新时期城市发展与房价稳定的相关性研究

苏虹蕾

吉林省社会科学院

新时期城市发展与房价稳定的相关性研究

苏虹蕾

吉林省社会科学院

房地产业的快速发展，给城市带来巨大的经济效益，使城市居民的住房条件得到长足进步。然而，伴随房地产业的快速发展，房价也一路攀升，不可避免引发一系列严重的经济和社会问题，如削弱城市实体经济的竞争力、阻碍城镇化进程、破坏创新型城市建设，甚至会加剧金融风险、引发城市经济的长期衰退。本文提出强化土地供应管理，合理配置土地资源；改变激励机制促进城市全方位发展；强调住房的居住属性，遏制投机炒房行为；完善住房保障制度，大力发展住房租赁市场等多条稳定房价的对策建议，以求让房价回归合理范围，并长期保持稳定。

房价；稳定；城市发展

一、稳定房价，让城市住房回归居住的基本属性

房屋具有居住和消费的双重属性，居住是其基本属性，消费(买卖和投资)是其衍生属性，在合理的范围内房屋买卖和投资可以促进资本的良性循环。1998年我国住房制度改革以来，房地产业的快速发展，给城市带来巨大的经济效益，使城市居民的住房条件得到长足进步。然而，伴随房地产业的快速发展，房价也一路攀升，房屋的消费属性被无限扩大，无论是个体亦或是法人，都将房屋当做赚钱牟利的工具，逐渐忽视其基本的居住属性。

城市中，日益上涨的房价不可避免引发一系列严重的经济和社会问题，如加重城市购房者的经济压力、抑制城市普通劳动者住房的刚性需求和改善性需求、削弱城市居民对其它消费品的购买力、压缩其它产业的市场空间、阻碍城市经济产业体系的协调发展、抬高生活成本和工业成本、削弱城市实体经济的竞争力、阻碍城镇化进程、破坏创新型城市建设、扩大城市贫富分化、形成房地产泡沫，甚至会加剧金融风险、引发城市经济的长期衰退。例如，二十世纪90年代以前，日本房地产市场高速发展，成为日本经济快速增长的重要动力。但是到1991年，伴随日本房地产泡沫的破灭，当年房价即下跌70%，日本经济从此陷入长期衰退。1997年，亚洲金融爆发后的5年内，我国香港的房地产价格整体下跌75%，香港经济受到重创。二十一世纪初，美国房贷款利率持续下降，推动了房地产业和经济的持续繁荣，次级房贷市场泡沫膨胀；2007年，泡沫破裂引发次级房贷危机；2008年，由美国次级房屋贷款危机引发全球金融危机，从购房者到次级抵押贷款机构，再到银行业，最终给世界经济带来严重影响，失业率激增，一些国家开始出现严重的经济衰退。因此，必须让房价回归合理范围，并长期保持稳定。

二、房价波动对城市发展的影响

(一)房价波动对城市经济发展的影响

中国房地产市场长期的快速发展，对城市经济发展起到了积极的推动作用。但同时，各种投机性资金及热钱入场，推动了房价的快速上涨。过高的房价不仅推升了土地价格，使企业的运营成本升高，压缩生产性投资，还会抑制居民消费，拉大贫富差距，激发社会矛盾，而高房价带来的更主要的风险是金融风险。而且，房价暴跌将导致开发商整个资金链断裂，没有强大资金作支撑的房企，为降低损失，大部分房企都申请破产。截至2016年底，全国主要金融机构房地产贷款余额占各项贷款余额的26%，如果房价大幅下降将引发系统性金融风险。据有关部门统计，如果房价下降30%，银行将增加1万亿元的坏帐，银行将会经受巨创。房价的急剧下跌，除了打击开发商本身外，将严重打击投资者对地产投资的信心，消费者的信心也会受到挫伤。鉴于房地产在中国经济中所占的比重，经济会从严重通货膨胀急剧转为通货紧缩，导致经济的硬着陆，中国经济将进入萧条期。因此，房地产的繁荣，只能给城市带来一段时间经济的繁荣，不能带来可持续的经济繁荣。必须坚守“房子是用来住的、不是用来炒的”这一基本属性，保持房价的基本稳定，降低金融风险，才能促进城市经济全方位、可持续发展。

(二)房价波动对城市民生改善的影响

房价过快上涨将使居民生活质量提高缓慢、负担加重。衣、食、住、行自古以来是人最根本的生活需求，随着社会进步和经济的发展，城市的房价一路飙升，居民的收入状况和生活水平也大幅度提高。从表面上看，城市居民收入高于房价的上涨，但实际上房价的涨幅远高于收入。房价的走势已超出普通家庭的承受范围，给许多家庭带来了经济上的负担，居民把大量的积蓄用于购买个人住房，绝大部分收入也固化到房子上，其他消费支出相应减少，他们不敢旅游，不敢随便更换现有的固定工作，从而降低了家庭的生活质量，整体上抑制了城市居民消费水平的提高。

(三)房价波动对城市科技创新的影响

房价上涨、房地产的非理性发展对科技创新起到抑制作用。主要表现在，政府的财政过度依赖土地，从而影响了政府关注科技创新的动力。当房地产开发项目处于经济高回报阶段，就会有更多的企业家来投入，降低了企业家对科技创新投入的积极性。政府为了GDP的增长，更多的也是关注土地的升值，住房土地的过度使用，占用了生态用地，占用了产业用地，导致新兴产业和初创企业的成本升高。有些城市已经呈现大量房子空置，所占用的土地无法回到原生态，造成土地的不合理使用。另一方面，创业动机被高额的成本压抑，创业过程承担了高房租的压力，降低了成功的概率。

(四)房价波动对城市公共评价的影响

房价上涨加大城市居民贫富差距。房价过高导致的“马太效应”，使得贫富差距越来越明显，城市中从事房地产相关行业的少部分群体可以通过高涨的房价获得收益，社会财富向少数人手里集中。中、低收入阶层则需要透支未来十几年甚至几十年的收入背负沉重的房贷负债，长此以往会造成社会财富分配不公平，进一步扩大贫富差距，危害社会的稳定。同时，房价上涨还将增加城市失业率。从长期来看，房地产价格指数和城镇人口失业率之间存在均衡关系。有关研究表明，失业率对房价指数的长期弹性系数为0.306，即房价指数每上涨10%，失业率会上升3.06%。房价的上涨导致失业的增加，房价的过快上涨意味着房地产行业的投资回报率要超过其他行业，人们会将财富持有形式从货币和其他金融资产转为房地产，从而引起房地产行业的过度投资。由于房地产行业的直接就业带动效应并不高，资源大量向房地产行业集聚不利于增加就业。在高房价的压力下，部分企业为留住有才能的员工，只好提高工资，致使企业利润减少，阻碍企业的发展，企业为求平衡进行裁员，从而提高了城市的失业率。

三、房价稳定的对策建议

综上分析，可以看出只有房价的长期稳定才保证城市持续健康的发展。

(一)强化土地供应管理，合理配置土地资源

土地市场是房地产市场的源头，它直接决定着房地产市场上的供应量。因此，对于房地产一级市场的供应必须经过科学的论证，根据房地产市场的实际情况开放土地市场，既要防止过度从紧，又要防止过量供应。

房地产管理部门应强化土地供应管理，严格控制土地的供应量，规范建筑用地管理制度，促进土地的合理使用，并且要进一步完善土地储备制度，有效控制土地的一级市场。对于一些过量供应或闲置建筑用地过多的地区，房地产管理部门应严格限制新的土地供应，而对于一些住房供不应求、房价涨幅过大的地区，可以适当增加土地的供应量。建立土地信息平台，定期进行土地调查，加强跟踪监测，并且及时公布待出让的土地、土地规划、价格评估等信息，防止信息的不对称。只有采取有效措施稳定地价，降低土地成本，才能有效地调控房价。

(二)改变激励机制促进城市全方位发展

地价、房价的节节攀升根源在于政府对土地财政和房地产税收的过度依赖。政府需要意识到土地财政虽然可以带来一时的经济增长，却会激发更多的金融风险和社会矛盾，不利于城市的持续健康发展，决不能为了一时的政绩而舍本求末、迷失方向。

城市想发展城市经济，必须寻找新的经济增长点。要大力发展旅游、养老、医疗、大健康等近年来快速发展的产业；提高对垄断企业的税收标准，避免垄断企业财富过于集中，加剧贫富差距；降低中小企业和民营企业的税收标准，积极鼓励和扶持有潜力的中小企业和民营企业，壮大其规模，增加其利润，激活这些企业的同时，引导资金向实体经济投放；大力培养和吸纳人才，不断鼓励创新创造，不断提高技术水平，不断加大对第三产业的投入，鼓励新兴产业的发展与壮大，经济增长，要结合各地区自身的特色和发展的实际情况，选择具有前景和持续性的特色项目，通过多种渠道激发各个领域的发展活力。

(三)强调住房的居住属性，遏制投机炒房行为

房屋的基本属性是居住，房地产管理部门必须首先满足房屋这一基本属性，遏制房屋价格的快速增长。而投机炒房无疑在房价的暴涨过程中起到了重要的推波助澜的作用，要保持房屋价格的稳定必须遏制投机炒房的行为。投机者之所以选择炒房，是因为其巨大的回报率，因此，要采取措施把对房产投资的回报率降低到一个合理范围。一，增加投机者房产持有期限。投机者对资金的时间价值较为敏感，时间越长，房产持有的成本就会越大。通过增加投资者房产的持有期限，可以达到抑制投机的目地。二，差别化提高房贷利率。要在保护基本居住需求的前提下，对拥有多套房产的家庭提高房贷利率和首付比率例，甚至暂停贷款发放，达到降低回报率抑制投机作用。三，增加在房屋买卖中的交易税、购置税和使用过程中的物业税，使房屋交易成本上升，从而抑制投资需求。

[1]黄奇帆《建立房地产调控五大长效机制》，第一财经日报，2017年5月31日