农村住房抵押贷款的障碍及对策分析

何婷婷+罗华伟

[摘要]农村住房作为农民的一项重要资产，由于种种限制无法转变为资本进行流通，其财产属性难以发挥，农民融资陷入困境。近年来，随着农村经济的发展，农民融资需求的扩大，开展此类抵押贷款成为必然的趋势。在各地开展农房抵押贷款的过程中，涌现出很多亟待解决的问题。文章探讨了试点过程中存在的实际问题，并提出了解决之策，力求完善农村住房抵押贷款机制，促进农村资产的资本化进程，切实保障农民的利益，推动农村经济发展。

[关键词]农村；住房抵押贷款；必要性；问题；解决；措施

[DOI]1013939/jcnkizgsc201705178

1開展农村住房抵押贷款的必要性

随着农村经济的迅速发展，农民融资需求进一步增加。农村住房抵押贷款作为一种可行的贷款方式出现在大众面前。然而，就是否有必要开展农村住房抵押贷款这个问题上，学者们对此意见不一。有人认为由于我国现行法律、法规的限制性规定，农村住房是不能进入市场进行自由流转的，既然法律已经禁止，也就没有开展它的必要。还有一些人认为农村住房是农民的一项重要资产，开展农村住房抵押是适应农村改革发展的需要，有利于城乡资产要素的自由流通。

本文认为虽然法律上有所限制，但在国家推动城乡一体化建设，统筹城乡经济发展，缩小城乡差距这一大的战略背景下，开展农村住房抵押贷款有其重要的现实意义。

第一，盘活农村住房资产，实现农村资产资本化。根据法律上规定的农村宅基地禁止流转原则与房地一体原则，农村住房的抵押被禁止。禁止抵押的农村住房难以转变为资本，资本的增值属性也就难以得到发挥。作为农民手中价值较大的资产，农村住房有转变为资本进行流通增值的必要，其也应该被作为抵押物而得到流通。农村住房抵押贷款能够盘活农民手中的静态资产，通过抵押贷款这一形式实现资产的资本化，将静态资产转变为动态资本，确保农民住房的财产属性得到发挥。

第二，扩宽农民融资渠道，推动农村经济发展。信贷额度的限制使得农民融资渠道十分狭窄，银行贷款是农民融资的一条主要途径。但长期以来，由于农民无法用农房作抵押进行贷款，基于本身有限的信贷额度，他们能够实现的贷款金额数目极小。发展农村住房抵押贷款这一新型农村金融产品，可以在一定程度上扩宽农民融资渠道，增加农民的贷款额度。农民利用借贷资金进一步扩大生产经营，加速农民致富进程，带动农村经济更好发展。

第三，控制银行经营风险。仅考虑个人信用度的信用贷款由于没有财产作抵押，其风险极大。虽然农村住房抵押贷款由于问题颇多也被认为具有一定风险，但相比于纯粹的信用贷款，其通过以房产作抵押的形式而使其风险小于信用贷款。因此，适当减少信用贷款的发放，增加抵押贷款的发放，可以将信用贷款的高风险转变为抵押贷款的低风险，在一定程度上控制了银行的经营风险。

第四，降低农民融资成本，缓解贷款供需矛盾。由于农村住房面临着变现困难、估值困难以及流通困难等问题，其作为抵押物的价值远小于城市房地产，因此银行接受农房抵押贷款也是其降低农村金融授信门槛的体现。农民能够凭借不合格的抵押物进行贷款，其贷款难度与融资成本相比之前大幅度降低。融资成本的降低使农民融资需求得到满足，缓解了农村金融市场的供需矛盾。

2开展农村住房抵押贷款的主要障碍

基于农房抵押贷款的重要现实意义，我国部分地区实施开展了农房抵押贷款的试点工作。但在我国实际开展农房抵押贷款的过程中，存在着很多障碍。

第一，现有法律的限制。《担保法》规定：“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押。”《物权法》规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。”宅基地禁止流通的原则与房地一体原则，从根本上剥夺了农村住房作为抵押物的权力。

第二，地方领导重视度不够，推进力度不足。长期以来，农村住房抵押贷款作为一种不被认可的贷款没有得到相应的重视。无论是地方领导、相关部门还是金融机构，在对待农房抵押贷款上均显得积极性不足。地方领导在农房是否能够作抵押的问题上意见不统一；相关部门在推进此类贷款上毫无积极性；金融机构更是由于上层推动力度不足而怠于开展此类惠及农民的贷款。

第三，农房缺少产权证书，难以用于抵押。我国大部分农村房屋基本上没有进行权属登记，很多农民只有集体土地使用证，而没有房屋所有权证，抑或是手中两证全无。一方面，由于不动产所有权经登记才设立，农民的房屋得不到产权证明，也无法将其作为自己的一项合法财产，损害了农民对自家房屋合法的财产所有权；另一方面，没有权属证书的不动产其抵押权也同样不能设立，损害了农民对于自有房屋的自由处置权。无法设立抵押的房屋自然无法申请农村住房抵押贷款，从根本上限制了农民以房屋作为抵押贷款的可能。

第四，农村住房的价值评估难。相比于城市的房产，农村住房的价值评估极为困难。一方面，没有权威的评估机构对其进行合理的价值评估；另一方面，评估农村住房价值的标准很难确定。农村住房一般距城市较远，其地段价值难以预估。而不同的农房建造材料也存在差异，导致很多农房在估值时标准不一，给农房的准确估值带来很大困难。

第五，缺少相应的风险补偿机制。作为一项不合格的抵押物，农村住房在作为抵押担保时存在很大风险。银行若接受此类贷款需要承担极大风险，一旦风险得不到补偿，其发放此类贷款的意愿势必疲软。目前我国在针对银行发放农房抵押贷款时的风险补偿机制极为缺失，出于规避风险的考虑，银行不愿承担高风险发放此类贷款，这进一步导致了农民融资难的局面。

第六，抵押农房处置变现困难。一旦农民的住房抵押贷款转变为不良贷款时，银行即面临着如何处置抵押农房的问题。《房屋登记办法》限定了农房的所有权只能转移给农房所在地集体经济组织的成员，极大地限制了银行处置农房时的受让人范围。农村住房由于其特殊的地理位置本就面临着难以处置的困境，而受让人范围的局限性给处置又增添了许多困难。

3主要应对措施

第一，修订相关法律法规，破解法律瓶颈制约。目前实施农房抵押贷款的试点地区，主要是通过制定地方性法规指导农房抵押试点改革。现有的法律对开展农房抵押贷款仍有制约，其制约主要表现在禁止宅基地使用权的抵押和抵押时遵守的“房地一体”原则。破解法律制约的途径有三种：一是改变宅基地的所属范围，将其从集体所有土地划为集体建设用地，以此突破法律约束；二是放宽对宅基地使用权禁止抵押的限制，允许宅基地与农村住房一并抵押；三是放宽房地一体原则，在涉及农村住房以及宅基地时，允许房地分离，使农村住房可以单独进行抵押，并将宅基地的使用权转变为受让人的租赁权。只有在修订相关法律后，农村住房抵押才能真正做到有法可依，其面临的法律障碍才能真正被完全解除。

第二，放宽抵押物受让人的范围限制。现有法律规定农房的所有权受让人只能是本集体经济组织成员，大大缩小了抵押农房的受让人范围。本文认为在处置抵押物时，应解除受让人的范围限制，凡不属于本集体经济组织的成员但有意愿者均可购买，以此改善抵押物处置不良问题。但在此背景下，为了保证本集体经济土地使用权不受侵害，他人在取得农村住房所有权时只能拥有宅基地的使用租赁权，而无法获得此块宅基地的使用权。

第三，做好宅基地与农房的确权颁证。不动产的抵押经登记才能生效，农民缺少房产证，即无法设立农房的有效抵押，损害了农民的合法利益。各地区应结合当地实际情况，制定可行的工作方案进行宅基地和农房的确权颁证工作。只有做好农村住房的登记与颁证，才能维护农民的合法财产权益，促进农村住房抵押贷款工作顺利开展。

第四，健全农村产权流转交易体系。建立一个合法有效的农村产权交易平台是健全农村产权流转交易体系的重要一步。流转交易平台也有利于相关部门的监督管理，一方面确保流转交易合法有序地进行；另一方面很大程度上避免不合法交易扰乱流转市场的秩序。不仅提高了资产流转效率，也加速了农房资产的资本化，更好发挥了资本的保值增值作用。

第五，完善农村住房价值评估工作。一方面，市场上应该成立一家专业的农房价值评估机构，用于在发放农房抵押贷款以及处置不良抵押农房贷款时农房的价值评估；另一方面，在评估农房价值时，应綜合考虑农房的地理位置、建筑材料和占地面积等因素，建立标准进行评估。只有完善了农村住房价值评估，才能促进农房住房流转交易更好更快地发展。

4结论

农村住房抵押贷款作为一种新型的农村金融产品，能够拓宽农民的融资渠道，加快农村经济发展，推动城乡一体化发展。随着我国经济的不断向前发展，农村住房进入市场流动是农村经济迅速发展下的必然趋势。但是，由于现有法律的制约、价值评估体系的缺失、产权证书的缺失、流通交易的不畅、风险补偿机制缺失等问题，在实际开展此类贷款的过程中仍存在很大阻碍。

农村住房抵押贷款的更好发展不仅需要上层部门对相关法律约束的放宽和地方部门对两权颁证工作的有效开展，同时也需要市场流转交易体系和农房价值评估体系的进一步完善。路漫漫其修远兮，农村住房抵押贷款仍有很长的路要走，问题仍然突出，各地应立足当前实际，就目前暴露出的问题进行反思，并采取有效的措施积极应对。

相信在不久的将来，农村住房抵押贷款一定会普及广大农村地区，更好地惠顾农民，促进农村经济进一步又好又快发展。

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[基金项目]本文系四川省农村发展研究中心重点课题（项目编号：CR1602）相关研究成果。

[作者简介]何婷婷（1996—），女，本科生；罗华伟（1969—），男，通讯作者，博士，教授，博士生导师。