房地产转型升级的路径探索与思考

■ 葛顺明

房地产转型升级的路径探索与思考

■ 葛顺明

当前，我国房地产市场进入转型发展期，转型升级已经成为行业发展主题。但伴随着供给侧结构性改革的步伐加快，房地产业由“黄金时代”进入“白银时代”，房地产行业传统的靠单一土地增值形成的价值链被打破。大力发展绿色建筑，调整优化产业结构，为居民提供宜居宜业、环境优美、服务配套的住房成为房地产业必须面对的现实。

一、优化市场发展结构

一是推进供给侧结构性改革。对公共服务设施难以与项目同步配套到位的，应适当推迟土地供应，待条件成熟后再开发；对已出让、但不适应市场需求的，城乡规划、国土资源等部门可研究制订用途转换方案，通过调整土地用途、规划条件，引导房地产用地转型利用。根据市场情况适度降低商品住宅供应比重，积极支持工业、创业工场、养老养生、文化、体育、旅游、物流、商务以及城市综合体等跨界地产的开发。

二是实施租售并举。把商品房“去库存”与棚户区、城中村、城边村改造相结合，提高货币化安置比重，积极引导被安置居民选购适宜的商品房。提高公共租赁住房租赁补贴发放比重，政府原则上可不再直接投资集中建设公共租赁住房。积极推进以满足新市民住房需求为主的住房体制改革，建立租售并举的住房制度，促进商品房消费。大力发展住房租赁市场，推动住房租赁规模化、专业化发展。鼓励有条件的房地产开发企业将其持有的存量房源向社会出租，建立开发与租赁一体化的运作模式。鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场房源的提供者。鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。建立租赁市场房源信息平台，规范、管理租赁行为，维护租赁双方的合法权益。

三是完善配套设施。本着均衡布局、方便群众的原则，完善城镇基础教育、医疗卫生、养老服务、文化体育、社区管理等公共服务设施建设规划，将各类设施的配建规模、标准落实到新建住宅小区和棚户区改造项目中，在规划条件和建设条件意见书中予以明确。

四是提升物业服务品质。鼓励大中型开发企业自营物业企业、自管开发项目，为购房业主提供优质延伸服务，强化自身品牌效应。新竣工商品房项目全部实行物业管理，引导保障房小区开展物业管理，实现物业管理全覆盖，切实解决弃管小区居民生活环境较差的问题。充分发挥街道办事处、社区居委会对物业管理的监督指导作用，合力构建和谐社区。积极发展楼宇自控、公用设备、房屋修缮等专业服务；运用局域网、物联网、手机客户端（APP）等现代信息技术，提高物业服务效率；引导物业企业发展代购代办、老人陪护、家政服务等业务，促进物业服务专业化、信息化、多元化。五是规范中介服务。积极引进高端人才或顾问团队，培育发展房地产咨询企业，为开发行业提供房地产市场调研、开发项目可行性研究及策划等专业服务，从源头上增强开发项目的前瞻性、差异性、适应性。大力发展品牌型、规模化、跨区域的房地产估价机构，加强估价师队伍建设，通过抽查、互审等方式提高估价报告质量，为委托人提供优质服务。全面实行房地产经纪机构备案制度，加强经纪人信用管理，依法严肃查处违规售房、“黑中介”等行为。

二、推进住宅产业化

装配式建筑是用预制部品、部件在工地装配而成的建筑，发展装配式建筑是建造方式的重大变革。装配式建筑在行业内来看，就“像生产汽车一样生产房子”“像搭积木一样搭建住房”，目前，装配式建筑主要有板材、骨架、盒子等结构形式。装配式建筑的主要优点是生产效率高，构件质量好，施工速度快，现场湿作业少，受季节性影响小。一般是在固定的工厂预制，也有在工地流动的临时工厂制作。在建设量大，而又相对稳定的地区，采用工厂预制生产的方式，可以取得较好的效果。装配式建筑最大的特点是提高城市现代化建筑水平，更是提高房地产项目绿色建筑的重要保证。

一是鼓励房地产项目大力推进建筑产业化，从土地、规划源头做起，采取有力措施，推广装配式建筑，实施以设计标准化、构件工业化、施工装配化、装修一体化和管理信息化为特征的新型建设方式，实施房地产建筑产业化项目。

二是发展一批利用建筑产业化方式建设的骨干房地产企业，加快形成一批设计施工一体化、结构装修一体化及预制装配式施工工程总承包企业。

三是做好试点示范，典型引路，除加快建筑产业化基地和新型建材基地建设示范外，应加快形成一批房地产建筑产业化示范工程。

三、加快开发企业转型发展

一是加快培育大型房地产企业集团。按照“扶大、扶优、扶强”的原则扶持优势企业，加快培育知名企业、品牌企业，组建大型企业集团，向专业化、规模化、品牌化方向发展，推动骨干开发企业与物业企业、中介企业建立长期合作关系。引导开发、物业、中介骨干企业开展技术创新、产品创新、管理创新，积极参与全省房地产市场竞争，增强核心竞争力。

二是推动房地产开发企业、建筑施工企业战略协作。鼓励开发企业与骨干建筑施工企业结成战略合作伙伴，携手开拓市场，进行深度合作，提前介入开发项目，对结构体系、部品选择、技术应用等予以全面优化，缩短工期，降低成本，进一步保证项目质量、安全和使用功能，提高综合效益。

三是积极组建住宅产业联盟。以大型骨干开发企业为龙头，以建筑设计、技术研发、建筑施工、装饰装修、部品生产、物业服务等企业和科研单位为依托，组建住宅产业联盟，着力增强技术集成和产品研发能力，发挥住宅产业纵向一体化集聚效应。

四、大力发展功能地产

尊重市场主体选择，统筹控制、合理确定商业地产比例，按照“盘活一批、提升一批、建设一批”的工作重点，按照扶强限弱的原则，合理优化房地产市场发展结构，对房地产开发企业实行信用评价等级差别化管理，引导企业参与高端地产和城市综合体开发建设。加快推进特色楼宇建设，集中培育扶持一批特色楼宇，满足不同层次市场需求，实现房地产开发与产业发展、城市功能紧密结合。对新建商品住房项目，优先发展低密度、功能齐、配套全的高品质住宅，满足改善性住房需求。引导高端房地产业项目发展，按照“分类指导、因地施策”的原则，加快高端服务、居家养老、文体产业等高端项目的发展，避免同质化竞争。

五、强化合理调控

地方政府应合理确定开发总量、用地供应量、项目布局和供应结构，提出3～5年的开发项目，纳入开发项目库和年度开发计划，作为土地出让的依据，防止商品房阶段性、局部性供应过剩。注重防范市场风险，强化商品房预售资金管理，及时发布正确的房地产信息，引导理性消费，维护市场稳定。全面实行房地产交易信息日报制度，定期研究分析房地产运行情况，因地制宜、因时制宜，对症施策、准确调控、合理引导。把优先消化过量库存放在更加重要位置，逐步将市场调整到供求基本平衡的状态。

六、加强供地管理

按照住建部、国土资源部下发的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作通知》的要求，对去化周期超过36个月的，应停止供地；对去化周期超过18个月的，应减少供地；对去化周期在6～12个月的，应增加供地；去化周期6个月以下的不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。在房地产开发用地出让前，由国土资源、规划、住房城乡建设等部门共同制定拟供地出让方案。严格落实房地产开发项目建设条件意见书制度，住房城乡建设部门应会同有关部门对开发项目的建设周期、基础和公用设施配套、住宅产业化技术应用等提出明确要求，作为拟出让地块的出让条件，并在后期项目建设过程中强化监督落实。

七、优化服务环境

地方政府应优化行政审批，为房地产项目提供便捷高效的贴心服务。进一步清理涉及房地产的不合理收费、押金、监管资金等，优化收费征收模式，缓解企业在项目运作前期的资金压力。定期开展银企对接活动，积极引导商业银行信贷投向，促进银行信贷向房地产企业倾斜。引导金融部门及时根据国家对房地产业政策的调整，对房地产企业合理资金需求予以支持。鼓励金融机构与资质良好、诚信经营的开发企业建立战略合作伙伴，在授信额度、质押融资、债券融资等方面给予支持。支持具备条件的开发企业，拓宽融资渠道，创新融资模式，降低企业融资成本。

（作者单位：江苏省盐城市大丰区住房和城乡建设局）