推进农村建设用地流转 促进城乡统筹发展

庞凯

（兴业银行郑州分行）

【摘要】《中华人民共和国土地管理法》将土地分为农用地、建设用地和未利用地。农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。农村建设用地的流转实质上是农村建设用地土地使用权的市场化，即在市场条件下，集体或农民根据自己的意愿转让其所享有的农村建设用地土地使用权，从而实现土地资源的优化配置。

【关键词】农村建设 用地流转 城乡统筹

一、农村土地流转现状与突出问题

虽然农村建设用地的流转形式越来越丰富，但也存在着或多或少的问题，具体表现在以下几个方面：

建设用地流转机制、适合农村需要的土地转换政策等配套政策法规都还未能建立完善。如成都市已出台了《成都市集体建设用地使用权流转管理暂行办法》、《成都市集体建设用地整理与集中使用管理暂行办法》、《成都市集体土地所有权和集体建设用地使用权确权登记实施意见》等系列政策措施。

农村建设用地价值扭曲，难以对农民土地合法权益的有效保障。很多流转依然不属于市场行为，与官方征收（征收是国家以行政权取得集体、单位和个人的财产所有权的行为）土地区别并不是很大。在现实生活中，存在征收土地的补偿标准过低、补偿不到位的问题，与土地的实际价值形成较大反差，被征收人应当享受的利益被强行归公。土地定价没有考虑物价的上涨，也没有考虑农户超过地方标准的宅基地面积的土地价值，农村建设用地指标交易过程的非完全市场化等，必将导致农民获得的土地收益较低，对农民失地后的可持续发展关注不够。

乡村规划滞后。由于村庄规划的缺失，在拆旧、整理、置换、集中建设等方面没有依据，给农村土地市场在微观管理上增大了难度，也阻碍了农村建设用地市场的发展。

农村建设用地流转市场体系未能建立完善。交易平台有待进一步完善。重庆农村土地交易所还没有真正发挥其交易平台的积极作用。农村土地信息不对称、不畅通。农村建设用地流转的资源调查尚未开展，家底不清。各种建设用地的使用权流转信息均被政府（村集体）或相关利益集团所把握，特别是农户或农民个体信息缺失。

二、推进城乡统筹发展，关于农村建设用地流转的几点建议

十七届三中全会明确提出“逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。”无论被征土地是处于城市还是农村，以后是房地产用地，还是工业用地、基础设施用地，所有被征土地在补偿方面都将实行一口价政策，即同地同价。我认为应该充分发挥市政府的组织力量，由国土资源管理部门牵头，组织农业、统计、物价、财税等部门和有关科研院所，编制综合地价标准，为推行同地同价奠定基础。

在市、区县行政区范围内，根据不同地区、不同功能区划、不同经济发展水平和不同的土地资源禀赋而确定综合地价，主要依据地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系，以及当地经济社会发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素，划分区片，并测算出征地综合补偿标准（以各城镇边缘核心征地区域加权平均价格），不包含地上附着物和青苗补偿费。综合地价标准通常包括征收一般农用地土地补偿费与安置补助费之和。不同地类以综合地价标准为基础按以下系数调整：农用地中的基本农田1.2～1.5；建设用地1.0；未利用地0.5～0.8。

（一）鼓励宅基地的有序流转，促进农村社会保障体系建设

允许农村宅基地的有序流转。鼓励全家进城落户的农民自愿放弃其农村宅基地及其所建房屋的所有权，由其所在集体经济组织收回，并给予原所有权人一定数量的货币补贴或奖励；鼓励农民以农村宅基地及其所建房屋所有权来置换城镇社区廉租房和商品房价格补贴；鼓励长期在外务工经商的农户将其农村宅基地及其所建房屋使用权以分期或一次性付款方式出租给本集体经济组织或本集体经济组织内部其他农户。严格把好农户放弃宅基地的关口，绝不能让农民因放弃宅基地而流离失所，生产生活水平降低。

必须做好被流转宅基地农民的社会保障经费确保问题。我认为市政府在每一宗地票交易后，要按照不低于分片区综合地价10%的标准，确定被流转农民的社会保障费，划入供地的县、区社会保障专用账户，专款用于被征地农民的社会保障。社会保障费到达专用账户后，区县社会保障行政主管部门要及时出具被流转土地农民社会保障措施的认定文件。社会保障费计入流转成本。当所提取的社会保障费达不到参保人缴费需求时，差额部分由当地政府予以解决。

（二）强化职业与技术培训，加大科技推广力度，提高创业能力与就业水平

重视教育，强化技能职业培训，提高被流转农民向非农产业转移就业的能力。一是实施教育流动促进农民子女的“市民化”。二是加大就业技术培训，由政府统筹安排并提供一定的培训补助。三是实施“新市民培训计划”。在自愿放弃土地承包经营权和宅基地农户家庭中，对于每年初高中毕业而未升学人员和其他农村新增劳动力，就读中职学校实行学费全额资助、生活费包干补助的培训扶持政策。四是对于进城务工、经商农民可以自愿进入政府指定的各类职业学校接受职业培训，享受一定的培训补助，并鼓励其参加职业技能培训和技能鉴定，获得职业资格证书，提高其就业竞争能力。

加大科技推广力度，提高“双放弃”积极性，促进规模化经营。一是积极打造平台，加大对新品种、新技术的引進和推广力度，引导农业生产大户调整种植结构，改进经营模式，努力提高农作物科技含量，降低成本，增加收入。二是加大对流转大户的培训力度。利用现场培训、实地参观、以会代训等多种有效形式，对土地经营大户进行科技培训，使他们牢固树立规模农业、项目农业、科技农业的新观念，用科学发展观来指导农业生产，加快现代农业进程。三是加大机械化普及力度。继续加大家电下乡、购买农机具的政策补贴力度，提高农业生产机械化水平，降低劳动强度，提高生产效率，积极扭转各类业主有心流转，无力经营的窘境。