新常态下我国房地产助力经济转型路径研究

肖楠

摘 要：“新常态” 概念于2014年5月由习近平主席在河南考察时首次提出。习近平主席指出中国已经进入“新常态”发展时期：经济增长转向中高速，产业结构逐步优化升级，创新逐步取代要素与资本成为主要经济发展驱动因素。房地产行业作为关乎国计民生的基础性行业，是国家经济系统中的重要组成部分，与国民经济发展状况息息相关。因而，“新常态”时期房地产行业调整对促进国民经济转型具有重要作用。本文旨在基于新常态经济发展特点及房地产行业现状探讨房地产助力经济转型路径。

关键词：房地产；新常态；经济转型

中国经济自改革开放后经历了近30多年的高速增长，在国内外多重因素的作用下，已从高速增长阶段过渡至中低速增长阶段，据国家统计局相关数据2015年我国GDP增速跌破7%，仅为6.9%。李建波指出新常态是告别传统粗放式经济增长方式，以更高效率和质量保证经济长期平稳健康发展；李佐军认为仍需5至10年中国才会完全进入新常态时期，目前仍处于过渡期。因而，加快转变经济发展方式，推动产业结构优化升级是促进当前经济转型的重要举措。房地产业作为基础性、先导性的产业，不仅客观反映国家经济形势，其行业发展状况对国民经济具有直接影响。新常态时期加快房地产业转型升级是推动国民经济结构优化、国民经济质量提升的重要手段。

1 新常态下我国房地产经济转型的意义

1.1 优化产业结构，提升经济发展质量

房地产行业作为长期推动国民经济增长的支柱型产业，具有产业链条长，行业影响广的特点。房地产产业链包括作为土地供应者的地方政府，建筑提供者的各建筑公司和施工队，中间服务提供者的设计院、房屋中介、质检、房产销售中心等。房地产直接和间接相关行业超60个，包括建材领域的水泥、钢铁，消费品领域的家居、家电，服务领域的银行、餐饮等。房地产行业的广泛关联性使其转型会直接或间接带动相关产业变化，从而对优化相关产业结构、提升经济发展质量具有重要推动作用。

1.2 完善市场经济，保证资本市场健康

清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示，2013年中国居民“住房抵押债务占GDP比例”约为21%，2015年末约为25%，整体水平与南非相当，但房地产企业的融资杆水平过高。如2015年招商蛇口合并上市时发股募集资金118亿元基本全部投入房地产项目，2016年更是豪掷62亿元拿下北京昌平地王。万德数据显示，2015年全年房地产行业有38家企业实施定向增发，募集资金总额约1687亿元。房地产业过高的杠杆率催生房地产投机行为和价格泡沫，增加房地产行业及金融资本市场的风险。促进房地产企业转型升级、去融资杠杆，有助于促进行业稳定和资本市场健康发展。

1.3 回归民生属性，改善人民生活水平

房地产业同时具有经济属性和民生属性。在市场经济中受供需关系影响，按照市场机制生产和销售；为广大人民群众提供基本居住保障，从而维护社会的稳定。但当前资本的过度追捧使得房地产的经济属性被放大，民生属性淡忘，使广大低收入者和中产阶级“望房兴叹”或者不得不成为“房奴”。作为关系国计民生的产业，房地产业在遵循市场机制运作的同时也应顾及民生属性，为贫困群体提供基本生活保障。促进房地产业升级转型，有助于使房价在不偏离经济增长速度的同时为普通百姓所接受，改善人民生活水平，促进持续健康发展。

2 我国房地产发展现状及存在问题

2.1 我国房地产发展现状

中心城市与三四线城市房价差距拉大，出现一、二线城市房价暴涨、万人追捧，三四线城市无人问津的状况。2016年北京通州、上海宝山、广州荔湾“地王”纷纷涌现，将北上广深等一线城市房价推向高位，热门地块房价已达10万元/平米。一线城市房价暴涨固然是因其拥有优质医疗、教育、社会资源，吸引外来人口大量流入，而现房库存和土地库存紧张，供需关系不平衡所致。但房地产开发商为追求高额回报“捂市”、“惜市”，接连造出多个“地王”也是推动房价暴涨的重要原因。反观三四线城市，由于其商品房库存、土地库存充裕，外来人口吸纳能力弱，本地居民居住条件良好对改善住房需求低，使房地产市场低迷，房价存在下行趋势。

房地产行业集中度不断提高。2016年8月据中国工商联房地产商会秘书长钟彬表示房地产行业集中度正逐步提升，房企兼并重组案例会越来越多，2016上半年“百强”房企的销售额集中度已近50%。较地方小型房企，“百强”房企拥有更多的融资渠道，融资成本更低，强大的资金后盾是其发展保障；拥有更多专业精英人才，在行业发展趋势把控、建筑建设、资金运作、房产营销销售等领域效率更高；拥有强大品牌影响力，拿地能力和房产销售市场议价能力更高，因而使行业集中度愈高。未来两三年内，已取得“房地产牌照”的16家央企也将面临整合，行业集中度将会进一步提高。

2.2 我国房地产业存在问题

2.2.1居民住房成本高，削弱内需

1990年至2010年间，我国城镇居民食品消费占比从54%下降为35.7%，农村居民从58.8%下降至41%；但城镇居民居住支出所占比重从7%提升至9.9%，农村居民从17.3%提升至19.1%。不论是城镇居民还是农村居民住房压力显著增加。无论是预备购房者、城市租房群体，高额的房屋购买和租赁价格都会抑制其正常消费，而已购房还贷者不仅会影响即期消费能力，由于还贷其后续消费能力也会受到影响。中国传统的预防性储蓄思想更使广大居民谨慎消费或拒绝消费，抑制内部消费潜力的释放。添置新物、外出就餐、旅行等消费计划的延期或取消，进一步抑制了居民的消费转型升级。

2.2.2资本配置不均，实体经济发展受阻

诺贝尔奖得主Joseph Stiglitz在《Rethinking Capitalism： Economics and Policy for Sustainable and Inclusive Growth》指出虽然过去30年间，全球生产力激增，但“食利阶级”攫取了远超自身生产力的利润，造成社会财富分配不均，而央行的货币政策使得“食利阶级”把财富投入房地产等“非生产性资产”，加剧资产泡沫。我国房地产行业的高利润率使逐利资本更多涌入，实体经济资本出逃，加剧产业分配的不均衡，前些年甚嚣尘上的“温州炒房团”即是这一代表。2016年2月中国出口同比减少25.4%，表明我国制造业与其他国家相比缺乏竞争力。巨大的楼市泡沫推升人工成本、固定資产成本，造成中国实体经济持续走弱，沿海部分城市已经出现大量“用工荒”和工厂倒闭潮。

3 新常态下房地产经济转型路径

3.1 房地产产业链整合

在新常态经济时期，淘汰生产效率低下的房地产企业、整合行业资源是转型的必要举措。人民大学张跃松也认为房地产产业链首先应实现整合，目前产业链中众多资源尚未实现共享，导致重复工作，产业生产效率低下。

在国家宏观调控指导下，房地产企业并购重组速度逐渐加快，行业集中度逐渐提高。2012年房产企业并购案例有154起，并购金额达458亿元；2013年并购案达150起，并购总金额达668亿；2014年并购案例达245件，金额高达1210亿。如中海以310亿元收购中信的住在地产项目，万科129亿收购印力集团96.55%股份，绿地以51.63亿收购协信40%股权等。通过并购重组，生产效率高、资金雄厚的百强房企可获得优质资产和地块，加快产业链整合和战略转型步伐。

3.2 房地产企业多元化发展

随着房地产行业标准建立完善、市场竞争日趋激烈、政府调控力度增大，房企为规避风险，可采用多元化发展战略。将房地产与住宅服务、旅游观光、养老等深度结合。如2015年万科确认转型方向：“三好住宅”+“城市配套服务商”。万科围绕核心业务进军度假物业、服务式公寓、新型商用中心、社区商业等消费体验地产；创业科技园区、物流地产等服务产业地产；物业服务、装修与智能家居等领域。恒大采用非相关多元化业务发展战略，先后涉足民生住宅、文化旅游、农牧、健康、保险、体育行业，旗下拥有建筑设计院、监理公司、物业管理公司，矿泉水、粮油、乳业，国际医院、养老抗衰老公司，人寿、健康、意外伤害险，恒大淘宝足球俱乐部等产业。华侨城推出锦绣中华和欢乐谷项目，涉足主题公园开发和旅游地产。房地产企业多元化发展战略对于分散企业风险，延伸地产行业链条，发掘行业附加价值具有重要意义。

3.3 房地产与金融、互联网深度融合

伴随互联网金融的发展，房地产企业与之深度融合谋求快速增长。早在2014年方兴地产就采用O2O模式在“双11”推出“24小时光盘节”，一天内售出房源4400套，销售额达43亿元；万科联手阿里巴巴，在天猫平台推出“双11”特别活动。目前房地产企业互联网售房已普及开来，不足为奇。而房地产与金融资本的深度融合在2016年的“宝万之争”得到充分体现，可谓房地产业与金融资本业深度融合的前奏。作为资本密集型产业，房地产企业的发展高度依赖资金支持，因而在互联网金融蓬勃发展之时，各房地产强企纷纷谋求融合。绿地集团成立绿地金融公司，涉足理财投资、社交金融、社区金融领域；恒大成立恒大金服公司，涉足理财、保险、体育投资等领域；万科则以入股鹏金所、徽商银行的方式布局金融版图。此外各金融大企也积极涉足房地产业，如平安集团推出“平安不动产”和“平安信托”等联姻地产行业。

4 结束语

综上所述，新常态下房地产企业面对城市热度分化、行业集中度不断增加的现状，积极寻求产业转型是其健康发展的必由之路，在“新常态”时期可以优化产业结构，提升经济增长质量；完善市场经济体制，保证资本市场健康；回归民生属性，改善人民生活水平。谋求房地产产业链整合、房地产企业多元化发展、与互联网金融深入融合或是其产业转型的可取路径，对降低居民住房成本，拉动内需，优化資本配置，助力实体经济发展或有重要意义。

参考文献

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