，理应得到重视。由于商业地产开发企业的项目建设周期长、投资大，因此都应当事先提取一定程度的保证金和风险准备金。尽管国家只规定了提取的最低标准，但是企业为了后期的良好运作，应结合项目实际提取或更高数额、更长期限的保证金和风险准备金，计入当期的成本项目，作为单独科目进行核算，以提高企业抵御外界风险的能力，并将风险状况及时传递给公司内部会计核算人员和外部信息使用者，保证其透明度和准确性，以树立良好的声誉和企业形象。财务报告中披露的风险也不应仅仅局限于抵押贷款风险，应尽可能全面的呈现，包括各种开发风险和筹资风险，都要进行强调和说明，为企业的发展提供更加可靠的会计信息和数据分析。

参考文献：

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作者简介：齐妙（1996- ），女，陕西西安人，安徽财经大学在读本科生，研究方向：会计学、国际经济与贸易