浅析新型城镇化与房地产业发展

【摘要】我国房地产业的发展强有力得推动了新型城镇化的发展，新型城镇化的发展也为房地产业提供了机遇与挑战。但目前房地产业发展中存在的一些问题，一定程度上限制了房地产业自身的发展及新型城镇化的发展。因此，建议政府要正确发挥宏观调控作用，对土地及住房进行双轨制管理，同时要深化土地制度改革等。

【关键词】城镇化，房地产业，发展

新型城镇化与房地产业关系密切，相互影响。房地产业对新型城镇化起到前所未有的促进作用，同时，新型城镇化为房地产业未来的发展提供了机遇。在此背景下，研究新型城镇化与房地产业发展的关系，具有重要的现实背景和理论意义。

一、房地产业与新型城镇化的相互作用

一方面，房地产业的发展促进了新型城镇化的进程不断加快。

首先，城镇化首先是人口的城镇化，城镇化发展必然导致大量农村人口进入城市，首要解决的就是进城农民的居住问题。解决这一问题就要求改造城镇中的原有住宅小区，增加新的住宅小区，扩大城市规模，完善城市基础设施等。房地产业的发展正是为城镇化发展的重要载体，通过房地产业的发展改善了进城农民的住房条件和生活、学习环境，建设了大量的城镇基础设施，同时也带动了本地的经济发展。其次，为了推动城镇化进程，需要对旧城进行改造。最后，由于房地产业在国民经济中处于主导地位，加之其具有产业关联度大等特性，房地产业的发展必然带动其上游、下游等产业的共同发展，并通过乘数效应，使得整个区域的经济都能够快速发展。

另一方面，新型城镇化进程的快速推进也为房地产业未来的发展方向带来了机遇。

首先，新型城镇化的发展带来了庞大的刚性住房需求。随着城市的发展变化，城中村、危旧房、棚户区等住房已经不再适应城市的发展，需要对其进行改造，需要对其进行改造。其次，新型城镇化为我国房地产业带来更大的发展空间。房地产开发商不仅要为人们建造住宅，还要加入到城市建设的过程中。房产商必须顺应市场的需求，对企业进行恰当的转型，在房地产这个大平台上，为第二、三产业的非住宅产业需求提供服务，提高城镇土地的开发效率，开创旅游度假、文化产业、养老产业等新兴领域和城镇基础设施建设，将会为房产企业创造出更大的发展空间。

二、我国房地产业发展存在的问题

1、住房需求的结构性矛盾

住房具有两大功能，分别是居住和投资。前者的需求弹性小而刚性较大，住房是人们生活必需的物质基础，房价上涨时，也由于其刚性需求仍会选择购买，使房价呈现出刚性上涨。后者需求弹性大而刚性较小，當价格上涨时，投资者会产生房价继续上涨的预期，进而使投资性需求加大，会促使房价的进一步提高。因此，更多的选择建设商品住宅，而很少投资到保障性住房，使得中低收入群体的住房需得不到满足。

2、房价的持续走高

房地产价格包括土地价格、房地产开发、建设及运营的相关税费、建安成本及开发商的合理利润等。其中，土地价格和相关税费占了较大比重，约达到38%-50%，使我国房价出现了过快上涨的现象。其次，房价的不断走高也与我国土地二元结构、土地出让模式、地方政府的土地财政，以及银行资金的供给过多等因素关系密切。地方政府、房地产企业、银行、投资性消费者等主体在房价上涨方面利益接近，他们共同推动了房地产价格持续走高。

3、租赁市场不发达

在发达国家，租赁房在住宅市场占有较大比例，它不仅仅能够满足中低收入居民的住房需求，还可以为城市中流动人口或中等收入的群体提供多样化的居住选择。而在我国住宅市场中，租赁市场却非常不完善，首先是人们的心理，认为只有买到的房子才是真正属于自己的。其次，我国70年的土地使用权也使租赁市场的发展受到了约束，因为投资方想要在这么短的时间内收回投资是相当难的。再次，相关金融和税收扶持政策也不完善。最后，由于中介服务不规范、信息不对称、搜寻成本高，维护房主和租房客权益的法律不健全等都限制了租赁市场的发展。

三、促进我国房地产业健康发展的对策

1、政府发挥宏观调控作用

作为主导型产业，房地产业必须与其他产业协调发展。这就需要政府发挥正确的宏观调控作用，对土地利用及产业发展制定科学的规划。政府应恰当地采取经济手段、法律手段和必要的行政手段对房地产市场进行合理的调控，保障房地产业的良性发展。

2、土地和住房的双轨制

对于刚性需求的住房供应，可采用划拨的方法低价提供土地，建设可以满足刚性需求，特别是中低收入群体的保障性住房。同时，保障性住房的土地使用权及和住房所有权归政府所有，而非住房者。低收入群体可以通过缴纳相对较低的租金来租住房屋。这种措施可以为进城务工农民或刚毕业的大学生群体及其他住房有困难的群体解决了住房问题。对于有较高收入的，有改善型的居住需求，或投资型需求的群体，应继续严格实施土地招拍挂制度及商品房制度。用市场化方式供地，购房者拥有土地使用权及住房所有权。

3、深化土地制度改革

城乡土地二元结构及国有建设用地使用权的垄断是导致房价的不断高涨的主要原因。因此，必须对土地管理制度进行改革，积极培育和完善农村土地市场，允许集体建设用地使用权入市，使农地与城市土地一样在市场上公平竞争，国有建设用地使用权的垄断局面被打破。要让市场机制发挥决定性作用，使土地价格能客观地反映土地资源的稀缺程度，并对土地资源进行高效调节。

参考文献：

[1]国务院发展研究中心课题组：《我国城镇化：前景、战略与政策》，我国发展出版社，2010 年

[2]严先薄：《努力构建消费主导型发展模式》，《我国金融》2011 年第2 期，第60～61 页

[3]贾洪文等. 人口迁移、金融集聚对房地产价格影响的实证研究[J]. 东北财经大学学报，2012，（ 5） ：

作者简介：连星，女，汉，研究生在读，山西财经大学公共管理学院，研究方向：房地产开发经营