从分房到买房的那些事儿

乐楚　彭如

时下流传着不少关于高房价的段子，其中最经典的当属 “2016年败家行为排行榜：1.卖房创业，2.卖房炒股，3.卖房出国……2016年兴家行为排行榜：1.北京买房，2.上海买房，3.深圳买房……”尽管是些调侃之词，但也从一个侧面反映了节节飙升的房价带给普通中国人的无奈和焦虑。

房子之于中国人，一直以来都有着不同寻常的意义，房子是安宁、房子是幸福、房子是家……那么，新中国成立以后，党和政府为解决城镇居民，尤其是北京、上海等大城市居民的住房问题，住房政策经历了哪些变迁？住房商品化是什么时候提出来的？为什么要终结福利分房？从分房到买房，普通中国人的生活到底发生了怎样的变化？

私房的社会主义改造

众所周知，中国几千年的历史中，住房大多数是自己建造或购买，一般为私人所有。后来随着社会的发展，城市不断涌现，城市人口越来越多。特别是新中国成立后，大批党政军干部作为各级政权建设的骨干力量，不断从农村走进城市；同时随着第一个五年计划的开展，为加快工业建设，城市从农村招收了大批工人，这些新招的工人在城市安家落户。加上随着社会安定，人民基本生活条件得到保障，我国人口进入第一个生育高峰期。城市人口剧增，城市原有的住房已远远不能满足城市人口急剧增长的需要，城市住房压力倍增。

虽然新中国成立后，因为没收官僚资产阶级和国民党军政人员的住房归公有，使新中国诞生了第一批公有住房，解决了部分进城的党政军干部的住房问题，但仍远远没能解决越来越严重的城市住房拥挤问题。

1955年12月16日，中共中央书记处第二办公室向中共中央提交了一份 《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》，报告明确提出，要对城市私有房产进行社会主义改造。该文件提出了 “经租房”的改造思路，“对城市房屋占有者用类似赎买的办法，即在一定时期内给以固定的租金，来逐步地改变他们的所有制”。推行“经租房”政策，动员有房者出租私有住房。1956年1月18日，中共中央批转了这份文件，提出对城市房屋私人占有制的改造是社会主义改造的一个组成部分，应以赎买的形式进行，并要求在一两年内完成。

1958年，北京市私房改造领导小组开始制定“私有出租房屋的社会主义改造”，稍后，各省、直辖市纷纷效仿，很快推广至全国。

按照当时的做法，改造房的面积起点在大城市一般是建筑面积150平方米 （合10间房），中等城市一般是100平方米 （约合6—7间房），小城市 （包括镇） 一般是50到100平方米之间 （约合3—6间房）。政府房管部门负责 “经租房”的经营，如管理、收租、修缮等，并把租金的百分之二十到四十给 “经租房”的业主。

经过各种模式的公有化改造，从1956年到1965年，超过1亿平方米的私有住房被公有化。私房多的，政府通过赎买，将房子收归公有，房主留下仅够自己住的住房。1964年7月，政府正式宣布私人租赁性质的住房关系基本不再存在了。到1978年，我國城镇住房中74.8%为公有住房。

北京的大院和上海的工人新村

随着私房公有化的全面完成，部分满足了城市无房居民的住房需求，但是并没有从根本上解决城市居民住房难的问题，城市居民住房仍然是一房难求。那个时候，北京、上海、天津等大城市的普通工人家庭多数只能住在一间平房里，一家三代六七口人挤住在一间十几二十平方米的房间里是很常见的现象。“只要有的住，什么都能住”，只要能遮风挡雨，什么都能改造成房子住人，成了20世纪50年代普通城市居民住房紧张的真实写照。

在这种情况下，国家陆续投资建设了许多居民住房，其中最典型的是20世纪50年代兴建的北京大院和上海工人新村。

1950年，为了保护古都北京的老建筑，我国著名建筑学家梁思成和陈占祥吸取巴黎和伦敦的前车之鉴，建议在北京西郊建成新的行政中心。虽然 “梁陈方案”最后被否定了，但军队大院却留在了北京西郊城外。从公主坟一直到北京西山脚下，空军司令部、海军司令部、通信兵司令部、总后勤部、总参谋部、炮兵司令部、装甲兵司令部、工程兵司令部 （后来是基建工程兵）、铁道兵司令部等大院，以及军事医学科学院、解放军总医院 （即301医院）等鳞次栉比，依次排开，一直延续到西山脚下的北京军区大院。

高校大院则集中在北京的西北面。20世纪50年代初，北京学院路上自南向北建成了著名的“八大学院”（1952年院系调整，中央有关部门选定在北京西北郊建设 “学院区”，统一集中建立了第一批8所高等学府，“八大学院”之名就此产生。这八所大学今天分别是中国地质大学、北京航空航天大学、中国矿业大学、北京林业大学、北京大学医学部、北京科技大学、中国石油大学、中国农业大学）；清华、北大、人大、民族学院则位于跟学院路平行的白石桥路和海淀路上，也都是一圈一大块地，由国家统一拨款兴建。而国家和市属机关的宿舍院，则散布在城外各处，其中三河里地区又是主要的集散地。

和北京相比，上海则主要是解决大批工人的住房问题。上海原本就是中国的工业中心，新中国成立以后，在苏联模式影响下，将工业化作为经济发展的主要目标，提出 “通过增加产业工人数量，把畸形的消费型城市转变为生产型城市”，再加上当时国家实行 “低工资高就业”的经济政策，上海工人数量连年增长，使得这里不仅成为新中国最重要的工业基地，同时也聚集了大量的产业工人，其中仅纺织工人就有四五十万之多，居住环境普遍很差。

1950年，根据中央的指示，当时的上海市市长陈毅指出：“目前经济状况好转，必须照顾工人的待遇和福利。”在此背景下，曹杨新村 “1000户”工人住宅 （实际建造1002户，即曹杨一村） 和 “两万户”住宅先后应运而生。之后又在沪东、沪西两个工业集中分布区建设了多个工人新村。

不管是北京的大院，还是上海的工人新村，或者全国各地其他各类 “家属院”、居民点，采用的都是由政府出资建造，然后通过单位或房管局把房子租给单位职工或城镇居民的福利分房制度。简而言之就是，由政府盖房子，让老百姓住。

这种由政府出资盖的房子，也就是老百姓常说的 “公房”，由国家定面积、定标准，不能转租，更不能买卖。

当然，这些以福利形式分配给干部、知识分子、工人以及其他城市居民居住的公房，国家会收取一定金额的租金，但是租金很低。1951年，国家把房屋租金支出比重确定为职工家庭全部工资的7.48%，1955年定为收入的4.2%。1952年，内务部地政司还印发了 《关于加强城市公有房地产管理的意见》 （草稿），明确提出这一时期的公房管理方针是 “统一管理，以租养房”。意见规定，合理的租金标准应包括折旧金、维修费、管理费、房地产税和一定的利润。但实际征收则要考虑群众的负担能力。

按照这个方针，20世纪50年代初住公房的人，住两间30平方米的房，每个月所交的租金仅为几毛钱，住楼房的略高一点，但也不到一元钱。

此后，我国大部分城市开始实行 “以租养房”，只收取极低廉的租金。而房屋坏了，则由政府房产部门负责维修。只是这些象征性收取的租金在用于住房维护之后就所剩无几了，根本不可能有多余的资金去投资建设新的住房。

由于 “公房”制度长期实行无偿分配和低租金的福利体制，住房的投融资机制被严重扭曲。1952年—1978年，中国包括农村住房在内的住房总投资仅占同期基本建设投资的十分之一不到，在国民生产总值中可以说是微不足道。这种住房投资严重不足所导致的直接后果就是，20世纪70年代末，全国主要城市均面临着住房严重短缺的问题。

据统计，1978年，城市人均居住面积从1950年的4.5平方米下降至3.6平方米，缺房户869万户，占当时城镇总户数的47.5%。那个时候的中国，拥挤是每一个城镇居民最真实的居住体验。前国务院总理温家宝也曾有过这种 “蜗居”的真实体验：“我也知道所谓 ‘蜗居的滋味。因为我从小学到离开家的时候，全家5口人只有9平方米的住房。”

筒子楼：一代人的城市记忆

一提起 “筒子樓”，恐怕现在的年轻人并不知道是何物—— 这种建筑一般建于20世纪六七十年代，又称兵营式建筑，主要是由一些工厂和学校为解决职工住房紧张而修建。“筒子楼”中间有一条长长的走廊，南北两侧的房间一间间依次排开，每个房间有十几个平方米的面积，卫生间和厨房公用。因为长长的走廊两端通风，状如筒子，故名 “筒子楼”。

某种程度上，“筒子楼”可以说是一代人的记忆，他们在这里结婚生子，上班是面对面的同事，下班是门对门的邻居，一到吃饭时间楼道里油盐飞溅，人声鼎沸，每天都会奏响一曲锅碗瓢盆的动人乐章。有人撰文回忆——

……筒子楼，就是每层楼上去有一条长长的走道，走道一侧或者两侧像学校宿舍那样，排着一号房二号房一直到十几、几十号房，每户没有独立卫生间、厨房，每层有一处或者两处厨卫，整个楼层少则七八户、多则几十户公用。

那个条件才叫差，绝对比广州深圳的城中村、北京的唐家岭还差。楼道里堆满了蜂窝煤，厨房小啊，又得公用，家家户户都在门口摆一蜂窝煤炉子，还有人捡的柴火，把楼道堆满了。一到饭点，家家户户生火做饭，煤烟就充满了整个楼道……公用厨房、卫生间，是宝贵的 “资源”，为了抢占资源，吵架、打架，都是经常发生的事情，一家人在一起都有个磕磕碰碰呢，何况这么多户人家公用厨卫，生活习惯不同、人的性格不同呢？……

当然，关于 “筒子楼”的记忆不仅仅是拥挤、嘈杂，更多的是人与人之间的温情。曾在河南郑州王庄煤矿工作过的李庆伟回忆起住过的 “筒子楼”时都是满满的温馨——

……筒子楼的三楼一共住了20家，大部分是拖家带口的职工。每天中午或晚上，大人下班，孩子放学，筒子楼里就热闹起来了。各家门前的火炉冒着火苗，各家的主妇忙活开了，洗菜、切菜、剁肉，砰砰啪啪，奏出锅碗瓢盆交响曲。不知谁家男人和谁家女人说了句什么笑话，楼道里顿时发出一阵笑声。孩子们则在楼道里奔跑、嬉闹。那时，电视还不太普及，有电视的人家屋里便聚集了一堆孩子，捧着脸，歪着头，津津有味地看着电视节目…… 谁家夫妻吵架、拌嘴，邻居们常常不请自到，数叨数叨男人，劝劝女人。……逢年过节，谁家要是炸个馓子或是从老家带回点土特产，常常是要给各家送上一些。平时谁家要是遇到了急事、难事，只要说一声，邻居们你30元、他50元送过来，很快就解了燃眉之急。筒子楼里的邻居们就像一个大家庭，大家相处得是那样的融洽、和谐。

“筒子楼”是极具中国特色的一种中国住房模式，也是20世纪六七八十年代中国企事业单位住房分配紧张的产物。

那个时候，城镇居民解决住房停留在 “等、靠、要”三个字上，“等国家建房，靠组织分房，要单位给房”。而公房分配的原则又主要是论资排辈，按结婚与否、工作时间的长短，级别、职务、职称的高低，居住人口数量的多少等一系列条件排队。所有人都希望单位分房能尽快轮到自己。能分到房子的，都会忍不住 “在朋友和同事面前好好夸耀一下”，没分到的，则依然是在天天盼，月月想，年年等。

当然，在分房的过程中，由于僧多粥少，再加上分房过程中难免滋生腐败，一些与权力核心比较近的人通过种种非常手段，哪怕排队名次靠后，也能分到房子，而一些 “混不开”的人，则分不到房子，分到了也可能是地段、楼层不好的差房子、破房子，为此，经常会出现扯皮打架的事，有的单位甚至还会上演以自杀相威胁的闹剧。“只要有一点风吹草动，送礼的、递条子的，甚至拿菜刀威胁的……房管科的门槛都被踩破了”。

还有就是一些强势部门利用手中的职权，占有很多优质的资源，比如土地、盖房的资金、房屋产权等等，这些单位通过强势地位取得巨大的垄断利润，而一些清水衙门却由于职权弱势，很难分到一杯羹。

由于在福利分房中存在的行业、单位、个人分配中的不公平问题日益凸显，加上随着人口的急剧增长，城市住房紧张的问题日益突出。如何让普通中国人真正实现 “居者有其屋”，成了摆在当时中国领导人面前亟须解决的民生大问题。

1978，邓小平想给儿子买房

据时任国家建委副主任的张百发 （历任北京市第三建筑公司一工区青年突击队队长，公司党委副书记、副经理，北京市建工局副局长，国家建委副主任，北京市常务副市长）回忆，1978年10月20日，邓小平在北京视察新建的几十栋公寓住宅楼时，曾问随行的工作人员 “居民住房可否成为商品”，但当时在场的同志没有一个人敢回答，邓小平于是又 “自言自语说，如果房子算商品，我这几年也还有点积蓄，想买套房子给朴方，我的其他孩子不需要照顾，只有这个朴方，是因为我致残的，我需要照顾他”。

当时不像现在，房子尚未成为商品，中国的老百姓还没有听说过 “房地产”这个词，中国的大多数父亲也没有替儿子买房的打算。但是，就在这一年却发生了几件事，似乎预示着中国人的住房生活可能要发生一些难以预料的变化。

这年秋天，邓小平访问新加坡。他特地听取了当地官员关于公共住房计划的介绍，并登上高楼，鸟瞰当地的住宅小区。访问结束后，他又突然走进当地的一个普通民房，认真看了看每个空间，特别是洗澡间，并不住称赞。

9月，在北京召开的全国城市住宅建设会议上，时任国务院副总理谷牧 （1914—2009）传达了邓小平关于解决住房问题的指示：解决住房问题能不能路子宽些，譬如允许私人建房或者私建公助，分期付款；把个人手中的钱动员出来，国家解决材料。

之后，1979年第18期 《基建调研》 杂志发表了哈尔滨住宅建设总公司 《关于住宅商品化的设想》，公开提出了 “住宅也是商品”的观点。1980年1月第二期 《红旗》 杂志发表 《怎样使住宅问题解决得快些？》 一文，论证住宅不仅是个人消费品，而且是商品，私人购房与社会主义制度并不矛盾。一石激起千层浪。住宅到底是不是商品这个话题一时成为当时社会讨论的热点。

然而住房问题毕竟涉及的范围广，中国房改需要更大的推动力量。

1980年4月2日，鄧小平在北京一片灰旧低矮的建筑物旁，同胡耀邦、万里等谈到建筑业和住宅问题时说：

“城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房子可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款，10年、15年付清。住宅出售以后，房租恐怕要调整。要联系房价调整房租，使人们考虑到买房合算，因此要研究逐步提高房租。房租太低，人们就不买房子了……将来房租提高了，对低工资的职工要给予补贴。这些政策要联系起来考虑。建房还可以鼓励公私合营或民建公助，也可以私人自己想办法。”

这就是著名的 《邓小平关于建筑业和住宅问题的讲话》。最初是1980年4月13日全国基本建设会议期间，由时任国务院副总理姚依林 （1917—1994） 向大会口头传达。不久，1980年6月中共中央和国务院批转 《全国基本建设工作会议汇报提纲》，正式提出实行住房商品化政策，允许 “准许私人建房、私人买房、准许私人拥有自己的住房”。

这是对新中国成立后把住房看作福利品的传统观念的一次重大颠覆。从此，住房制度改革在各地逐步展开。恰如1991年6月7日 《国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》 所说，“我国城镇住房制度改革，自从邓小平同志1980年提出出售公房，调整租金，提倡个人建房买房的改革总体设想以来，逐步在各地展开”。

虽然，这一讲话当时在一定范围内传达后，有很多人不理解，心存疑虑，非议之声不断。但是不得不说，正是邓小平的这次谈话，开启了终结中国福利住房制度的破冰之旅。到1980年10月，全国开始有128个城市和部分县镇开展了私人购买、建造住宅的工作。

1980，中国第一家房地产公司横空出世

1980年，注定是中国房地产不平凡的一年。

进入1980年才8天，即1980年1月8日，中国第一家房地产公司—— 深圳经济特区房地产公司成立了，当时的深圳房地产管理局副局长骆锦星兼任公司总经理。

说是公司，其实只有5个人，除了总经理，还有财务、出纳、两个技术员，他们的资产是4部旧单车，一间平房和几张桌子，4万元港币的开办费是从香港商人那里借来的。

成立公司的目的只有一个：和香港商人合作建房子。此前，因为缺少资金，46岁的骆锦星正为解决两万平方米干部住房发愁，偶然听一个香港朋友说，你这个局长是在端着金饭碗要饭，为什么不可以你们出地，港商出钱，合作建房，利润分成？

这话把骆锦星吓了一跳。要知道在当时，出让土地是要犯法的。但他也不得不承认，香港朋友的这个提议还是挺让他心动的。为了找一个合理合法的理由，经历过 “文革”洗礼的骆锦星，与深圳市委政策研究室的一帮人经过冥思苦想，终于在马恩列斯著作中找到了理论根据。

他们在 《列宁选集》的 “住宅问题”一节中，查到列宁引用过恩格斯一段话：“……住宅、工厂等，至少是在过渡时期未必会毫无代价地交给个人或协作社使用。”

骆锦星连夜向时任深圳市市委书记的张勋甫报告，后者也引经据典地表态：“《共产党宣言》中还说 ‘剥夺地产，把地租用于国家支出，你们就先干着试试看吧。”

有了这一表态，找投资并没有费多大事儿，一位香港老板骑着自行车到深圳来，坐在一个破凳子上谈成了这次合作。没过多久，中国第一份合作建房合同诞生了。

同时，继北京 《红旗》 杂志发表文章，论证住宅属于商品，私人购房与社会主义公有制并不矛盾后不久，《人民日报》 也报道了吉林推广四平市建房出售经验的消息。这批住宅同时面向集体单位和个人出售。

这年9月，北京成立了全国第二家房地产公司—— 北京城市开发总公司，拉开了开发北京房地产的序幕。

这一年还有一个文件应该被记住，那就是 《全国城市规划工作会议纪要》。这个纪要明确表示，对新建小城市、卫星城、现有的城市新建区、旧城成片改造区，都应该考虑 “组织开发公司，实行综合开发”。

之后，中国的房地产业开始了一定程度的发展，中国的房地产公司也逐步发展起来。作为一个行业，“房地产”于1984年有了自己的正式名字。国家计委、经委、统计局、标准局等于这年批准颁布了 《国民经济行业分类标准和代码》，首次正式将房地产列为独立的行业。

但在20世纪八九十年代的中国，全国范围的住房改革依然任重而道远。

住房改革的破冰之旅

中国最初的住房改革是尝试以成本价对住房进行销售，结果效果并不理想，1979—1981年整个试点改革期间，全国仅售出3000套住房，出售的新建住房只占同期新建住房的两千分之一。1982—1985年又开始试行 “三三制”售房，即个人购房只需支付三分之一的房价款，其余三分之二由地方政府及职工所在单位分担补贴。由于个人只需付出三分之一，住房销售有所改善，但仍不理想。

可是，这种补贴售房改革却让地方政府和单位背上了沉重的财政负担，严重制约了经济的发展。同时公房的低租金制度，租买比价不合理，也使得公房体制内的人们对自购住房兴趣不高。

在各方的不满声中，补贴售房试验于1986年3月被叫停。

此后，中国房改的重心从单纯推动售房转移到推动租金改革，希望 “以租促售”。1986年，国务院住房制度改革领导小组提出了 “提高工资、变暗补为明补、变实物分配为货币分配、以提高租金促进售房”的整体房改思路。

纵观20世纪80年代不管是公房出售还是提租住房改革措施，不但没有从根本上解决住房危机，反而还扩大了原来的不公平。此后中央政府连续发动了两轮全国性房改，中国城镇住房一度进入福利分房和商品房并存的双轨制或 “二元制”城镇住房体系，但福利住房制度依然占据主体。

由于住房分配体制未发生根本变革，住房实物福利分配方式仍然占据主导地位，大多数职工能够继续从福利住房中获益，对商品住房的需求并不迫切。同時长期的低工资制度也使得多数人根本买不起商品住房，再加上没有贷款买房、按揭等住房金融工具的配合，商品住房的发展在1994年至1997年遇到瓶颈，房地产市场如一潭死水，商品住房销售面积年增长率停滞不前。其中个人购买的比重虽然自1986年的14%到1994年首次突破50%，但之后也停留在50%—60%，没有更大的突破。

1997年爆发的亚洲金融危机，给中国房地产业的发展带来了转机。为应对危机，扩大国内需求，把房地产业尽快培育成为新的经济增长点，成了当时中央政府的共识。而发展房地产业，势必要求城镇住房制度完全变革，彻底取消与计划经济相适应的福利分房制度，才能让房地产业找到足够的发展空间。

福利分房的终结

1998年，注定是写入中国房地产史册并且必须大书特书的一年，因为从此以后，单位分房这种事，现在的年轻人恐怕只能听别人说说，或者是在影视作品中见到了。从这一年起，在中国延续了近半个世纪的福利分房制度彻底变成了回忆。

1998年2月28日，时任国务院总理的朱镕基主持召开国务院房改领导小组第三次会议，并亮明了自己的态度：“要做个决定，今年下半年停止福利分房。”

同年7月3日，是中国住房制度改革的一个分水岭。这一天，国务院下发了 《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，这份后来被称作房改纲领的 “23号文件”，正式开启了以“取消福利分房，实现居民住房货币化、私有化”为核心的住房制度改革。从此，原先的福利分房制度彻底被废止，“市场化”成为住房建设的主题词，中国真正进入了商品房时代。这不但是中国两种住房体制的转换期，也是中国人两种生活方式的分水岭。中国人开始进入幸福与挣扎并存、感恩与无奈共生的房改时代。

在南京市鼓楼区某小学一位教语文的女老师回忆，在听到今后不再分福利房的消息后，她竟然哭了。她觉得很失落，很迷茫，“我刚到学校的时候，校长曾指着学校后边的一块空地说，3年后，这里就是你们的房子。当时我很高兴，从来没有想过自己要买房子。现在国家不分房了，我自己哪有钱买啊？”

为了搭上福利分房的 “末班车”，许多城里人连婚姻也开始功利起来，有的人还没女朋友，立刻到乡下相亲找个女孩结婚；有的结婚没几年，已经分过一套房子的，听说30岁以上的大龄单身青年也可以享受房改待遇，立刻与另一半 “假离婚”。

福利分房成了闪电结婚的催化剂。当时，27岁的广东湛江人邹小伟与父母住一起，由于单身，单位的福利分房一直轮不上他。他和现在的妻子还刚认识100多天，根本没想着结婚，但当听说福利分房要取消了，他与女友一商量，决定 “为了房子”结婚。

当时流行着一则笑话，说某单位分房方案中规定，已婚者加3分。某君心底一算，自己就差一分，情急之下，在一家杂志上刊登如下征婚广告：现征一有意者共同生活，年龄不限！相貌不限！性格不限！男女不限！

随着福利分房的终结，中国的房地产业在十多年间得到快速发展，一幢幢高楼拔地而起，城镇居民的人均居住面积不断扩大，居住环境得到极大改善，中国人经历了最大规模的人居变迁，人们纷纷从拥挤不堪的里弄胡同搬到宽敞明亮的现代化居民小区，不再担心 “有钱也买不到房子”。

上文提到的那个对失去福利分房机会倍感失望的南京鼓楼区的女老师，省吃俭用存了10多万元，又向亲戚朋友借了一些，于2005年在南京近郊买下属于自己的一套住房。

只是在告别了拥挤的居住记忆后，普通中国人又迎来了高房价的痛苦，因此，不时有人感叹：“一辈子的打拼就为了一套房。”甚至几代人的打拼才能够在北京、上海、深圳、广州等大城市买上一套房。可见，深化住房制度改革，让普通中国人真正实现 “居者有其屋”，不让住房与民生渐行渐远，仍是当前摆在中央和地方政府面前急需解决的重大课题。

（选自 《文史博览·文史》2016年第11期）