绿色住宅市场推广系统探讨研究

郝晨宇

摘要：在能源危机和环境污染严重的今天，绿色住宅成为了房地产企业未来的发展趋势，政府对绿色住宅市场的推广势在必行。本文运用系统动力学原理，从市场、技术、经济及政策四个方面，分析了推广绿色住宅的影响因素，采用Vensim PLE软件建立了该系统的因果反馈图，系统流量图，并对江苏省的绿色住宅市场进行了仿真模拟，结果显示江苏省绿色住宅市场在未来几年将有很大的发展空间，伴随着绿色住宅规模的不断扩大，供给和需求均将不断上升。结合模拟结果，提出了绿色住宅市场推广的政策建议，政府应建立长效的激励机制；加强宣传，促进消费者的认知；不同经济发展地区应设置不同程度的奖励措施。

Abstract： In the today's energy crisis and environmental pollution， green house has become the future development trend of the real estate enterprises， and the government is imperative to promote the green housing market. From four aspects such as the market， technology， economy and policy， this paper uses the system dynamics principle， analyzes the impact of the promotion of green residential， uses Vensim PLE software to establish the system of causal feedback， system flow chart， and the simulation of green residential market in Jiangsu province is carried out. The results show that Jiangsu green residential market will have a great development space， supply and demand will continue to rise along with the continuous expansion of the size of the green house in the next few years. Combined with the simulation results， the policy suggestions for the promotion of green housing market were put forward. The government should establish a long-term incentive mechanism， strengthen the propaganda， promote the consumer's cognition. Different economic development areas should be set to different levels of incentives.

关键词：绿色住宅；市场推广；系统动力学

Key words： green residential；market promotion；system dynamics

中图分类号：F293.35 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2017）08-0031-04

0 引言

绿色发展理念是我国经济社会发展的一个基本理念，而发展绿色建筑不仅是转变我国建筑业发展方式所面临的重大问题，也是实现这一理念的重要手段。但由于绿色建筑发展存在外部性，导致市场推广不畅，供应和需求总体偏低，所以需要政府通过各种激励手段推动市场发展。在政府出台的一系列法规和政策措施影响下，我国的绿色建筑得到了较快发展。截至2015年年底，全国累计已评出4071项绿色建筑标识项目，总建筑面积达到4.72亿m2，其中住宅建筑面积为2.92億m2，是公共建筑面积的1.7倍左右[1]，但这与十二五规划目标还相差甚远。另外，地理分布不均也是我国绿色建筑发展的主要问题，其中绿建标识主要集中在华东、华北和华南地区，整个西部地区的绿建标识项目很少。

国外对绿色建筑的研究比较早，在德国、日本、美国、英国及新加坡等都已形成了推动绿色建筑的有效机制。国外对绿色建筑的研究大多集中在技术和经济两个方面，Ayyoob Sharifi，Akito Murayama[2]和 Christopher Luederitz[3]等对评估绿色社区的原则进行了定量的分析，并确定了绿色评价标准的核心方法和关键点。在国内，经济学专家和学者在研究绿色建筑时，大多集中研究绿色技术、绿色建筑评价方法、绿色建筑的经济学属性、绿色建筑发展的制约因素以及绿色建筑的政策研究方面，并形成了一定的研究成果。张静芳运用博弈的研究方法深入研究和分析了我国绿色市场中不同市场主体的利益博弈，提出在我国绿色市场发展不完善及绿色意识缺乏的情况下，由于利益需求的差异，各市场主体都不愿主动承担绿色成本带来的利益损失，导致绿色市场动力不足[4]。金占勇、孙金颖、刘长滨等运用完全信息动态博弈探讨了在绿色住宅开发中政府与开发商之间的关系[5]。

绿色住宅在我国发展才刚刚起步，本文主要通过系统动力学对绿色住宅市场进行仿真模拟，以辅助相关部门政策制定或帮助开发商评估对绿色住宅的开发选择，让我国的绿色住宅市场能更快更好地发展。

1 系统要素

推广绿色建筑是一项巨大的系统工程，影响因素多，且错综复杂。因此，识别和研究影响绿色建筑推广的因素，并分析各因素之间的反馈机制，是首先要解决的问题。而系统动力学是主要研究和处理复杂系统中各要素的反馈机制，通过综合推理、建立模型来发现问题，找出问题的关键[6]。

1.1 市场影响因素

①住宅需求。有需求才有供应的必要，绿色住宅的需求是绿色住宅市场的出发点和归宿。随着我国城市化进程的加快，城市人口快速增加，人口的增长与住宅需求之间的矛盾日渐突出，因此住宅的需求是刚性的，这无疑也影响着绿色住宅的需求。

②住宅供给。房地产开发商的开发意愿是受短期利益所支配的，他们追求的是高回报和短周期。开发绿色住宅会产生经济外性，带来收益的减少，虽然政府对绿色住宅进行了补贴，但仍然很难使外部的经济内部化[7]。开发商对普通住宅和绿色住宅之间的博弈，影响绿色住宅市场的发展。

③住宅销售价格。由于绿色住宅需要新技术、新材料和新的管理方法，导致其成本上升，进而使销售价格上升。绿色住宅销售价格是影响供给的直接因素，是衡量市场上消费者是否愿意接受，是否愿意支付建造成本的增加甚至是溢价支付的尺度。

1.2 技术影响因素

①绿色住宅的增量成本。大多数开发商在投资时，首先会考虑需要花多少钱才能建造一个符合标准的绿色住宅以及它能带来的效益[8]。由于采用了新技术、新材料、新设备使得绿色住宅的建造成本高于普通住宅，一般的，绿色住宅会比普通住宅成本增加5%-15%[9]。只有当绿色住宅与普通住宅的价格差高于其增量成本时，开发商才会考虑开发绿色住宅。

②绿色住宅市场溢价。绿色住宅市场溢价，是在控制住宅其他所有属性相同的情况下，开发商销售绿色住宅时销售价格超过同地段普通住宅的销售价格的部分，也即消费者支付的超过同地段普通住宅的价格[10]。一般来讲，绿色住宅市场溢价在某种程度上反映了市场对绿色住宅的接受程度，开发商从市场溢价中得到增量成本补偿，所以把市场溢价作为系统要素，对开发商的投资决策有很大意义。

1.3 经济影响因素

城市经济的发展决定着人们的收入水平，影响着市场的消费结构。根据调查显示，当家庭月收入在1000元以下的消费者不接受5%的绿色产品的溢价[11]，而家庭月收入在8000元以上的消费者100%购买绿色产品，其购买行为表现出绿色消费者的特征[12]。经济发展水平通常由国内生产总值GDP来表示，消费水平通常由居民人均可支配收入来决定，所以GDP、人均可支配收入也应该是系统考虑的变量。

1.4 政策影响因素

政府干预是弥补市场失灵的有效手段。目前政府在绿色建筑上的奖励主要是财政奖励，对不同级别的绿色建筑给予相应的补贴，2012年财政部和住建部在《关于加快推动我国绿色建筑发展的实施意见》的文中规定，对高星级绿色建筑给予财政奖励，奖励标准：二星级绿色建筑45元/m2，三星级绿色建筑80元/m2[13]。

2 绿色住宅推广系统模型构建

2.1 因果关系图的建立

市场、技术、经济、政策四个子系统之相互影响互为因果。本文从这四个方面选取了相关变量，并结合绿色建筑的系统动力学模型研究结果，应用Vensim PLE软件建立和绘制了系统动力学的因果关系如图1所示。图1中共建立了4条因果反馈回路：

①居民可支配收入→（-）房价收入比→（-）新增住宅需求→（+）住宅需求→（+）新建绿色建筑→（+）绿色建筑宏观经济效益→（+）地区GDP→（+）人均GDP→（+）居民可支配收入。

该反馈链为正，属于增强型，表明居民收入水平越高，绿色住宅的市场的需求就越大。

②商品房价格→（-）溢价率→（-）市场接受程度→（+）新建绿色建筑→（+）绿色建筑宏观经济效益→（+）地区GDP→（+）人均GDP→（+）居民可支配收入→（-）房价收入比→（-）新增住宅需求→（+）住宅需求→（-）供求比→（+）商品房价格。

该反馈链为负，属于平衡型，表明商品房价格越高，绿色住宅的市场溢价就越低，绿色建筑的市场接受程度则越高，从而开发商会更多的开发绿色住宅，促进绿色住宅市场的发展。

③绿色住宅增量成本→（-）成本负担比→（-）新建绿色住宅→（+）市场占有率→（-）绿色住宅增量成本。

該反馈链为负，属于平衡型，表明绿色住宅的增量成本随着绿色住宅的市场占有率的提高会越来越小，绿色住宅规模会越来越大。

④绿色住宅市场溢价→（+）溢价率→（-）市场接受程度→（+）新建绿色住宅→（+）绿色住宅总量→（-）绿色住宅增量成本→（+）绿色住宅市场溢价。

该反馈链为负，属于平衡型，表明绿色住宅市场溢价越低，市场接受程度就越高，开发商会更多地开发绿色住宅，从而促进绿色住宅的发展。

2.2 存量流量图的建立

存量流量图是在因果关系图的基础之上对系统更细致和深入的描述，它不仅能反映系统要素之间的逻辑关系，还能进一步刻画各变量的性质，它是一种结构化的表述，是通过图形来架起定性和定量研究的桥梁。考虑到仿真的可操作性，将因果关系图进行简化处理，忽略了一些次要的、难以量化的因素，绘制的存量流量图如图2。

3 绿色住宅市场推广系统动力学模拟

由于在我国绿色建筑短暂的发展过程中，江苏省最具代表性，本文以江苏省的绿色住宅为研究对象，对江苏省绿色住宅市场系统动力学模型进行仿真模拟。模型构建前提为：①本文模拟运行时间为2008至2020年，时间间隔为1年；②假定2014年至2020年我国房地产市场为正常发展状态，不会出现大的波动；③本文以通常的绿色住宅的溢价率进行模拟，未考虑概念炒作情况。

3.1 模型有效性检验

据计量经济学相关理论，模型的总体仿真应符合的标准为变量的相对误差的绝对值不超过10%，且大部分变量的相对误差的绝对值不大于6%。检验结果如表1。

由表1分析可知，各年度系统输出值和历史实际值的误差都在规定范围之内，所以建立的模型能够客观实际的反映真实情况。

3.2 模拟运行结果分析

①新建绿色住宅和绿色住宅总量变化趋势，如图3。

从图3中可以看出江苏省的绿色住宅总量呈不断上升的趋势。2008年，我国的绿色住宅市场刚刚起步，绿色住宅市场发展缓慢。2012年中央和地方政府出台了相关的激励政策，绿色建筑开发及总量都呈上升趋势。随着体系和制度的完整，到2020年江苏省绿色建筑的数量必定会有很大增加，这说明绿色建筑的发展有很大的空间。

②供给和需求分析，如图4。

从图4可知江苏省绿色住宅的供给总量较为缓慢，而在2014年之后，住宅需求有大幅度上升之势，供求比呈下降趋势，这说明在未来几年内，江苏省住宅需求上升的速度将高于住宅供给的上升速度。

③市场占有率分析，如图5。

从图5中可以看出，在绿色住宅市场发展初期，绿色住宅的溢价率较高，说明在住宅市场上，消费者愿意为购买绿色住宅支付更高的价格，市场接受程度逐渐增加，2012年以后，溢价率下降，表明绿色住宅的额外支付价格降低，消费者购买意愿上升，市场迅速发展，说明了绿色住宅市场的可行性。

④财政补贴调控模拟。

文中政府财政补贴假设为80元/m2，假设政府补贴为0，模拟结果如图6，图7。

从图6图7中可以看出，假设2012年以后政府补贴为0，绿色住宅的市场占有率明显减少，绿色住宅总量也会明显减少，这说明财政补贴可以影响开发商的开发积极性，进一步影响绿色住宅的规模。但是随着时间的推移，补贴前后绿色住宅的市场占有率会趋于相同，说明政府补贴会影响绿色住宅市场的发展速度。

⑤宏观经济调控模拟。

绿色住宅的发展离不开经济的发展，本文将GDP增长率减低0.03，模拟结果如图8。

从图8中可知，降低GDP增长率使得建筑市場总量明显下降，这说明城市宏观经济直接影响绿色住宅市场的发展，这也是绿色住宅地理分布不均的原因。因此，政府要重视地区发展不平衡的现状，针对不同发展水平的地区提供不同的激励政策。

4 总结

从模型仿真的结果看，江苏省绿色住宅市场在未来几年将有很大的发展空间，供给和需求均将不断上升，伴随着绿色住宅规模的不断扩大，人们对绿色住宅的认可度也将有很大提升。由于实现房地产业的绿色化是一个漫长的过程，涉及到的利益相关者较多，经济外部性较强，如果没有合理的激励机制，绿色住宅市场的推广工作将很难快速进行。所以，发展绿色住宅市场，需要政府的推动作用，本文提出一下政策建议：①政府应建立长效的激励机制，通过多种手段设立合理的经济杠杆，用较少的财政支出撬动较大的社会效益，充分发挥政府启动器的作用。②加强宣传，促进消费者的认知，树立正确的绿色住宅的观念，可以设立样板房，让消费者亲身体验，防止开发商的恶意炒作。③绿色住宅的发展程度与地区的发展水平密切相关，为了实现绿色住宅的平衡发展，消除地区经济发展不平衡的影响，不同地区的政府可以设置不同程度的奖励措施。

参考文献：

[1]住房和城乡建设部建筑节能与绿色建筑综合信息管理平台.

[2]Ayyoob Sharifi，Akito Murayama. A critical review of seven selected neighborhood sustainability assessment tools [J]. Environmental Impact Assessment Review，2013（38）：73-78.

[3]Christopher Luederitz， Daniel J. Lang ， Henrik Von Wehrden . A systematic review of guiding principles for sustainable urban neighborhood development[J]. Landscape and Urban Planning，2013（118）：40-52.

[4]张静芳.我国绿色市场不同市场主体间的利益博弈困境分析[[D].华中农业大学，2012.

[5]金占勇，孙金颖，刘长滨.基于外部性分析的绿色建筑经济激励政策设计[J].建筑科学，2010，26（6）：57-62.

[6]钟永光，贾晓菩，李旭，等.系统动力学[M].北京：科学出版社，2009.

[7]杨杰，李洪砚，杨丽.面向绿色建筑推广的政府经济激励研究[Jl.山东建筑大学学报，2013，28（4）：298-302.

[8]张巍，吕鹏，王英.影响绿色建筑推广的因素：来自建筑业的实证研究[[J].建筑经济，2008（2）：26-30.

[9]林敏.绿色建筑开发中多方利益主体行为分析[J].建筑经济，2012（12）：63-66.

[10]中国城市科学研究会.中国绿色建筑[M].中国建筑工业出版社，2013.

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[12]程红，杨荣生.我国绿色消费的特点和构成——首都市场绿色消费调查的启示[J].消费经济2001（4）：9-10.

[13]财建[2012]167号.关于加快推动我国绿色建筑发展的实施意见[S].北京：财政部，住房城乡建设部，2012.