城市社区商业贸易开发研究

蒋文

摘 要：本文研究了城市社区商业贸易开发方面的问题，介绍市场调研、城市社区商业规划方面的内容。

关键词：社区；商业；贸易

社区商业主要配置居民日常生活消费必需的商业以及生活服务业，服务对象主要是当地的居民。对于这些消费者来说，最大的要求，就是考虑供应方便，能节约购买时间。在当前乃至今后一个时期，我国的消费者在衣、食、住、行占用的时间较多的情况下，不需要或者没有能力直接从一、二线商业点群中购买经常必需的商品。采购方便且节省时间，是三级商业点群的优势，这一优势决定了社区商业存在的重要价值。

社区商业具有和消费者联系的直接性。社区商业中的商业网点经常地、大量地为消费者提供生活必需品和劳务服务，如果网点设置不当，必然会给居民住宅的消费者带来购买的不便或服务缺项，进而引发消费者的不满和抱怨。这种情况一旦出现，不但商业受损，而且影响社会的安定，影响生产和生活，甚至还会给交通、社会治安的治理等带来诸多的负担。因此，搞好社区商业的开发是至关重要的。

1 市场调研

市场调研是社区商业开发计划是否可行的首要步骤，开发商在从事开发前，首先应确认并评估市场的需求，以期掌握未来可能的商品组合和服务种类。

市场调研不仅可以有效提醒开发者和投资者应注意的开发风险、投资效益及市场上消费者对商业项目的需求程度，同时也为开发商提供了一份对商业项目的主要承租人、政府机关、金融机构的投资参考资料。此外，依据市场调研的评估结果确定社区商业开发项目的业态组合，并且，市场调研的结果将对社区商业开发的定位、规模、成本等产生重要的影响。

一般而言，社区商业开发市场调研包括三个部分：宏观环境市场调研、微观环境市场调研及消费者消费行为调研。宏观环境市场调研包括经济环境分析、产业结构情况、全社会消费品零售情况、居民的人均可支配收入、城市发展规划研究等，微观环境市场调研包括区域零售业结构、区域商铺分布及经营状况的市场调查和分析、区域未来社区商业供应量分析等，消费者消费行为调研包括消费者的人口结构、家庭户数构成、收入水平、消费水平、购买行为及选择的交通出行方式等的定量和定性研究。

2 城市社区商业的规划

对社区商业进行合理科学的规划是正确组织商品流通的前提。每个商业网点的地理位置、服务范围是否适当，不仅会影响消费地区正常的供应和服务，而且会直接影响商业的作用。因此，商业网点的配置：一方面对外要有利于商品流通，最大限度地方便消费者；另一方面对内要讲究经济效益，保证配置的网点足以盈利。社区商业的规划要根据居民生活需要，科学规划和合理确定各类零售网点的数量结构、业态类型和空间布局等。

2.1 规划原则

（1）与城市总体规划相匹配，区内与区外相结合

规划是城市商业开发和建设管理的基本手段，也是城市总体规划的专项体现。社区商业的开发建设是城市商业开发和建设的重要内容，社区商业的规划必须体现城市总体规划的要求，社区商业模式应与城市社会系统、规划布局等相匹配。

社区商业是为社区居民配置的商业，是一个相对独立的供应和服务系统。但是，居民住宅区以外客观存在着一、二类商业、服务业网点群与区内住宅距离的远近，交通的方便与否，对区内的网点影响程度不同。距离近或交通方便足以使消费者出行到区外购买部分日常生活必需品，则区内的网点配置从种类和规模上应相应调减，反之则需要相应增加配置。另外，独立地段居民住宅区的消费者由于出行不便，到区外购物成本高，则应相应增加社区商业的配置。

（2）以人为本，便民宜居

社区商业规划必须坚持以人为本，要以最大程度方便广大居民生活、工作、游憩和出行为出发点。利民便民，是社区商业规划的基本原则。

科学规划、设计合理的社区商业是实现宜居社区的重要基础设施。社区商业要以人为本，体现宜居，应当具备便利、安全、不扰民的要求。社区商业提供的是居民日常生活消费的解决方案，满足居民高频度、日常性、必需品的消费，因此，便利是必备要求。新建社区要按一定的比例（一般为5%一7%）預留商业面积，居民购物出行距离以不超过1000米为宜，居民家门步行5分钟可到达便利店、步行10分钟可到达超市和餐饮店、骑车15分钟可到达购物中心，可积极发展社区电子商务，通过网络或电话订货、上门送货等形式服务社区消费者。安全则体现在两个方面：一是经营的商品、提供的服务是安全的，二是商业设施环境应当是安全的。社区商业的设计规划中后一点往往被忽视，应重视人车分流的规划，人性化的安全设计等商业设施环境安全问题。

2.2 规划设计

（1）规模规划

社区的规模和位置在很大程度上决定着社区商业的规模。在开发社区商业时，开发量和承载量的比例是一个非常关键且较难把握的问题，若社区商业的经营不能实现投资价值的增值或利润尚不能抵租，那么这样的社区商业对于投资者而言是不具备投资价值的。如果社区地处城市边缘，整个区域处于建设中，配套尚不完善，其商业的开发定位在一定程度上要辐射邻近区域，但其规模又不能太大，否则其经营压力就会转嫁到开发企业身上。如果地处繁华街巷，商业分布往往沿街展丌，具有外向型特征，在一定程度上就成为城市商业街的一部分。一般来讲，建筑规模超过60万平米的项目中，商业建筑总面积15000平方米左右；建筑面积在10万平方米以下且周边商业配套较齐全的项目，商业建筑总面积在1000平方米就可以满足。

（2）业态组合规划

社区商业业态组合规划应在注重更好的为社区居民服务全面便捷的同时，也必须考虑社区商业的经营赢利的目的性。由于消费市场的容量决定了社区商业的规模和其引入业态的种类，因此，首先精准把握当地社区居民收入水平和消费需求程度是社区商业业态组合规划的前提。

尽管不同类型社区的商业规模和结构存在较大的差异性，但是，社区商业业态配置规划具备一定的规律性。社区商业业态组合规划分为必备性业念和指导性业态。必备性业态是指满足居民日常基本生活需求的消费，主要包括连锁超市、便利店、菜场、大众化餐饮、药店、理发店、洗衣店、书报亭和维修回收点等；指导性业态是指满足居民多样化、个性化生活的消费，主要包括购物中心、品牌专卖店、咖啡馆、酒吧、中西餐厅、花店、面包房、美容美发店、健身房等。根据当地社区居民收入水平和消费需求，社区商业业态服务可从品牌引入、商品陈列、服务方式等多方面入手，将房屋中介、保洁保绿、维修回收、托幼护老、洗染彩扩等引入社区。另外，还可进一步拓宽社区的服务范围，为民政、劳动、卫生、体育、街道等部门主办的法律、就业、医疗咨询、各种服务技能培训、全民健身、公益事业和社会福利事业等提供活动场所，设立宣传栏，使社区同时成为社区文化建设的有效载体。

商业专家们在经过对国内外一些成功的购物中心进行研究之后，得出一个被众多商业专家广泛认同的标准——52：30：18，即商业：娱乐：餐饮=52：30：18，称之为商业黄金分割定律。

虽然这个定律得到了很多商业专家的肯定，然而在运用时，商业地产开发商们会发现这个标准执行起来非常困难。比如商业地产开发商普遍觉得娱乐面积过大。在中国，由于与购物中心相配套环节中的娱乐产业链远未成熟，娱乐投入成为一种负利润，即娱乐完全是开发商为了满足经营功能而做出的一种配套投资。由于娱乐的投入较大，经营管理难度高，回收周期长，而且经济效益远不如商铺收租，所以商业地产开发商肯定希望娱乐的面积越小越好。

参考文献

[1]侯钧生，陈钟林.发达国家与地区社区发展经验[M].北京：机械工业出版社，2006

[2]谢芳.美国社区[M].北京：中国社会出版社，2003