浅析不动产登记机构错误登记的赔偿责任

摘 要 不动产登记作为物权制度的重要内容，对确定不动产物权归属和保障不动产物权交易安全具有不可代替的作用。不动产登记中出现错误，不仅会损害权利人的合法权益，还会扰乱不动产交易的秩序。但是，由于不动产登记机关而导致的错误登记时有发生。因此明确不动产登记机关的赔偿责任具有重大意义。

关键词 不动产登记机关 登记错误 赔偿责任

作者简介：李燕杰，长春工业大学民商法学2014级在读研究生，研究方向：民商法哲学。

中图分类号：D922.3 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.02.166

一、不动产登记错误的概念界定

对不动产登记错误的界定，大致有以下三种观点：

一是广义说。该观点认为造成这种不符的原因包括引起不动产登记的原因文件、不动产登记机关错登和漏登以及嗣后原因（如继承、法院判决登），德国采取的这种观点。

二是狭义说。改观点认为不动产登记错误是指不动产登记机的错登和漏登，并排除了由于虚假原因文件造成的登记错误。

三是折中说。相对于广义说而言，该观点排除了由于嗣后原因造成的登记薄上事项与现实状况不符的情况。

广义说认为由于嗣后原因造成的登记状况与现实状况不一致也定义为不动产登记错误，显然扩大了登记错误的概念。因为不动产的权利是处于一种动态之中，嗣后原因的出现在登记之时难以预料，登记错误与否也应该相对于登记时的时空而言；另外，现实中不动登记错误往往与登记文件瑕疵有关，不动产登记机关的重要职责之一便是审查因文件的数量与真假，狭义说不利于保护权利人的合法权益和不动产交易秩序。折中说恰好弥补了狭义说和广义说的不足。

二、不动产登记错误赔偿责任的性质

学界对不动产登记机关错误登记赔偿责任的性质的认识尚未达成一致意见，总结起来主要有以下几种观点：

一是国家责任说。持该种学说的学者认为：首先，我国登记机关的行政属性决定了其错误登记赔偿责任属性。其次，从理论界的角度来说，著名民法学者梁慧星教授将不动产登记机关赔偿责任界定为国家赔偿责任。最后，不动产的登记同时维护了国家的管理秩序，如土地管理等。此观点未对登记行为违法性进行说明，难免有混淆国际赔偿与国家补偿的嫌疑。

二是民事责任说。持该学说的学者认为：一方面，从不动产登记行为的性质看，不动产登记属于私法中的民事权利变动行为。另一方面，国家责任说不利于保护受害人的利益。

三是性质不明说。持该学说的学者认为现阶段将不动产登记机关的错误赔偿责任定性为国家责任或者民事责任都是片面的，其定性有待于不动产登记立法与管理改革的进一步发展，现阶段不宜进行定性。

笔者认为，不动产登记机关登记错误的赔偿责任是一种国家责任，或者称之为行政责任。在我国，虽然不动产登记以登记为权利变动的要件，但是登记机关都具有行政属性，行使的也都是行政管理职能。另外，现阶段国家赔偿的形式对于登记错误而受损的权利相关人的确有诸多限制，但这种限制可以通过完善国家赔偿形式等方法来解决，不能因为国家赔偿形式的有限来否定其责任本身的属性。

三、不动产登记机关的登记错误责任的归责原则

明确不动产登记机关错误登记的责任形式后，理应对其规则原则进行讨论。

（一）无过错责任说

主张无过错责任说的学者理由主要有：

一是根据《不动产登记暂行條例》第29条和《物权法》第21条第二款的相关规定。

二是我国香港地区、英国等国家均采用无过错责任说。

三是相对于过错责任，无过错归责原则增加了不动产登记机关的责任可能，这可以倒逼不动产登记机关在登记时尽职做好审查等系列工作，从源头上减少因为登记而产生的纠纷，同时也有利于受害人权利受损时的救济。

（二）过错责任说

主张过错责任说的学者理由主要有：

一是从民事责任基本理论出发，若无法律明确规定，应按照过错原则确定责任。

二是我国的现行审查模式决定了不动产登记机关的权利有限，当不动产按照法律规定履行完所有登记义务也不能避免登记错误发生时，让不动产登记机关承担责任明显不妥。

（三）无过错责任原则之选择

归责原则实质是一种价值的选择，是责难主观过错还是加重加重其举证责任。登记程序、登记模式等因素均对不动产登记错误赔偿责任影响归责原则的选择。不动产涉及的数额往往巨大，关乎的权利往往是人们最基本的权利，不动产登记错误会给不动产权利带来巨大威胁，特别是可能被第三人善意取得，而无过错责任原则也可以促进不动产登记机关更好的履行职责，更好的保护权利人的权益和市场秩序。

四、不动产登记错误赔偿责任的构成要件

认定不动产登记构补偿责任，必须同时三个前提。第一，登记机关具有侵权行为。第二，权利相关人受到实际损害，因为无损害就无赔偿。第三，因果关系。

（一）侵权行为

侵权行为构成要件有五：第一，主体特定性；第二，行为职权性；第三，违法性；第四，损害后果；第五，存在因果关系。

职务侵权行为认定的难点在于第三个条件，即登记行为的违法性，或者说是登记机关工作人员的过错认定问题。

不动产登记机关的众多工作之中，以审查不动产登记申请材料的完整形与真实性为核心，其中尤以审查申请原因材料的真实性为重。法律规定不动产审查时应当履行合理、谨慎的注意义务。但是，法律对登记机关工作人员审查这些材料要达到怎样的合理、谨慎的程度才算无过错并未明确规定。

对于不同的材料，不动产登记机关的注意义务应当有所区别。

一是对于档案类材料信息的审查，不动产登记机关应当履行较高的注意义务。这些材料信息往往保存于不动产登记机关内部，如房产证的登记内容等，先关掉登记机关可以通过内部系统对其真实性进行审查。

对于身份信息的审查程度存在不同的看法。有学者认为；一方面身份信息由公安机关管理，不动产登记机关不能直接查询登记相关人的身份信息。另一方面，现在制假水平都很高，高仿的身份证件并不少见，辨别这些证件的真伪需要专业的技能和设备，因此对身份信息不能要求不动产登记机关履行高度注意义务。有的学者有不同的观点，他们认为不动产登记机关应当对申请材料中的身份证明材料，因为初次登记时，不动产登记机关都要求登记申请人提交身份证外，还应该要求其提交公安户籍提供的身份证明并盖章，不动产登记机关可以通过相互关联的身份证明材料来印证其真实性。

二是对登记原因材料履行一般注意义务。这些材料包括如不动产买卖、转让合同、遗嘱等。如甲骗取乙的产权证与身份证明材料，与丙签订虚拟家不动产买卖合同，如果甲声称自己就是乙，与丙一块到不动产登记机关进行登记，如果登记机关工作人员尽了注意义务，不能发现这种其中的错误，则不动产登记机关不存在错误，因为义务以可能为前提，法律不强人所难。

三是违反轻度注意义务的过错认定。有一些证明材料具有高度的权威性，如法院的裁决等书面材料。对于这些材料的审查，只需要审查其真实性，至于其合理性、合法性等内容，不在审查之列。

（二）损害事实

损害事实指的是当不动产登记权利人由于不动产登记机关的错误登记而受损的客观事实。这种客观事实是指受害人的利益收到实际损害。不动产登记错误并不必然导致受害人的利益受损。不动产登记机关赔偿权利受害人并不是唯一的权利救济方法，其它如及时纠正登记等都可以将减少甚至避免这种损失。另外，不动产登记错误中的物理状况、权力状况、变更记录等事项的错误登记，通常不会威胁权力人的权利，受害人也无权要求登记机关赔偿损失。

（三）因果关系

对于不动产登记机关责任构成的因果关系，有学者认为这种因果关系是一种必然的因果关系，即不动产登记机关的错误登记的行为与权利相关人损害事实之间需要具备一种引起与被引起的本质上的因果关系。

有的学者认为只要这种因果关系是一种相当因果关系，也就是说在通常情况下，依照社会同常观念判断登记机关工作人员的行为与损害事实之间是否具有因果关系，如果存在因果关系，则不动产登记机关就应该对权利相关人进行赔偿。

相当因果关系学说更为合理，因为必然因果关系无法平衡不动产登记机关与不动产权利受害人的举证责任，不利于查明损害事实。

五、不动产登记错误赔偿责任的承担

责任承担是责任侵权探讨的核心意义所在。

（一）赔偿范围

在我国，不动产登记机关的赔偿责任属于职务侵权责任，实行国家赔偿，由国家财政保障，受《国家赔偿法》、《物权法》等相关法律的规制。

纵观国外登记机关的登记错误的赔偿范围可以总结为两种模式全额赔偿模式，即不动产登记机关对于由于自己错误登记而给不动产权利相关人造成的全部直接损失与间接损失进行赔偿。另一种是限额赔偿，即登记机关仅对由于自身而给不动产权利相关人造成的直接损失进行赔偿，不赔偿不动产权利相关人的间接损失。

笔者认为，限额赔偿较为合理。这種限额赔偿中的构成，应当包括由于不动产登记机关的侵权而造成的利益损失和权利受害人为维权而付出的必要费用，这种必要费用之中包括必要的误工费、交通费用等，以此来尽量督促双方尽早、尽可能的协商解决赔偿问题。

选择限额赔偿，原因如下：

一是从法律适用上看，限额赔偿在法律中有明确规定，《国家赔偿法》对此作了专门的规定。

二是根据法理的权责一致原则，不动产登记机关赔偿责任适用限额赔偿较为合理。我国的审查模式造成不动产登记机关权力非常有限，行使有限的权利就应该承担相应的责任。另外，不动产登记时，不动产登记机关对不动产登记申请人收取的费用是非常有限的，让仅仅收取有限登记费用的登记机关承担沉重的全额赔偿范围，不利于登记机构积极性的发挥，也不符合收益先匹配的原则。

（二）赔偿数额

赔偿标准及对赔偿数额的确定。赔偿标准的确定有协商和诉讼两种途径可选。

当不动产登记机关需要赔偿权利受害人之时，根据自愿原则，双方可以就赔偿数额进行协商，如果就数额达成一致，可以形成书面材料加以确定，并对书面材料进行仲裁。如果就赔偿数额协商不成，双方也可以共同协商委托评估机构对损失进行评估，以便对最终赔偿数额进行参考。

如果双方协商无果，受害人对不动产登记机关的侵权行为向法院提起行政诉讼，由法院调解或者判决来确定赔偿数额和期限。

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