物权法下宅基地使用权的转让

摘 要 宅基地使用权具有用益物权的法律属性，物权法对宅基地使用权具有法律规范作用。在实际运作中，物权法在宅基地使用权的转让方面还存在一定问题。本文对宅基地使用权的含义及法律特征进行了简要概述，并对物权法下宅基地的使用权进行解读，提出强化立法对宅基地使用权转让的规范作用、物权法下允许宅基地使用权的自由转让、缩小城乡间经济结构的差距的措施来构建合理的宅基地使用权流转制度，旨在维护农民的合法权益。

关键词 物权法 宅基地使用权 转让 制度

作者简介：杨瑾，河北三和时代律师事务所，律师，研究方向：公司法、合同法、物权法等。

中图分类号：D923.2 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.03.136

宅基地是农民的重要财产，与其切身利益密不可分。在国家住房制度不断完善和改革的背景下，多数房产与其对应的土地使用权在市场上开始进行自由交易。受法律条款的限制，宅基地使用权目前还无法在交易市场中进行转让。由于农村人口不断向城市聚集，城乡居民交流密切，农民进城购房以及城市居民下乡购房的现象时有发生，因此，传统限制宅基地使用权转让的制度难以满足当前的市场需求。其不仅限制了农民的融资方式，不利于市场经济的有序发展，也与中国当前的社会结构不适应。本文通过法律途径，对物权法下宅基地使用权的转让问题展开研究，旨在改革传统的城乡二元结构，促进国民经济的全面发展，构建社会主义和谐社会。

一、宅基地使用权的概述

宅基地使用权的含义为农村居民依法享有其集体所有土地上建造自有房屋并占有和使用的权利。宅基地使用权包括农村及城镇宅基地使用权两种。其中农村宅基地使用权的主体是农村集体经济的成员及具备相应条件的城镇居民。城镇宅基地使用权的主体是具有城镇私房所有权及因条件允许可在城镇建房的居民。部分学者认为宅基地使用权的性质实为土地使用权，因将农村宅基地使用权相关制度纳入土地使用权制度中，进而无需单独设立宅基地使用权的相关法律条款。也有部分学者认为土地使用权具有等价交换的特质，而宅基地使用权具有用益物权的法律属性，其经济利益与农民的切实利益紧密联系在一起，将用益物权的法律属性作为交易对象进行自由转让存在一定弊端。宅基地使用权作为我国农民群体的基本生活组成部分，应该与土地使用权区分开来，通过物权法的规范规定，使其具备明确的用益物权。

宅基地使用权具有用益物权的法律特征。宅基地使用权以宪法的形式存在且为集体所有。《土地管理法》对宅基地使用权也做出了相关规定，宅基地使用权的所有权为集体所有，宅基地上建造房屋并使用时享有独占权。受农村土地有限性因素的影响，农村土地归集体所有，但国家有权监督农村集体对土地的使用，并规定宅基地的数量，将宅基地作为一项有限的资源。宅基地使用权的权利属性具有他物权的特征，在我国土地政策的基础上形成的特有制度。宅基地使用权行使权利受限，宅基地使用权不得违背地区乡镇的土地使用整体规划。根据国家《担保法》规定，宅基地使用权属于不得抵押的财产，农民抵押自己的宅基地应承担法律责任。基于国家当前的法律规定，宅基地使用权的获取需要履行相关程序，通过宅基地使用权申请、使用人同意及行政审批方可取得。

二、物权法下宅基地使用权之解读

近年来，物权法通过不断的完善与改革对物权的所有权、基本原则等内容进行了明确的规定，通过法律规范保护了人民的私有财产。其中对宅基地使用权进行了相关规定，明确了宅基地使用权的法律地位，使其与地役权、土地承包经营权处于同等地位。物权法中对宅基地使用权的相关规定完善了我国的法律体系，是历史性的进步。物权法中对宅基地使用权的性质及主要内容進行了相关规定，保证宅基地使用权具有无偿性和福利性等特质。并对其从私人到集体所有。从有偿到无偿的历史变化表示支持。物权法中对宅基地使用权的法律规定旨在通过无偿福利特性达到保护农民合法权益的目的。物权法中对宅基地使用权的获取、转让、权利行使等法律规定存在一定的灵活性。由于我国各省市地区农村政策的差异性，在宅基地使用权的获取。转让、权利行使方面难以作出统一规定，进而只能采取援引立法的方式进行相关规定。以保证宅基地使用权的获取、转让、行使权利等功能根据地方的实际需求享有相关自治权。物权法下对宅基地使用权中变更登记、消灭等规定满足现实要求，并与不动产物权的相关原则实现统一。物权法下的宅基地使用权变更登记制度与不动产登记制度相对接，物权法中虽未对宅基地使用权的变更登记制度进行明确规定，但根据农村社会的现实特征，设立出以登记为生效要件的法律形式。当已登记了宅基地使用权的农民需要办理消灭或转让业务时，应及时进行注销及变更登记。以达到防止产权纠纷，维护民众交易利益的目的。宅基地使用权存在权利叠加和私权处分的因素，通过物权法对宅基地使用权进行明确规定，说明国家高度关注城乡民生问题，以期通过法律手段激发农民的财产保护意识。

三、基于物权法构建合理的宅基地使用权流转制度

（一）强化立法对宅基地使用权转让的规范作用

基于物权法来构建科学合理的宅基地使用权流转制度，通过立法手段来规范宅基地使用权的转让。我国控制和禁止宅基地使用权的转让主要为防止农民通过宅基地建造房屋转让来谋取利益，进而造成社会纠纷，导致混乱的局面发生。本文认为构建合理的宅基地使用权流转制度，对宅基地使用权的转让措施进行明确规范，有效扼制混乱局面的发生。物权法作为我国规范财产关系的基本法律，对宅基地使用权的相关内容未作出明确规定，且相关制度还不完善，只有提高对宅基地使用权的重视程度，制定相应的法律法规才能保证提升农民经济效益的同时促进民生稳定发展。研究宅基地使用权的相关法律法规，发现对其转让的明确条文规定甚少。《土地管理法》中的条例与物权法草案内容相近，对遏制农民过度占用宅基地使用权来牟取利益的条文欠缺，难以起到关键的制约作用。强化立法对宅基地使用权转让的规范作用，需要严格执行申请及审批程序，贯彻落实一户一宅的制度。符合宅基地使用权申请条件的农村居民可向集体申请，由村集体进行公示，公布期满后且无异议者可报至乡镇审核，由县市政府进行审批。农村居民在进行宅基地使用权申请过程中，相关部门需要严格遵守审批程序，审查申请人是否满足宅基地使用权的申请条件。相关部门做好宅基地登记发证工作，满足宅基地使用权规定建造的房屋，市国土资源局应该及时安排登记发证工作，确保发证到户，促使农民的宅基地使用权有法可依。未经合法审批登记的房屋不享有法律保护的权利。为确保农民宅基地使用权的规范性，宅基地建造房屋的使用权进行变更、转让业务时需要进行登记，且保留地籍档案资料，明确宅基地使用权的流向。国家土地监管部门强化立法和执法力度，针对占有宅基地使用权牟取不法利益的农民进行严厉处罚，以起到警示作用。当前，我国农村仍存在批少建多、住房附房扩建等不法现象，由于处罚力度不大，农民对此类不法现象不够重视，进而造成宅基地使用权管理不到位情况频发，对农村宅基地管理处造成负面影响。强化立法对宅基地使用权转让的规范作用，严格执法，完善宅基地使用权的动态巡查制度，切实管理好农民的宅基地使用权，以避免土地违法行为的发生。

（二）物权法下允许宅基地使用权的自由转让

物权法下允许宅基地使用权的自由转让是构建合理的宅基地使用权流转制度的重要内容。根据国家规定，非农建设用地必须为国有的要求将不再适用。我国需要打破对土地一级市场的垄断，构建统一的城乡土地市场，实现城乡土地价格的同等化，通过公正公开的方式转让土地的使用权，进而避免城乡割据形式的发生。宅基地属于农村集体所有的，是农村建设用地不可缺少的组成部分，物权法下允许宅基地使用权的自由转让有利于解决民生利益问题，对促进国民经济的整体发展具有重要意义。基于物权法实现宅基地使用权的自由转让有利于增加农民的经济收入，从立法的层面保障了农民的切实利益。物权法的明确规定也将制约宅基地使用权私下转让现象的发生，通过法律途径避免不必要的法律纠纷。物权法下允许宅基地使用权的自由转让需要纳入宅基地使用权流转制度中，并具有相关的法律属性，才能通过法律手段保障农民的切身利益。原有物权法中的宅基地使用权流转内容还不全面，存在价值取向矛盾，通过立法实现物权法下宅基地使用权的自由转让，需要监管部门的有效监督，和土地规划的有序流转。物权法下允许宅基地使用权的资源转让属于市场化的运作内容，在宅基地使用权流转制度中需要得以明确公示。基于交易安全的考虑，做好相关登记制度，避免宅基地使用权转让期间不必要的法律纠纷。农村社保制度的日益完善是促进宅基地使用权自由流转的基础，政府财政的支持为宅基地使用权自由转让提供了动力支持。充分发挥出宅基地使用权的用益物权属性，最大程度提高农民的财产性收入。

（三）缩小城乡间经济结构的差距

基于物权法构建合理的宅基地使用权流转制度需要高度重视缩小城乡间经济结构差距的问题。只有打破城乡间二元体制的限制，提高农民阶层的社会地位，才能构建一个社会主义和谐社会，实现社会主义市场经济的高速发展。基于国家的户籍制度的改革，农民进城就业和迁移进城居住的条件得以放宽，获得城市户口的难度降低，城乡居民的交流日益密切。但由于城市居民购买农村住宅受限，造成单向流动情况发生，导致农村人才不断流失，进而抑制了农村经济的整体发展。近年来，城市化进程不断加快，农村人口不断向城市集中，只有放宽农民出售农村住宅权限，才能实现城乡经济的协调发展。基于物权法构建合理的宅基地使用权流转制度需要提高对三农问题的重视程度，将农民从土地耕作劳动中解放出来，提高农村土地的价值，才能促进农村经济的发展。建设社会主义新农村，通过物权法实现宅基地使用权的自由转让，允许城市居民到农村购买宅基地并建房居住，形成新型的消费群体，达到带动农村经济文化发展的目的。物权法下宅基地使用权的转让有利于促使城市居民对农民产生正面影响，将先进的技术和充足的资金带到农村，对农村经济全面发展具有积极的促进作用。

四、结语

宅基地使用权的适度转让满足市场经济的客观要求，有利于促进农村经济的全面发展，应该受到国家的广泛关注。宅基地使用权具有用益物权的法律属性，通过物权法构建合理的宅基地使用权流转制度，强化立法对宅基地使用权转让的规范作用，在物权法下允许宅基地使用权的自由转让，达到缩小城乡间经济结构差距的目的。在加快城市化进程的背景下，明确物权法中对宅基地使用权的相关规定，实现土地利益的公平分配，发挥土地制度改革的重要价值。

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