我国养老地产现状和对策

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摘要：当前我国养老地产仍处于初期阶段，存在规划设计不合理、盈利困难、产业链条断层、配套服务设施供给不足等问题。为推动我国养老地产的健康稳定发展，必须运用PPP模式发展养老地产，加强自身服务能力建设，加快行业标准建设与监管。

关键词：养老地产产业链老龄化

随着我国老年人口的不断增加，老年人口的需求日益受到人们的关注。人口老龄化的加剧为我国养老地产的发展带来了难得的机遇。但我国养老地产尚处于起步和探索阶段，规划设计不合理、盈利困难、产业链条断层以及配套服务设施供给不足等原因限制了养老地产的发展。因此，深入分析我国养老地产现状以及存在的主要问题，提出相应的解决对策，对推动我国养老地产的可持续发展具有非常重要的理论价值和现实意义。

一、养老地产发展现状

（一）多方投资主体参与，专业优势突显

从投资主体来看， 养老地产作为新兴产业，市场前景广阔，因此也吸引了大量的投资主体。这些投资主体主要有房地产公司、保险机构、养老服务机构及其他投资机构等等。总的来说，不同投资主体参与养老地产的不同业务，如房地产公司主要进行养老住宅的开发以及养老服务设施的建设，养老服务机构则负责管理养老地产的日常运营与服务工作，保险机构将养老地产与保险、理财产品相结合，并为一些项目提供资金支持。不同的投资主体结合自身优势，合理分工，相互合作，既降低了风险，又推动了养老地产的顺利发展。

（二）[JP3]产品多元化模式初步形成，基本满足不同养老需求[JP]

从产品结构类型来看，我国养老地产产品多元化模式已初步形成。产品类型多种多样，适应于不同年龄阶段的老年人群，基本满足不同的养老需求。如根据老年人身体健康状况以及老年人自身意愿将养老地产分为老年养生社区、老年公寓、养老院、独居式住宅、护理院等，根据居住时间长短又可分为常住型和候鸟型。候鸟型一般适用于高等收入养老人群，而常住型更适用于一般收入人群。

二、存在的主要问题

（一）规划设计不合理

顾名思义，养老地产是养老服务业和房地产业的交叉产业。而目前许多养老地产项目，只谈“地产”，不谈“养老”，实质上仍是追逐经济利润的房地产业。许多养老地产项目进行规划设计时并没有真正顾到老年人的特殊需求，只是一般性的地产规划设计，住宅功能的配置、专业的护理等各方面都不完善。如今的养老地产更注重“以人为本”，满足老年人的实际需求，从居住、餐饮、医疗、护理等各方面进行量身设置。不仅仅是基础服务设施的人性化设计，更需要考虑很多细节，比如卧室中床铺的高度、大小、软硬度，插座和开关的位置等等。

（二）盈利困难

首先养老地产不同于普通地产，不仅投资回收期长，而且资金周转慢、风险大。因此，投资主体多为保险公司，开发商则小心翼翼，谨慎投资。其次，现有的养老地产项目中，公办性质的养老机构收益高于私营養老机构，也更受消费者喜爱。最后，目前我国的养老地产运营模式主要有租赁模式、出售模式以及租赁+持有模式，各种模式均有自己的弊端和风险。缺乏有效的运营模式也使得养老地产盈利更加困难。

（三）产业链条断层

养老地产最为核心的就是相关的生活、娱乐、以及护理配套服务。当前我国的养老地产仍处于产业发展的初期阶段，很多针对老年人的的产业如适合于居家使用的诊断设备以及康复设备、针对老年人的娱乐设施还没出，完整的产业链条尚不具备。

（四）缺口大，配套服务设施供给不足

目前我国养老地产处于供不应求状态，存在很大的缺口。一方面养老地产总量不足，养老地产无论在数量还是质量方面都需要进一步提升。另一方面养老地产大多面向较高收入人群，中等以及中等以下收入人群则基本享受不到服务。并且养老地产地区分布也不均衡，东部沿海发达城市养老地产市场发展较快，而中西部养老地产则发展较慢。养老地产除了硬件系统不完善之外，专业的管理、运营人才也比较缺乏，配套服务设施供给相对不足。

三、推动我国养老地产发展的对策

（一）运用PPP模式发展养老地产

运用PPP模式发展养老地产即将政府资金、良好的信誉与私营企业先进的技术、经营经验相结合，取长补短，从而促进养老地产的快速健康发展。在项目融资时期，由政府制定相关资金优惠政策，同时对养老地产服务和运营效果进行监控。在项目建成后的运营时期，发展全方位一条龙服务。运用PPP模式发展养老地产，既使政府节约了成本，也使企业降低了风险，在实现双方利益的最大化的同时促进养老地产的稳定发展。

（二）加强自身服务能力建设

养老地产不同于普通地产，在设施和服务方面需要投入更多。因此，养老地产业应加强自身服务能力建设，提供更多先进的设施设备，打造专业的服务团队。在后期的服务管理方面，根据入住人群的特殊需求，在医疗保健、餐饮娱乐、以及信息咨询等方面提供全方位系统的服务，从而提高入住人群的生活质量。

（三）加快行业标准建设与监管

目前，我国养老地产市场监管比较混乱，统一的行业标准也未建立。因此，政府应组织有关专家、学者加快制定养老地产行业标准，包括市场准入标准、验收标准以及相关的惩罚措施，并加大对养老地产的监管力度，同时联合相关企业与公众构建三级监督体系，创造良好的产业环境。

参考文献：

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