房企拿地不再“单纯”

宋慧芳

国土规划出炉城市发展模式转变，从土地粗放利用转向精细化利用，从盲目追求城市建成区扩大转向提高单位土地产出效率。

国务院日前印发《全国国土规划纲要（2016-2030年）》（以下简称《纲要》），这是对过去《全国土地利用总体规划纲要》的升级，提出要继续贯徹区域发展总体战略和主体功能区战略，对国土空间开发、资源环境保护、国土综合整治和保障体系建设等作出总体部署与统筹安排。要进一步优化国土开发格局、提升国土开发质量、规范国土开发秩序；优化生产、生活、生态空间，推进生态文明建设，完善国土空间规划体系和提升国土空间治理能力。

国有用地规划出台，强调提升资源利用效率

《纲要》指出，当前中国的国土开发利用与保护面临重大机遇和严峻挑战，资源约束不断加剧、生态环境压力加大、国土空间开发格局亟需优化、国土开发质量有待提升。《纲要》认为城镇化重速度轻质量问题严重。2000年—2015年，全国城镇建设速度远高于同期城镇人口59%增长速度，产业支撑不足，城乡差距过大。《纲要》提出到2030年，中国国土开发强度将不超过4.62%，城镇空间控制在11.67万平方千米以内；提升优化开发区域城镇化质量，将京津冀、长江三角洲、珠江三角洲等地区建设成为具有世界影响力的城市群，以盘活存量用地为主，严格控制新增建设用地，统筹地上地下空间，引导中心城市人口向周边区域有序转移。

从具体指标情况来看，到2030年，要求国土空间开发格局不断优化，整体竞争力和综合国力显著增强，其中约束性指标包括，国土开发强度不超过4.62%（国土开发强度是指除森林、河流、耕地之外的使用的面积与总国土面积之比），耕地保有量18.25亿亩，预计将城镇空间控制在11.67万平方千米以内。截止到2015年末，根据国土资源部披露数据显示，我国建设用地总面积为38.53万平方公里，这个国土开发强度为4.01%，与《纲要》公布的数据基本一致，按照《纲要》目标测算，2015年-2020年和2020年-2030年国有建设用地增加规模分别为2.17亿平方公里和3.65亿平方公里，年均建设用地增量分别为4314平方公里和3648平方公里，与过去10年相比供地强度下降幅度比较显著。

根据各区域资源环境承载能力、国土开发强度及在国土开发格局中的定位，合理配置建设用地指标，实行国土开发强度差别化调控。进一步优化环渤海地区、长江三角洲地区、珠江三角洲地区空间开发结构，严格控制开发强度和新增建设用地供给，积极盘活存量建设用地，降低工业用地比例。支持长江中游地区、成渝地区等重点开发区域加快产业发展与人口集聚，促进经济社会发展，适当提高国土开发强度，稳定建设用地供给。

过去10年，国有建设用地的供地结构发生过比较明显的变化，从重视招商工业用地到重视基础设施等其他用地的供给，而住宅及商业用地的比例则持续下降，其中住宅用地占比到2015年已经下降至15.5%。据广发证券分析，未来随着整体供地强度的回落，可售资源供地比例还将受到限制，尤其在核心区域，对于可开发销售的土地资源的争夺，将会愈演愈烈。

北上大力度拆违腾退盘活存量

2月3日，北京市公布《北京市“疏解整治促提升”专项行动2017年工作计划》。计划提出拆除违法建设、中心城区老旧小区综合整治等十项重点任务，并明确了相关牵头单位。计划明确，北京城市副中心155平方公里范围内违法建设两年内全部拆除；2017年全市拆除违法建设4000万平方米以上，确保新增违法建设零增长；加大城六区违法建设拆除量，拆除违法建设1417万平方米，其中核心区拆除24万平方米，石景山区基本消除违法建设。

新华社近日发文称，2017年北京市属国企将坚决疏解退出北京城六区的低端低效企业和工业企业，并把疏解整治与腾退空间再造升级结合起来，搭建土地腾退整合平台，加强对企业腾退土地的统筹利用管理。北京市国资委有关负责人表示，市属国企将结合自身发展和所在区域发展规划，探索创新土地综合利用模式和实现路径，对市属国企腾退土地的统筹利用管理，探索搭建土地腾退整合平台，推动腾退空间再造升级，更好地服务产业创新转型。近期上海两会传出消息，在2016年拆违6000万平方米的基础上，2017年全市还要再拆5000万平方米违建。

上海的环境综合整治工作始于2015年6月，拆违牵涉多方利益，在执行之初推进缓慢，2015年全市共拆违建1392万平方米；2016年在理顺各方利益关系与明确拆违办法后，2016年拆违高达6000万平方米。预计上海2015年-2017三年总计拆除违章建筑将超1.2亿平方米，盘活存量将为上海腾出更多发展空间，实现产业升级与转型发展；也为执行房地产调控政策，后续加大住宅用地供应打下坚实基础。

土地资源获取脱离“单纯”时代

土地出让金是地方政府收入的重要来源，另一方面土地也是政府融资的担保工具。单从政府财政收入角度来看，地方政府财政收入在1994年分税制改革之后受到影响，因而对土地出让金收入依赖程度加大。2012年至2015年期间，地方政府公共财政收入预算约为38万亿元，而土地出让金为19.62万亿元，土地出让金占两者总和的比例高达51%。从各个城市来看，2008年至2015年，土地出让金对于各地政府而言都是一笔不菲的收入，30个主要城市土地出让金占地方政府收入比例都在30%以上。

从2016年开始，结合多个国有土地资源使用相关的文件，发现房地产开发和供地政策的大致思路为，经过多年的发展，建设用地的存量水平和开发强度已经超过4%，在耕地红线以及环境保护等多方面要素的制约下，总体的增量资源数量注定会下降，底线是确定的。在资源分配上，据广发证券分析，遵从三个原则：

一是，除特大城市外，在增量规模减少的情况下指标按需分配，强调“人地挂钩”；二是，强调地方政府的主体责任，提高土地利用效率，盘活存量；三是，可售开发资源有“能”者得，以特色小镇为代表的模式，资源获取要和产业带动能力挂钩。

《中国经济信息》记者通过近日在北方部分城市的调研情况来看，各地政府的供地情绪和习惯在从2016年下半年以来都或多或少发生了一些变化。一方面对于地方频出的情况愈发敏感，在公开市场招拍挂过程中地王频出，政府风险意识逐步加强；另一方面，在土地出让过程中，开始更加关注对于当地经济和产业的带动能力。

易居研究院数据显示，从2016年土地市场的情况来看，全年300个城市实现成交建筑面积17.97亿平方米，土地出让金额3.19万亿元，同比出让面积回落4%，从2013年开始实际出让商品房面积逐年下降。300个城市住宅用地出让面积7.7亿平方米同比下降7%，与2013年年度出让高点15.2亿平方米相比，回落幅度超过1半，其中一线城市2016年住宅用地出让面积下降50%。住宅土地出让金额均价则大幅增长，从2015年的2097元/平方米，上升至3198元/平方米。从月度的土地热度情况来看，从年初至10月份限购政策出台之前，地王数量逐月上升，限购执行后，土地市场热度有所下降。

支撑以住宅为代表的可售项目开发建设的是土地资源，过去对于地方政府而言，一次性的销售回款可以增加政府财政收入，确保地方投资力度和经济增长。而在资源愈发紧张和经济结构改革等宏观背景之下，未来土地资源的利用效率的提升及对整个区域的经济带动，将成为更加重要。落实到开发型企业拿地层面上，本土房企的政府资源优势和规模房企的资金成本优势都将逐步减弱，而拥有产业带动能力的企业，将拥有更高的资源获取话语权。