营改增对房地产的影响

韩艳

摘要：随着我国科技经济的不断发展与人民生活的提升。人们对于房产的认识也越来越深刻，人们对于用房产进行理财和财富增值的现象越来越多。而我国为了房地产行业能够更加长足稳定的发展，在国务院的批准下，已经开始实施“营改增”的试点工作。目的就是为了建立健全相对科学的税收制度，完善税制，表面重复征税。随着我国“十二五”计划的进一步实施，今年预计会成为营业税改增值税（营改增）税收制度的全面发展的一年。由于房地产企业的特殊性，房地产行业在进行营业税的缴纳时是一个较为特殊的行业。所在在缴纳营业税的时候（营改增）税收制度也带来了不少的问题。在房地产发展的过程中，“营改增”税收制度的的影响还是很大的。因此本文通过对“营改增”税收制度对于房地产企业开发成本的影响、“营改增”税收制度对于房地产公司赋税的影响、在“营改增”税收制度带来的情况下企业应采取的相应措施，以及“营改增”税收制度带来的影响进行探讨与研究。

关键词： 营改增； 房地产； 税收； 影响

一、什么是“营改增”

“营改增”就是对于营业税改增值税的简称。“营改增”是指将以前缴纳的营业税的应税项目改为缴纳增值税。增值税只对产品或者服务的增值部分纳税，减少了重复纳税的情况。是我国党中央、国务院根据当前社会经济发展的新形势，从深化改革的总体部署上出发做出的总要决策。目的就是加快税收体制的优化、进一步减轻企业的赋税。调动房地产行业以及其他高端服务业的发展，促进产业和消费的升级，培育新动能，深化供给侧结构性改革。据统计，截止2015年底，在实行“营改增”收税制度之后，已经累计实现减税6412亿。

增值税是世界上最主流的流转税种，相对于传统的营业税有很多优势。在于通过流转环节中进项与销项来核算当期应缴纳的税款，从而体现增值部分，只缴纳流转增值部分的税收，解决了税基的重复问题。当然增值税也是有一定不足的，那就是规则比较细则，细节问题比较多，计算比较复杂，增值税专用发票的管理需要更加严格谨慎。

在全面实施“营改增”之后，一方面实现了增值税对于货物与服务的全面覆盖，从很大程度上减少了重复征税，促进了社会的分工协作，对于房地产行业、服务行业以及制造业的转型升级。另一方面将不动产纳入抵扣范围，较为完整的实现了规范了消费型增值税制度。这对于扩大企业投资增强企业营业活力有极大的帮助。而且“营改增”工作的开展，增加了就业岗位，缓解了社会的就业压力。有利于建立货物和劳务领域的增值税出口退税制度，全面改善我国的出口税收环境。

二、“营改增”对于房地产企业的重要性

“增值税”的征税对象是商品进行流转中产生的增值额。“增值税”之所以被人们广泛推广，是因为在商品进行流转的每一个环节都要需要纳税。而且“增值税”对于避免商品在具体的流转环节中重复征税的现象。因为在之前的房地产征税上，房地产公司缴纳的都是营业税，所以出现了很多重复征税的现象。在房地产开发的过程中，在进行安装和装修的时候需要缴纳营业税。在工程结束开始售房的时候还需要缴纳营业税。虽然在这个阶段营业税的占有比例较低，但是因为现在的房价过高，还是会存在重复征税的现象。所以为了避免对于房地产行业的重复征税，推动房地产行业的长足稳定发展，“营改增”在房地产行业的应用是必然的趋势。

在房地产企业进行工程施工时，需要购买建筑材料，在这时就可以获取增值税的专业发票。“增值税”的专用发票不能被抵扣，在进行“营改增”之后，还能够将第二、第三增值税的产业链条进行连接。在房地产公司进行房地产开发和工程施工的过程中，可以通过增值税发票抵扣的形势，减轻企业的税收负担。随着“营改增”工作的不断进行，铁路运输业与邮政业的税负明显下降，对于小规模地减低纳税人的税负也有一定的帮助。这都是“营改增”工作取得的显著成效。所以“营改增”对于房地产的发展是有极大帮助的。

三、“营改增”工作对于房地产企业的影响

（一）“营改增”对于房地产企业开发成本的影响

在房地产企业进行房地产开始时，最为重要的部分就是房地产企业的建筑安装成本。房地产企业的建筑安装成本直接影响着房地产企业的经济效益。房地产企业在进行房地产开发的建筑施工工作是有具有相关资质与能力的建筑承包商或者建筑施工单位完成的。建筑施工企业本身作为“营改增”的重点行业，在进行“营改增”工作时，要根据实际情况开展工作。“营改增”对于房地产行业的适应税率为11%。在开发过程中税负明显提升，依据相关的税负转嫁理论，也会增加房地产开发过程中的建筑安装成本。当房地产开发进行建筑施工的过程中，出了采购钢筋、模具、大型机械能等施工所需材料可以获得增值税发票外，还有一些价格低但是在建筑施工时经常用到的零散材料，这些材料大多都是在无尽店铺、或者一些小的建材店里购买，这些都是依据固定税收款缴纳的。除此之外，政策策略的改变也会导致税负的增大。在房地产开发的建筑施工过程中，经常会用到砂石、沙、混凝土等材料，这些材料会根据增值税的策略，采用6%的税率对应缴纳的增值税进行核损。而建筑施工单位可以获得能够用于扣减的增值税专用发票销项税率的5%。这也加大了建筑施工单位的税负。提高了建筑安装成本。此外，就现阶段我国建筑行业的发展水平，在进行工程施工的过程中还是需要大量建筑工人的，这些建筑工人的人工费就占据整个房地产开发的建筑安装成本的三分之一。建筑施工单位向房地产企业的收取高额度的劳务费，这样就造成房地产开发的人力成本的增值税提高，从而提高可建筑施工单位的税负。在工程的建筑施工过程中，在“营改增”之后很多大型机械设备的租赁税负也明显提高。

（二）“营改增”对于房地产企业税负的影响

在当前营业税的税额减去抵扣的税额和上期的留底税额就是应该缴纳的增值税。现在较为重要的两种流通税种就是“营业税”和“增值税”。这两种流通税种对于社会各个领域经济的发展都有着极大的影响。但是这两种税种对于各自的税务规划上还是有一点差异的。“营业税”作为价内税，主要是依據全部业务进行税务的计算的，这种税务的计算是伴随着产品的流通的税款而存在的；而“增值税”是依据增值额进行税务计算，实施的体制是税款和扣减，并且“增值税”能够对之前版块的所要缴纳的税额进行相应的扣减，极大程度上避免了重复征税。“营改增”工作的开展，实际上提高了房地产企业进行房地产开发的建筑安装成本。但是由于增值税的专用发票可以进行抵扣的特点，如果可以从建筑施工单位或者其他的相关企业取得可抵扣的增值税的专用发票。理论上来看，在一定程度上是可以降低房地产企业税负的。

四、“营改增”对于房地产企业税负影响的相关措施

（一）提高相关专业技能，增强纳税意识

“营改增”工作时对于现阶段税务制度改革是一项具有开创性和突破性的工作，这项改革对于社会各个领域的经济发展都有着极大的影响。所以房地产企业的所有管理人员以及普通员工都要对“营改增”有足够的认识。密切关注“营改增”的相关政策。并依据相关的政策策略制定税务核算方法。从而使房地产公司的税负减少。并协助房地产企业的相关人员完成税务策划方案。科学合理的制定增值税内部控制体系，并完善相应工作流程。建立健全企业增值税流程的管理体系与监管体系。企业会计要提高自身的专业技能与综合素质，提高税务核算质量，为查账时提供准确的依据。会计要及时进行税务的核算工作。

（二）优化企业运营模式

在开展“营改增”工作之后，房地产企业会相应的出现资金欠缺，优化房地产企业的运用模式，能够有效的解决相应问题的出现。房地产企业为了更好的迎接“营改增”的到了，改革优化企业运营模式也是势在必行的。房地产企业也应减少房地产开发周期，在进行房地产开发的时候，科学合理的使用运作经费，做好房地产开发成本的控制工作。以“可持续发展观”作为企业发展的指导思想。提高房地产开发工程的质量，提高企业在房地产市场中的竞争力。

（三）提升企业财会人员的专业技能和综合素质

加强企业财会人员队伍的建设，提高企业财会人员的专业技能与综合素质，是企业做好财务工作的根本。为了房地产企业内部财务工作的更好进行，全面提高企业内部的财务管理能力，就必须要有一直专业技能过硬、综合素质高的财会队伍。公司要制定对财会人员的考核制度，对财会人员进行定期的考核，对于专业技能薄弱的人员进行淘汰。定期对企业内部的财会人员进行培训，提高专业技能与综合素质的同时，也能让财会人员对传统的工作方式方法进行创新。保证企业内部财务工作的活力。

（四）加强企业内部的纳税筹划

現阶段“营改增”这一税收政治对于房地产企业的纳税策划带来了新的要求与任务。所以房地产企业要依据新的工作内容和要求，科学合理的选择筹划的切入点。根据“营改增”的相关政策策略，在结合企业自身的实际情况制定出正确合理的筹划思想和程序。从而制定出最为合适的筹划方案。具体就是对于纳税人身份、工程施工材料、固定资产的筹划。

五、结束语

现阶段，我国的“营改增”工作还处于一个探索的阶段，虽然还存在很多缺失与不足，但这也是我国税务制度改革的重要表现。随着我国经济科技的不断进步，“营改增”工作肯定会发展的越来越好，我国税务制度的改革也会更进一步。这也为我国房地产行业的发展提供了有利的条件。“营改增”兼并可反复缴纳税款的版块，牢固了第二、第三产业增值税的扣减链条，很大程度上避免了对房地产行业的重复征税，明细了企业分工，从而提升了房地产企业的经济效率。“营改增”加大了对市场的约束力，保证了房地产市场的粮食发展，严重打击了现在虚假发票的现象。从而促进了我国社会主义市场经济的发展。

参考文献：

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[2]韩笑.实施“营改增”后房地产企业将面临的问题及对策[J].市场研究，2014（7）：20～23.

[3]张云贤.浅议“营改增”对房地产企业未来影响及对策[J].会计师报，2014 （14）：43～45.

（作者单位：广东省广垦置业有限公司）