城市旧住宅区整治改造与规划探析

摘要：城市旧住宅区整治改造工程是一项综合性强、复杂程度高的系统工程，如果单一地使用拆建模式来进行改造，势必会增加成本压力，因此借助科学、有效的改造计划和方法来代替新建是十分必要的。文章首先介绍了旧住宅区整治改造的基本现状，然后对旧住宅区整治改造的必要性和可行性进行了论述，最后对旧住宅区整治改造的要点进行了探讨。

关键词：旧住宅区；整治改造；城市改造；可行性；城市规划 文献标识码：A

中图分类号：TU98 文章编号：1009-2374（2017）01-0188-02 DOI：10.13535/j.cnki.11-4406/n.2017.01.089

老城区因历史沿革旧住宅区星罗棋布，大部分旧住宅区中居住着相对弱势群体，他们非常期盼在经济飞速发展、城市日新月异的今天，让他们的居住生活环境得到较好的改善，共享改革发展的成果，因此旧住宅区整治改造工作得到了居民群众的广泛关注。

1 旧住宅区整治改造的基本现状

随着城市现代化进程的不断推进，城市住宅区衰退问题日益凸显，因此旧住宅区的整治改造会在相当长的一段时间内成为城市发展所关注的重点。目前，旧住宅区的基本现状主要表现为：

1.1 房屋维修管理问题

屋面渗漏严重，隔热板大部分已破损，屋面垃圾成堆；房屋外墙面起壳、剥落、渗水、风化严重；公共楼道门窗结构老化，楼道墙面剥落，小广告随处可见，环境脏、乱、差；南北阳台栏杆铁锈风化，大刀片损坏严重。

1.2 绿化主要问题

品位不高，缺乏有效管理，普遍老化和荒废；花灌木大多生长不良，缺少整枝和修剪，配置不尽合理，病虫害严重；绿化带内杂草丛生，建筑垃圾成堆，现存绿地内的草坪基本已全部毁坏，生态环境较差；小区内景点游园设施损坏严重，小区的健身、休闲场地少，环境差，影响居民日常活动，缺乏文化、休闲、运动亮点。

1.3 配套设施主要问题

值班室不完善，围墙破損严重，大型货车随意出入小区，压坏路面，也给小区居民带来安全隐患；小区内宣传栏、小区标牌、店招门头等规格不一，缺失损坏严重，影响小区整体美观。

1.4 汽车停放主要问题

停车位严重不足，现有停车位无法满足要求，很多车辆停进绿化带或随意停放在道路上，既影响环境，又影响交通，汽车停放成为小区管理的一个难点和矛盾焦点。

1.5 违法建设问题

违法搭建较多，院墙开门较多，突出的是主要道路旁的破墙开门，店外和道路随意设摊，直接影响小区居民出行和整体面貌。

1.6 市政设施主要问题

下水道管网不完善，雨水管道陈旧老化、窨井淤堵严重，部分污水管道不通，老百姓正常生活排水经常受影响；原有的侧平石损坏严重，小区道路破损、狭窄，甚至出现下陷的情况，已不适应现在的交通流量要求；路面经过多次开挖和大型车辆碾压后破损较严重；主支干道路面收水井严重缺失，造成路面积水，影响了居民的生活与出行，也影响了新村的环境。

1.7 环卫设施主要问题

化粪池的规格不一，路面化粪池坑面板和窨井破损严重；部分住宅楼缺少化粪池，连接排污管过长，造成大部分化粪池存在排污不畅，粪水外溢等现象；很多化粪池出口无拦污井。

1.8 公用事业设施主要问题

自来水管网老化，需要更新；居民还在使用瓶装液化气，希望能用上管道燃气，以减轻经济负担；小区内路灯陈旧，损坏缺失严重，楼道内无楼道灯，夜晚光线不足，不利于居民出入与治安安全；楼道信报箱破损、缺失损坏严重，信件、报纸丢失情况时有发生。

以上八个方面的问题给居民生活带来诸多不便，居民群众呼声强烈，迫切要求实施旧住宅区整治改造来改善居住环境，提高生活质量。

2 旧住宅区整治改造的必要性及可行性分析

2.1 旧住宅区整治改造的必要性

旧住宅区无论是建设标准、景观环境，还是基础配套设施都难以满足现代住户的多样化需求，但是究其建设年限不足30年，房屋结构也未受到较大破坏，如果强制拆除重建，会造成房源的极大浪费，有违节约型方针政策的要求。因此为了确保城市建筑特色，杜绝房产资源的浪费，对旧住宅区进行整治改造就显得尤为必要。

2.2 旧住宅区整治改造的可行性分析

现阶段，我国正处于社会主义建设的初级阶段，全面建设小康社会是我国现阶段的根本目标，由此小康住宅即成为了住房建设的目标所在。为了能够达到城市小康住宅的标准，完全依靠新建住宅既不经济又不现实，因此对旧住宅区进行整治改造是改善民生条件、促进民生发展的重要手段。

当前我国正在大力倡导节能型、节约型、可持续型社会的建设，因此政府和民众对旧住宅区整治改造政策的实施给予了肯定和支持的态度。

3 旧住宅区整治改造要点的初步探讨

对旧住宅区进行整治改造的基本要点是：在保持旧住宅区原有居住功能和整体形态的基础上，重点改善居住品质、优化外部环境、健全完善配套设施。对旧住宅区整治改造的侧重点包括总体规划布局的设计和完善、居住品质的改善和提升、市政（环卫）设施的更新改造、外部景观的系统化治理、住宅区交通状况的改善以及改造后长效管理体系的构建六个方面。

3.1 总体规划布局的设计和完善

对旧住宅区基本情况开展认真调查，充分了解住宅区道路、停车等配套设施情况及住宅屋面漏雨、外立面、路灯、燃气、自来水等需要改造的情况后，并根据调查摸底结果，制订专门整治改造方案。并由属地街道牵头，组织相关人员在小区内开展宣传发动。通过发放征求意见表、召开居民座谈会等方式，大力宣传整治改造内容以及整治改造方案，倡导广大居民要主动配合，积极参与。

在方案设计过程中，要坚持“以人为本”“因地制宜”“先现场调查，后图上作业”“先初步概念设计，后详细设计”的原则。把房修、市政、环卫、绿化、配套等各工种的方案做细做完善，减少施工期间的变动，为按时、高质量完成整治任务创造条件。设计方案原则上需进行两次公示，第一次是在调查摸底的基础上制订概念性设计方案，明确整治的主要内容及整治后的外观效果，并在小区内进行首次公示，征求居民意见；第二次是根据居民提出的意见建议，对设计方案进行修改完善，制作包括整治内容、整治后效果的展示图板，在住宅区内醒目位置进行整治全过程的公示，接受群众监督。

整治改造工作需要属地街道、社区的支持，需要城管、市政、环卫、绿化等的配合，需要协调好供电、供水、路灯、燃气、技防、邮政等部门的关系，要通过各单位和部门的协调配合，齐心协力，共同推进整治改造工作。并尽可能在整治改造工程实施之前完成对小区内路灯、燃气、自来水、供电、技防、消防、广电等设施的改造、升级。

3.2 居住品质的改善和提升

整治改造要彻底解决屋面垃圾成堆、渗漏严重、隔热板破损问题。要消除房屋外墙面渗水，楼道内墙面脏乱，南北阳台大刀片损坏严重的现象。通过对房屋内外的整修，小区居住环境焕然一新，延长了房屋的使用寿命。

进一步完善旧住宅区配套用房和配套设施。新做、改建小区大门，新建、改建值班室；拆除院外违法搭建，用于新建配套用房；翻建危险围墙。增设拦道器，新增阅报栏、宣传栏、公示栏、小区示意图。安装楼道灯，对小区各单元进行信报箱改造。

3.3 市政（环卫）设施的更新改造

适当拓宽道路，在小区主干道原砼路面上加铺6cm沥青。新铺侧石、平石、小区人行道新铺道板砖。铺设塑料波纹排水管，增设雨水篦，新增窨井，更换窨井圈盖，确保排水畅通不积水。改造后，解决了原小区道路狭窄、坑洼不平、常年积水、交通不畅问题，坑洼小路变得平坦宽畅。达到整个小区路面平整，排水畅通，侧石成线，交通顺畅。

对规格不一，损坏较严重的化粪池进行改建；缺少化粪池的住宅楼通过新建进行补缺，清坑化粪池；新做改建检查井，铺设排污管，新建拦污井，更换各类井圈盖；修补破损垃圾收集房，改造垃圾集中收集点；彻底消除众多化粪池排污不畅、粪水外溢，以及窨井破损、部分住宅楼缺少化粪池等现象，完善了生活垃圾收集等环卫设施。

3.4 外部景观的系统化治理

通过对小区绿化进行修剪、养护、淘汰、增补，使得绿化结构更合理、层次更丰富，提高了小区绿化品位，还居民们一个优美敞亮的绿化环境。

重视外部景观同住宅风格的遥相呼应，对于有历史风貌的旧住宅区要在保持原有风味的基础上，整旧如新，融新于旧。通过改造游园、局部休闲场地，增加景观主题，增设休闲廊架、石椅石凳，设置健身器材，为居民提供了休闲和交流的场所，满足小区住户邻里交流、休闲健身等精神文化需求。

3.5 住宅区交通状况的改善

因城市旧住宅区建设较早，基本处于交通便利的城市中心区域，如果旧住宅区内交通混乱，乱停乱放，容易造成住宅区的交通安全恶劣等现象。改造中要充分利用小区的空余场地、树木间隙、拓宽道路等方式增设草坪砖停车位，通过路面硬化合理划线增加停车位，解决了旧住宅汽车随意停放，停车位严重不足的问题。

为了能够有效的改善旧住宅区的交通状况，现提出以下三点建议：第一，在确保住宅区居民出行方便的前提下，适当调整住宅区出入口质量，保留主出入口，从而避免多出入口的交通胡乱；第二，按照消防要求对住宅区道路进行规划改造，并请交警部门专业指导，设计出符合小区的车辆进出循环系统，以彻底解决上下班高峰出行时的拥堵；第三，及时调整住宅区的道路结構，加强环境死角的治理和利用。

3.6 长效管理维护体系的构建

整治改造工程应坚持业主参与的原则，完成整治改造工程后，属地街道要因地制宜，根据居民意愿引入物业服务企业实施专业化物业管理或由社区居委会组织实施社区化准物业管理，建立小区长效管理机制。在工作中，一是要尊重居民意愿，确定管理模式；二是要征求居民意见，明确管理内容；三是要接受群众监督，公示管理账目。

4 结语

综上所述，城市旧住宅区是城市发展过程中的必然产物，而对旧住宅区的整治改造又是城市住宅发展的必然要求。因此加强对城市旧住宅区的整治改造既符合我国现阶段的基本国情，又实现了旧住宅的可持续性使用，从而为节约型、节能型社会的发展创造良好的条件。

参考文献

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作者简介：陆强（1971-），男，供职于无锡市梁溪区住房和城乡建设局。

（责任编辑：周 琼）